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Bien qu’il soit souvent critiqué par l’opinion publique, l’agent immobilier est avant tout un conseiller, là pour épauler vendeur et acquéreur, lors d’une transaction immobilière. C’est un métier qui implique des connaissances techniques, commerciales et juridiques. Le marché immobilier est un milieu complexe dont il est difficile de connaître toutes les ficelles. L’agent immobilier accompagne le vendeur dans le processus de vente. Son but ultime est d’optimiser le prix net vendeur tout en étant au plus près des prix du marché qu’il connaît, en principe, parfaitement. Outre sa fonction d’intermédiation immobilière, il apporte son expertise et peut avoir un rôle de négociateur.
L'agent immobilier réalise des transactions immobilières en tant qu'intermédiaire entre un propriétaire et un acheteur (ou un locataire). L'exercice de la profession d'agent immobilier est encadré par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d'application en date du 20 juillet 1972. Il est ainsi soumis à différentes obligations auxquelles il ne peut se soustraire :
Le mandat est un contrat écrit qui doit être très détaillé. Le type de mandat, la durée, les modalités de rupture doivent y être inscrits. En revanche, il ne permet pas à l’agent immobilier de signer certains actes au nom du vendeur ou pour son compte. Son rôle se limite à servir d’intermédiaire dans le but de trouver un acquéreur. Il a néanmoins un devoir de diligence et de loyauté envers son client. A la suite de la signature du mandat, l’agent immobilier a une obligation de moyens : il doit tout mettre en œuvre pour mener à bien sa mission. L’agent n’a en revanche aucune obligation de résultats. Sa responsabilité n’est pas engagée s’il ne trouve pas d’acquéreurs au bien du vendeur. Toutefois, dans cette situation il ne percevra pas de rémunération. La commission n'est perçue qu’au moment de la vente. Un agent immobilier facture rarement le reste des services : estimation, visites etc.
L’agent immobilier doit être un fin connaisseur du marché immobilier, de ses tendances et de ses évolutions, pour réussir à estimer un bien et fixer un prix juste. Lors d’une première visite du bien, il doit noter les caractéristiques de celui-ci pour les analyser. Il doit également prendre les mesures de chaque pièce pour déterminer la surface exacte. Pour les appartements, l’agent mesure uniquement les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1 mètre 80, c’est la loi Carrez. Après cette étude approfondie, il a le rôle de définir un prix de vente au vendeur en fonction de la loi du marché. Le prix estimé par le professionnel est celui auquel le bien peut plus facilement partir, car il est fondé sur l’analyse de ventes passées.
Dès lors que le prix estimé de l’agent immobilier convient au vendeur, il faut préparer la vente du bien. Les deux parties signent un mandat de vente. L’agent s’engage ainsi à faire son maximum pour que le bien soit vendu rapidement et au meilleur prix. Dans le cas d’un mandat exclusif, le vendeur, quant à lui, s’engage à ne pas essayer de vendre son bien par ses propres moyens. L’agent immobilier le conseille ensuite sur la mise en valeur du bien : une décoration sobre, une réorganisation possible du mobilier. Ainsi, il organise la séance photo professionnelle du bien en amont de la préparation de l’annonce. Il doit également s’assurer que le propriétaire a réalisé les diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, termites, bilan énergétique, etc... ) .
L’agent immobilier est celui qui se charge de la rédaction de l’annonce immobilière. Il sait, par son expertise, présenter le plus d’informations possible pour que les potentiels acheteurs puissent être bien informés des caractéristiques essentielles : la superficie, le nombre de pièces, la présence d’un extérieur. Il précise les charges et la taxe foncière et éventuellement, grâce à sa connaissance du marché, le quartier, les commerces de proximité et les transports les plus proches. L’agent sait optimiser l’annonce immobilière pour qu’elle soit la plus réaliste et attirante possible.
L’agent immobilier a pour rôle premier de mettre en relation le vendeur qui cherche à vendre, et l’acquéreur, qui désire investir dans un bien. Pour ce faire, il publie l’annonce du bien immobilier sur toutes les plateformes en ligne. Le but est que le bien soit en tête d’affiche régulièrement pour toucher un maximum d'acquéreurs potentiels. La qualification des acquéreurs est une étape clé dans le processus de la vente. Grâce à des questions pertinentes, l’agent saura faire une sélection entre les personnes réellement intéressées et les simples curieux qui pourront faire perdre du temps. Il reçoit les candidatures et s’affaire à vérifier les références.
Une des missions les plus importantes de l’agent immobilier est de s’occuper des visites. Son rôle est de connaître le bien et de maîtriser ses caractéristiques afin de conseiller au mieux les potentiels acquéreurs. En outre, il doit être transparent devant l’acquéreur qui souhaite se projeter dans l’investissement, souvent, le plus important de sa vie. Car le rôle de l’agent est, en principe, d'être le garant des intérêts de chacun. Il accompagne celui-ci lors du tour et répond à ses interrogations. L’agent a les clés du bien et peut faire les visites sans la présence du propriétaire.
En tant qu’intermédiaire entre les deux parties, l’agent immobilier rend compte du déroulement des visites. Le vendeur doit ainsi être informé de l’avis de chacun. Face au retour des acquéreurs, il constatera rapidement si le prix estimé est réaliste par rapport au marché.
En tant que mandataire et professionnel de l’immobilier, l’agent a une obligation de conseil, il doit transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties. Il doit également aider les deux parties dans les démarches administratives. Il peut être autorisé à négocier la vente au nom de son client, ou le conseiller dans le processus. La vente peut néanmoins se faire sans négociation. Cela dépend du bien, de sa localisation et du prix affiché.
L’agent immobilier accompagne les parties lors de la signature du compromis ou promesse de vente mais selon la situation, il peut être lui-même rédacteur de cet avant-contrat. Il les accompagne également lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Le professionnel de l’immobilier est tenu de s'assurer que les conditions de la transaction répondent parfaitement à la volonté des cocontractants. Il est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. Par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il a le rôle de s’assurer de vérifier le titre de propriété du vendeur. Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s’il avait été mis au courant par le propriétaire ou s’il avait lui-même pris connaissance de ces défauts lors de l’examen du bien.
Il est souvent reproché aux agents de plus facilement se concentrer sur les biens qui leur apporteraient une grosse commission tout en laissant de côté ceux à un prix bas. Chez Homki, le prix fixe de 2 990€ permet d’apporter la même attention et le même professionnalisme, quel que soit le bien en vente, à chaque client vendeur. L’agence, présente dans plusieurs régions de France, choisit des agents immobiliers experts de leur secteur, avec plusieurs années d’expérience. Tous sont épaulés par des managers ainsi qu’une équipe au siège, présente au téléphone 7/7j, qui accompagne les clients et permet aux agents de se concentrer sur leur travail sur le terrain.