Que signifie « sous offre » dans une annonce ?

Vous êtes en recherche d’un bien immobilier à acquérir et vous êtes intéressé par plusieurs propriétés. Or, un jour, l’une d'entre elles s’affiche en tant que « sous offre » sur les plateformes. Qu’est-ce que cela signifie ? Pouvez-vous encore vous positionner ?

Qu’est-ce qu'une offre d’achat ?

Une offre d'achat est un acte juridique par lequel un acheteur potentiel exprime son intention d'acheter un bien immobilier au propriétaire à un prix déterminé.

L’offre d’achat est la première étape du processus de transaction immobilière, elle peut se faire soit directement avec le vendeur, soit par l'intermédiaire d'un agent immobilier. L'offre est généralement faite sous la forme d'un contrat qui décrit les conditions de la vente, notamment le prix, la date de clôture et d'autres détails spécifiques. 

L'offre peut également comporter des conditions, qui doivent être remplies avant que la vente ne soit conclue. Une fois l'offre acceptée, l'acheteur et le vendeur sont légalement liés aux termes de l'accord et la signature de l'avant-contrat de vente est organisée. 

Après acceptation de l’offre d’achat, l'acheteur est en principe obligé d'acheter la propriété au prix convenu et à certaines conditions, et le vendeur est obligé de vendre sa propriété (en principe, et non dans les faits). 

Que signifie un bien « sous offre » dans une annonce ?

Un bien sous offre sur une annonce immobilière signifie que le propriétaire du bien a reçu une ou plusieurs offres pour l'achat de son bien et qu'il en a accepté une. Cela peut être une maison, un appartement, un terrain etc.

Lorsqu'un bien est sous offre dans une annonce, il y a toutefois deux possibilités : 

• Cela signifie normalement qu’une offre a été faite, au prix ou inférieure au prix de vente, et que le propriétaire l’a acceptée mais que l’avant-contrat, compromis ou promesse de vente, n’a pas encore été signé (comme cela se passe chez Homki). 
• Dans les faits, il arrive que des agences immobilières prennent le parti d'afficher un bien sous offre alors que cette dernière n'a pas encore été acceptée par le propriétaire... Cela permet à l'agence d'augmenter l'attractivité du bien et de « mettre la pression » aux acquéreurs potentiels. 

Il est important de noter que, si une offre est acceptée, le bien est considéré comme vendu et il ne sera plus possible de se positionner ou de le visiter. Hormis si, dans le futur, l'acquéreur se rétracte ou si l’une des conditions n’a pas été réalisée, comme expliqué ci-dessous. 

Peut-on encore se positionner sur un bien sous offre ?

Généralement, lorsqu’un bien est « sous offre », cela signifie qu’un potentiel acheteur a partagé son avis d’acquérir le bien à un prix et qu’il est probable que la vente se fasse. Il existe plusieurs possibilités :

• soit l’offre a été acceptée et sauf condition suspensive non réalisée telle qu’un refus de prêt, ou rétractation de l’acquéreur après la signature du compromis, il n’est plus possible de se positionner car la vente se fera ; 

• soit l’offre n'a pas encore été acceptée et il est possible de faire une autre offre d'achat en faisait une offre (au prix ou bien tenter une offre inférieure au prix). Si votre offre est plus intéressante pour le vendeur, car par exemple le dossier de financement est plus solide ou l'offre est au prix, il est possible d'obtenir l'acceptation de l'offre ; 

Que se passe-t-il après l'offre d'un bien immobilier ?

Après la proposition d'une offre par un acquéreur, il y a trois solutions : 

Le vendeur accepte l’offre

Si le vendeur accepte l’offre d’achat, qu’elle soit au prix de vente ou à un prix inférieur, la vente est quasiment conclue. 

Le vendeur fait une contre-proposition 

Une fois le bien proposé, le vendeur fait souvent une contre-proposition à l'acheteur. Cette contre-offre comprendra des modifications des conditions initiales de la vente, comme un prix plus élevé ou une date de clôture différente. L'acheteur peut alors accepter ou rejeter la contre-offre, ou faire sa propre contre-offre.

Le vendeur refuse l’offre 

Si le vendeur refuse l'offre, le processus de transaction est annulé et le bien reste en vente alors n'importe qui pourra se positionner à nouveau.

Si les deux parties acceptent les conditions de la vente, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Vendeur(s) et acquéreur(s) manifestent ainsi leur volonté de s’engager. À ce stade, les parties assistées par l'agence immobilière s'organisent pour prévoir la signature de l'avant-contrat.   

Comment annuler une offre d’achat ?

Au sein de l'offre d'achat, il peut s’avérer très utile d’inclure des clauses suspensives. Il est question ici d’éléments qui permettront à l’acheteur de se rétracter et d’annuler la vente si les clauses mentionnées ne sont pas respectées. Les clauses suspensives peuvent être liées à la vente d'un autre bien, à l’obtention d'un prêt, etc.

Pour ce qui est de la rétractation, l’acheteur peut faire marche arrière dans deux cas de figure seulement (hors clauses suspensives) :

• Lorsque le vendeur n’accepte pas l’offre d’achat dans les temps impartis ;
• Si le vendeur réalise une contre-proposition. Dans ce cas de figure, l’offre d’achat réalisée en amont est considérée comme caduque.

Bien que l’offre écrite soit une étape officielle d’une transaction immobilière, dans les faits, personne ne vous obligera à acheter le bien si vous changez d’avis. D’autant plus que vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat, en recours.

Avantages de passer par un agent pour faire une offre d’achat 

Le recours à un agent immobilier est bénéfique lors d'une transaction immobilière. Un agent immobilier connaît bien le marché immobilier et peut aider l'acheteur et le vendeur à s'y retrouver. Il peut fournir des informations précieuses sur le marché local, aider à négocier les meilleures conditions et veiller au bon déroulement de la transaction grâce à son expertise et son regard neutre. 

La signature d'un mandat permet au vendeur de refuser une offre au prix 

En outre, pour le propriétaire, passer par un mandataire qui s'occupe de la vente de son bien permet d'avoir le droit de refuser une offre au prix. En effet, entre particuliers, le propriétaire se retrouve dans l’obligation d’accepter une offre d’achat au prix de vente (selon la loi). Alors que passer par une agence permet plus de liberté. En effet, le vendeur peut refuser une offre au prix s’il a signé un mandat de vente avec un professionnel de l’immobilier qui est chargé de la vente de son bien. Selon la loi, le mandat, même exclusif, confère au mandataire une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée. En savoir plus.

Les points à retenir

• Une annonce d'un bien sous offre signifie que le bien a fait l'objet d'une offre d'achat qui a été acceptée.
• Il arrive que des agents ajoutent à l'annonce une mention "sous offre" pour un bien dont l'offre n'a pas encore été acceptée par le vendeur dans le but de mettre la pression aux acquéreurs potentiels.
• Pour ce qui est de la rétractation, l’acheteur peut faire marche arrière dans deux cas de figure seulement après l'acceptation de l'offre.
• Une offre d'achat est la première étape dans l'achat d'un bien, et un compromis est l'étape qui amène les deux parties à sceller un accord en amont de la signature de l'acte authentique.