La condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier

Peut-on conditionner l'achat d'un logement par la vente d'un autre bien ? Cela peut en effet constituer une clause suspensive du compromis ou de la promesse de vente… sous certaines conditions ! Que doit vérifier le vendeur pour que la transaction se déroule sans encombre ? Comment peut faire l’acquéreur si cette clause est refusée ? Homki vous explique tout.

L’achat d’un bien immobilier se finance par l’octroi d’un prêt immobilier, par un financement comptant ou par d’autres moyens existants (héritage etc.). Si l’on est déjà propriétaire, on compte souvent sur le montant obtenu lors de la vente du logement actuel pour financer l’achat du nouveau bien. Il est ainsi très fréquent que l’achat d’un acquéreur, s’il est déjà propriétaire, soit conditionné par la vente de son bien immobilier. Cette condition est donc insérée dans l’avant-contrat, compromis ou promesse de vente. Si la vente du bien de l’acquéreur est annulée, le nouvel achat sera de facto déclaré caduque et l’acquéreur se verra rembourser son dépôt de garantie.

Une condition suspensive encadrée, insérée dans l’avant contrat de vente

Pour que cette clause soit valable, l’acquéreur doit obligatoirement avoir signé un avant-contrat : un compromis ou promesse de vente, avec son propre acquéreur pour la vente de son bien. Autrement dit, uniquement s’il est sûr de vendre son bien. Ni un vendeur ni un notaire n’accepterait cette condition, même si le bien est déjà mis en vente, même s’il est très attractif.

Une condition suspensive de la vente d’un bien immobilier permet de soumettre la vente à une condition qui pourrait annuler la transaction de façon tout à fait légale. Elle permet de protéger l’acquéreur en cas d’imprévu (rétractation de son propre acquéreur). Les vendeurs acceptent rarement cette condition, d’où l’importance pour l’acquéreur de prouver qu’il a signé un compromis (ou une promesse) pour faire valoir cette clause.

La Cour de cassation précise en effet que “la condition qui suspend l’exécution de la vente d’un bien, à celle, par l’acquéreur, d’un autre bien, n’exigeant pas du débiteur qu’une simple manifestation de volonté, mais supposant l’accomplissement d’un fait extérieur, à savoir la découverte d’un acquéreur pour le bien dont il est propriétaire, n’est pas une condition purement potestative”. C’est-à-dire que cette condition ne doit pas seulement dépendre de la volonté d'une des parties contractantes.

Que doit-on vérifier lorsque l'acquéreur s'engage avec la vente définitive de son bien immobilier comme condition suspensive ?

Des vendeurs peuvent accepter que leur acquéreur insère dans leur avant-contrat cette condition suspensive particulière. Dans ce cas précis, il est absolument essentiel de demander une preuve de signature du compromis ou de la promesse de vente, ainsi que la date de signature afin d’être rassuré. N’hésitez pas à demander conseil à votre agence immobilière et à votre notaire pour que ces derniers puissent vous aiguiller. C’est à eux de valider et constater cette condition. En tant que vendeur, il faut rester conscient qu’en acceptant cette clause, on est dépendant d’une vente extérieure. Ainsi, il est davantage raisonnable de l’accepter si le délai de rétractation est

Si la condition est refusée : l’obligation de recourir à un prêt relais

Que se passe-t-il si l’acquéreur n’a pas encore signé d’avant-contrat ou si le vendeur a refusé la condition ? Dans ces circonstances, si l’acquéreur veut acheter sans avoir vendu, il devra souscrire un prêt relais ! À condition que les 70 % de la valeur vénale de son bien suffisent à acquérir le bien. Le prêt relais, ou crédit relais, est une méthode de financement mise en place lorsque la vente et l’achat immobilier ne coïncident pas.

Il sert de crédit transitoire et permet ainsi de financer le nouveau bien en attendant d’avoir les fonds nécessaires. C’est un emprunt accordé de courte durée : de 12 mois à 24 mois. Le principe de remboursement différé permet de rembourser ce prêt directement lorsque le bien est vendu.

Pendant cette période de transition, l’emprunteur rembourse seulement les intérêts et la prime d’assurance liés à ce crédit. Certains établissements bancaires peuvent néanmoins permettre de différer le remboursement des intérêts.

Rappel : qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

La condition suspensive permet de conditionner une vente à la réalisation d’un événement futur et incertain (crédit immobilier, obtention d’un permis de construire). C’est un moyen légal d’abandonner un achat immobilier sans contrepartie financière. Les motifs susceptibles de figurer comme conditions suspensives sur un avant-contrat sont nombreux.

Les conditions suspensives sont des clauses rédigées et figurant dans l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). Si l’une de ces conditions ne se réalise pas, l’ensemble du contrat fait alors l’objet d’une annulation. Ses règles sont énoncées dans le Code de la consommation.

Les conditions suspensives peuvent, en amont, être listées dans l’offre d’achat. Il n’existe aucune limite pour le nombre de conditions suspensives placées dans un avant-contrat ou leur nature. Les deux parties (le vendeur et l’acheteur) doivent seulement convenir de la présence des différentes clauses dans le contrat de vente. Il suffit que l’une des clauses ne se réalise pas pour que celui-ci soit rompu. Ce dispositif s’apparente donc à une protection juridique afin qu’aucune des deux parties ne soit lésée.

Les points à retenir

• Des acquéreurs comptent sur le montant obtenu lors de la vente de leur logement actuel pour financer l’achat du nouveau bien.
• Pour que cette clause suspensive soit valable, l’acquéreur doit obligatoirement avoir signé un avant-contrat pour la vente de son bien avec son propre acquéreur.
• Une condition suspensive de la vente d’un bien immobilier permet de soumettre la vente à une condition qui pourrait annuler la transaction.
• Si l’acquéreur n’a pas encore signé d’avant-contrat ou si son vendeur a refusé la condition, il devra souscrire un prêt relais pour financer l’achat de son bien.