Zones inondables : les choses à savoir avant un achat immobilier

Première cause de catastrophe naturelle en France, l’inondation est un risque auquel vous pouvez être exposé lors de l’achat d’un bien immobilier. En effet, 10 % des logements sur le territoire se trouveraient en zone inondable. Plusieurs précautions sont alors à prendre avant de vous lancer dans l’acquisition d’un appartement ou d’une maison dans ces zones. Homki vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur les logements situés en zones inondables. 

Qu'est-ce qu'une zone inondable ? 

Une zone inondable est un espace géographique pouvant être sujet à la submersion. Cette appellation est très souvent préventive, mais dans certains cas, les logements situés en zone inondable peuvent avoir déjà été exposés à des crues importantes. En France, les zones inondables sont classées par couleur permettant de déterminer leur niveau d’exposition et de danger face au risque naturel qu’est l’inondation. Outre les zones blanches qui ne sont pas exposées à ce risque, il en existe trois : 

• Les zones bleues, présentant un faible risque 
• Les zones jaunes, orange, violettes ou vertes, où le risque est présent et spécifique à la zone concernée
• Les zones rouges et noires, très exposées au risque d’inondations et soumises à une interdiction de construire

Comment savoir si votre logement se trouve en zone inondable ? 

Comme énoncé précédemment, de plus en plus de logements se trouvent en zones inondables. Et leurs prix attractifs incitent de nombreux acquéreurs à se tourner vers l’achat d’un bien dans ces zones, et ce malgré le risque de sinistre.

La mairie ou préfecture

Afin de savoir si la maison ou l’appartement que vous convoitez se trouve dans l’une d’elles, vous pouvez vous renseigner auprès de la préfecture ou mairie compétente qui pourra vous fournir le plan de prévention des risques d’inondation dans la zone concernée. 

Le propriétaire

Lors de l’achat d’un bien immobilier, le propriétaire doit obligatoirement vous prévenir au préalable de l’existence d’un risque d’inondation et des antécédents de sinistres, s’il y en a eu. En effet, lors de la signature du compromis de vente, la présence d’un risque de sinistre doit figurer dans le diagnostic immobilier fourni à l’acquéreur : « état des risques et pollutions ». Concernant les sinistres auxquels le logement aurait pu être potentiellement impacté, ils devront être signalés par écrit. 

Si vous envisagez d’acheter en zone inondable, on vous conseille de porter votre choix sur une zone bleue, faiblement exposée au risque d’inondation.

Dans le cas d’une construction en zone inondable, certaines règles doivent être respectées. En zone bleue, il faudra réaliser la construction sur la partie la moins exposée du terrain ainsi que surélever le plancher habitable de 0,5 m à 1,5 m. Installer les pièces centrales à l’étage et se doter d’une zone refuge peuvent également devenir des obligations.

Comment assurer un logement en zone inondable ?

Pour des biens immobiliers exposés à ce type de risques, une assurance habitation peut vite apparaître comme essentielle. Si vous décidez alors de souscrire à une assurance afin de prévenir des risques de sinistre comme l'inondation, assurez vous que la garantie « catastrophes naturelles » soit incluse. Bien qu’il n’existe pas d’assurance spécifique pour les zones inondables, l’assurance multirisque habitation est généralement compétente pour couvrir tous les dommages liés à une inondation et sera alors calculée en fonction de la zone d’habitation et des risques rencontrés. 

Attention, lors de votre souscription à une assurance, vous êtes dans l'obligation de mettre au courant l’assureur que vous aurez choisi quant au fait que votre appartement ou maison se situe en zone inondable. Si vous ne le faites pas, cela pourra être considéré comme une fausse déclaration de votre part et dans le cas où votre logement fait l’objet d’un sinistre, alors vous encourez le risque de ne plus être couvert. 

L'assureur peut-il refuser d'assurer un bien ? 

Un assureur peut refuser d’assurer votre bien notamment si le logement a été construit sur un terrain soumis à l’interdiction de construction par le Plan de Prévention du Risque Inondation (les zones rouges ou noires) ou si les mesures obligatoires requises n'ont pas été respectées, notamment la réalisation de travaux de prévention. 

Le risque d'inondation a-t-il un impact sur le prix de vente ?

Le fait que le logement se trouve en zone inondable a une influence directe sur son prix de vente. En effet, les biens situés dans ces zones ne peuvent être vendus au même prix qu’un bien similaire ne comportant pas ce risque. Afin de remédier à ce phénomène, la solution pour le vendeur est de valoriser les travaux de prévention voire de protection, réalisés préalablement à la vente. 

En cas de doute, le nouvel acquéreur dispose de dix jours après signature de la promesse de vente pour se rétracter. Dans le cas où celui-ci n’aurait pas été prévenu des risques d’inondation par le vendeur, l’annulation de la vente est aussi possible.