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Vous avez eu un coup de cœur pour un bien, l’offre a été acceptée sauf que votre banque a refusé de vous accorder le prêt immobilier ? Un coup dur pour vous, mais une situation ordinaire dans le monde du prêt bancaire ! Car l’accès à la propriété n’est pas un droit pour tous. Et même si les taux sont particulièrement intéressants, les banques, de plus en plus frileuses, n’hésitent pas à se protéger. Homki vous livre quelques conseils pour que vous retentiez votre chance en ayant toutes les cartes en main afin de réussir votre projet immobilier.
Une banque refuse quasi systématiquement un taux d’endettement supérieur à 33 % (officiellement 35 %, mais cela reste rare). Par peur que vous n'arriviez plus à rembourser, par peur que le « reste à vivre » ne soit pas suffisant. Tout simplement, car le bien paraît au-dessus de vos moyens financiers.
Lorsque vous faites une demande de crédit immobilier, un grand nombre de calculs et d’aspects quant à votre situation personnelle et professionnelle entrent en jeu. Autant de raisons de refus existent… Une situation professionnelle trop instable, des antécédents d’incident bancaire, d’autres crédits en cours (à la consommation, par exemple) peuvent être rédhibitoires pour les établissements bancaires. Ces derniers, lorsqu’ils reçoivent votre dossier de demande, étudient avec attention votre capacité de remboursement et prennent en compte votre apport personnel.
Lorsqu’un prêt vous est octroyé, généralement, il est complété d’une assurance emprunteur qui a pour but de protéger la banque en cas de non-paiement des mensualités. Il s’avère que les assurances ont, elles aussi, des critères d’acceptation sévères, voire des critères d’exclusion… Problèmes de santé, pratique d’un sport à risque, antécédents médicaux lourds : souscrire une assurance emprunteur peut s’avérer plus inaccessible pour certains profils.
Il est toutefois possible, depuis la loi Lagarde de 2010, de souscrire un contrat auprès d’une assurance externe à celle de sa banque. Cela permet d’étudier la concurrence et de potentiellement trouver une alternative adaptée à sa situation. Car il existe, en effet, des dispositifs qui facilitent l’accès à l’assurance emprunteur pour les profils particuliers : en cas de problèmes de santé ou d’antécédents médicaux (comme la Convention AERAS). L’emprunteur peut ainsi se tourner vers la concurrence et solliciter une couverture auprès d’une autre compagnie d’assurance.
Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, qui dessine la vente, vous disposez de quelques semaines pour que votre banque accepte de vous accorder le prêt en amont de l’acte authentique. Cette période permet pour le futur acquéreur d’obtenir tous les crédits inhérents à la vente.
L’avant-contrat comporte obligatoirement une condition suspensive d’obtention de prêt si l’acquéreur doit faire un emprunt. S’il n’obtient pas l’accord de prêt, la vente ne se réalisera pas. Il faut obligatoirement transmettre la preuve du refus. Cela permet de protéger le futur acheteur qui est en droit de renoncer légalement et gratuitement à acquérir le bien dans ce cas précis.
Le délai à respecter pour obtenir le prêt est formulé lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Généralement, il est fixé à 45 jours à compter du jour de la signature. Au terme de ce délai, l’acquéreur fournit le justificatif de l’obtention de l’offre de prêt.
Il est courant que le futur acquéreur verse un dépôt de garantie de 5 % du prix de vente lors de la signature de l’avant-contrat (jusqu’à 10 %). C’est le notaire qui encaisse la somme sur un compte séquestre. S’il n’obtient pas le prêt, il récupérera intégralement la somme.
La plupart des Français empruntent sur 20 ans pour financer leur achat immobilier… Ainsi, choisir l’établissement bancaire qui vous accompagnera durant toutes ces années revêt une grande importance. Si l’un d’entre eux refuse votre demande, ne baissez pas les bras ! Il en existe une multitude qui pourraient convenir davantage à votre projet. Vous pouvez ainsi tenter d’organiser des rendez-vous dans plusieurs agences, cela prouvera en outre votre sérieux et votre motivation à votre vendeur ou à l’agent immobilier chargé de la vente.
Les courtiers en crédit immobilier sont des professionnels qui vous accompagnent dans la recherche d'un prêt adapté à votre profil et votre situation. Ils démarchent à votre place les établissements bancaires et négocient pour vous permettre de trouver le meilleur taux. Ils mettent tout en œuvre pour que vous trouviez un prêt sur-mesure en fonction des points positifs ou négatifs de votre dossier.
En outre, leur rôle est de vous aider lors de la réalisation de votre dossier de prêt, de vous conseiller tout au long de la démarche. Demander l’aide d’un courtier immobilier peut convenir à des profils aisés comme des dossiers difficiles. Sachant que la commission ne sera effective que lorsque vous aurez accepté l’offre de prêt obtenu grâce à son travail. En cas de refus de prêt, cela peut s’avérer très utile pour comprendre les raisons de l’échec et trouver d’autres solutions.
Il est possible que vous vous soyez trop précipité dans la demande de prêt et que votre projet ne soit pas réalisable. Posez-vous la question : suis-je prêt à financer un achat immobilier ? Tant de facteurs entrent en jeu dans cette demande, qu’il est courant d’espérer pouvoir contracter un emprunt trop ambitieux. Parfois, la conclusion sera la même partout : vous devez assainir votre situation financière ou trouver un emploi plus stable. Dans ces cas-là, n’hésitez pas à améliorer votre situation et retenter quelques mois plus tard.
Si votre demande de prêt a été refusée et que l’achat du bien en question vous est passé sous le nez, ne perdez pas espoir. Peut-être que, tout simplement, vous avez surestimé votre budget d’achat ? Il vaut mieux être sûr de continuer à vivre convenablement que s’endetter avec un prêt qui perturbera vos finances mensuelles.
Les points à retenir