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Vous vendez votre logement : vous avez signé un mandat de vente, pris les photos, posté l’annonce, eu des visites… Mais vous ne voulez plus vendre ! En principe, nul n’est forcé à vendre son bien immobilier. Toutefois, la transaction immobilière reste un acte juridique encadré, réglementé et le vendeur ne peut pas se rétracter comme bon lui semble, selon les étapes de la vente. Pour tout comprendre sur vos droits et devoirs, Homki vous livre un guide sur l’annulation de la vente.
Mauvais timing, précipitation, bouleversement lié aux souvenirs créés dans l’habitation : regretter de vendre son bien, ça arrive et parfois, c’est trop tard. Dès lors que vous avez accepté l’offre d’achat d’un acquéreur, sachez qu’il devient très compliqué de revenir en arrière. La faculté de renonciation est possible pour l’acquéreur… pas pour le vendeur.
Évidemment, il existe une multitude de cas de figure, différents schémas de vente, et chaque situation est différente. Ainsi, avant de perdre espoir, demandez conseil à des professionnels de l'immobilier ou du droit. Et prenez conscience des réglementations en fonction des étapes de la transaction.
Lorsqu’un propriétaire qui vend son bien reçoit une offre d’achat et l’accepte, il ne peut plus annuler la vente de son propre chef. L’acceptation d’une offre rend, au regard de la loi, la vente parfaite. Le compromis de vente, selon l’article 1113 du Code civil, intervient en effet après la rencontre entre une offre et une acceptation.
Si le vendeur signe un mandat de vente avec une agence immobilière ou un mandataire, il a néanmoins l’opportunité de refuser une offre au prix ! Il pourra à tout moment renoncer à la mise en vente de son bien. En revanche, une offre au prix dans le cadre d’une vente de particulier à particulier n’offre pas la possibilité pour un vendeur de refuser une offre au prix.
Retenez qu'une offre d’achat, juridiquement, vaut vente. La seule façon d’annuler le processus de transaction est d’aborder le sujet avec l’acquéreur. Annuler l’offre d’achat ou résilier le compromis à l’amiable, c’est possible. Dans ce cas précis, il faut entamer une discussion et suggérer des conditions d’annulation pour que les deux parties y trouvent leur compte. Il est courant que le vendeur verse une indemnité à l’acquéreur pour le convaincre de se rétracter.
L’avant-contrat de vente engage juridiquement les deux parties. Or, des causes entraînant la nullité du contrat existent. Vice du consentement, fausses déclarations, dol, erreurs dans les conditions de la vente… Nombreuses sont les raisons pouvant entraîner l’annulation de la vente. En tant que vendeur, si votre acquéreur ne respecte pas les obligations imposées par le contrat, vous pouvez demander d’annuler la vente. Sachez toutefois que cela arrive rarement et qu’il est déconseillé de chercher volontairement une erreur quand c’est vous qui changez finalement d’avis quant à la transaction.
Le compromis de vente engage un vendeur à vendre son bien et un acquéreur à acheter ledit bien. Cela dessine les conditions de la vente en amont de la signature de l’acte authentique de vente. La promesse de vente, quant à elle, n’engage que le vendeur à vendre son bien durant un délai déterminé pendant lequel l'acquéreur peut choisir ou non de lever l'option. Passé ce délai, si l'acquéreur n'a pas manifesté son souhait de lever l'option, le vendeur peut se libérer de ses engagements. Vous l’aurez compris, dans tous les cas, dès lors que le vendeur a signé l’avant-contrat, il ne peut plus revenir en arrière d’un point de vue juridique. Sauf exceptions : telles que la non réalisation d’une des conditions suspensives (voir ci-dessous) ou la rétractation de l'acquéreur, par exemple.
Comme évoqué précédemment, la réalisation des conditions suspensives est essentielle pour que la vente soit finalisée. Ainsi, le délai entre la signature de l’avant contrat et de l’acte authentique qui scelle la vente est nécessaire pour laisser le temps de réaliser ces clauses. Souvent, la vente est conditionnée par l’obtention d’un prêt immobilier, par exemple.
Il faut être conscient que la réalisation des conditions suspensives doit être totalement indépendante de la volonté des vendeurs et acquéreurs. Évitez ainsi de compter sur leur non réalisation si vous ne souhaitez plus vendre… Approchez vous de votre agent immobilier, voire d’un avocat en droit immobilier.
Il arrive qu’un vendeur profite des erreurs administratives de son acquéreur pour appuyer l’annulation de sa vente. Et inversement ! Un acquéreur qui a dépassé son délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente peut trouver des raisons valables pour annuler son achat sans perdre son dépôt de garantie en invoquant une inexactitude au sein de l’un des documents contractuels.
Pour ne pas prendre de risque, il est vivement conseillé d’être extrêmement vigilant, rigoureux, quant à la constitution du dossier et lors des différentes étapes. En ce sens, être accompagné par un professionnel de l’immobilier et demander de l’aide à votre notaire est essentiel pour que la transaction se passe dans les meilleures conditions.
Les points à retenir