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Dans le cadre d’une vente, faut-il une attestation de superficie ? En réalité, cela dépend ! Pour les propriétaires, en fonction du bien à vendre, les lois applicables ne sont pas les mêmes. Loi Carrez, loi Boutin, surface habitable ou privative : on peut facilement confondre. Qui la fournit ? Et en cas d’erreur sur la mesure de la surface, comment cela se passe ? Dans cet article Homki, vous saurez tout sur le sujet.
La loi Carrez est une loi française qui impose au vendeur d'un bien en copropriété verticale (appartement dans un immeuble), ou en copropriété horizontale (maison dans un lotissement) de mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Un propriétaire a, en effet, l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot pour :
La loi Carrez, énoncée dans la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, correspond à une mesure spécifique de la superficie d’un logement. Elle ne prend pas en compte les murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, cave ou parking. Véritablement, ce sont l’intégralité des surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m qui sont comptabilisées !
En outre, il faut intégrer à la surface loi Carrez, les locaux clos et couverts dont le sous-sol, le grenier et les combles, même non aménagés, les vérandas, etc. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, même si la surface d’une pièce est immense, ou mansardée.
Le diagnostiqueur immobilier, qui réalise l’ensemble des diagnostics obligatoires relatifs à la vente d’un bien, peut réaliser le diagnostic Carrez et fournir une attestation de surface certifiée. Sachez qu’une attestation est valable à vie à condition que la surface n’ait pas été modifiée, en cas de travaux par exemple.
Néanmoins, contrairement à d’autres diagnostics, le mesurage loi Carrez peut être effectué par un agent immobilier ou le vendeur lui-même. Cela reste largement déconseillé car cela requiert des compétences, des erreurs peuvent être faites à cause de la complexité du calcul. Et, surtout, la responsabilité de la personne qui a effectué l’attestation est mise en cause en cas d’erreur !
À retenir :
Lorsque l’on vend une maison individuelle, il n’existe aucune obligation ni législation quant à la présence d’une attestation de surface. Le vendeur, ou l’agent immobilier en charge de la vente de la maison en question, fournit le calcul de la superficie de son choix : la loi Boutin qui mesure les surfaces habitables ou la loi Carrez qui mesure les surfaces privatives.
L’acquéreur d'une maison individuelle peut néanmoins demander au propriétaire d’effectuer un mesurage de la surface. Par ailleurs, il peut en faire une clause suspensive de vente énoncée dans l’avant contrat.
Lors d’une erreur supérieure à 5 % de la superficie réelle, il est possible que cela oblige à devoir rembourser la différence. En effet, dans le cas d’une vente, si la surface a été surévaluée de plus de 5 %, cela ouvre droit, pour l’acheteur, à une diminution du prix proportionnelle (ce qui fait partie de la loi Carrez). Le délai pour saisir la justice dans cette configuration est d'un an après la signature de l'acte notarié, selon la Cour de cassation.
Quant à la loi pour l’accès au logement (loi Alur), dans le cas d’une location immobilière, elle impose de reporter dans le bail de location la surface habitable exacte (loi Boutin) du bien loué. En outre, un locataire peut réclamer une diminution de loyer proportionnelle à la superficie manquante si la surface habitable était inférieure à 5% de la surface réelle sur le contrat.
Les points à retenir