GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Août 2022

Passoire thermique : faut-il vendre ou rénover ?

Sommaire


    C’est une question qui anime les débats du secteur immobilier ces derniers temps : est-il plus avantageux de vendre un bien passoire thermique plutôt que de le rénover ? En cause, l’entrée en vigueur récente de la loi Climat et Résilience votée pour accélérer la réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES). Homki fait un point sur le sujet et vous livre ses conseils pour prendre la meilleure décision. 


    interdiction location passoire thermique dates


    La lutte contre les logements énergivores s’intensifie. Le ministère de la Transition écologique estime en effet qu’il y aurait 4,8 millions de logements passoires thermiques en France. Bientôt, les propriétaires bailleurs seront interdits de mettre en location un bien passoire thermique. Et si vous souhaitez vendre une maison individuelle considérée comme trop énergivore, il faut que vous réalisiez un audit énergétique (dès septembre 2022). 

    Vous devez vous demander pourquoi la Convention Citoyenne pour le Climat, à l’origine de cette loi, s'attaque-t-elle au logement ? La réponse est simple : le secteur du bâtiment représente à lui seul 45 % des émissions de CO2 en France, dont 27 % issus des logements et bureaux


    Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

    Le terme « passoire thermique » s’emploie pour désigner un logement énergivore, très mal isolé. Cela signifie que l’isolation thermique est faible à tel point que les habitants sont forcés d’utiliser le chauffage ou la climatisation de façon excessive. Ce type de logement, en plus de polluer, coûte cher en énergie et s'avère très inconfortable pour ses occupants. 

    Un logement passoire thermique est généralement classé F ou G, selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui établit le bilan complet de la consommation énergétique d’un bien immobilier ainsi qu’une estimation de la facture d’énergie. 

    En effet, 7 lettres existent pour établir cette note. De A pour ceux qui consomment le moins à G pour les plus énergivores . 



    Les logements passoires thermiques rejettent énormément de CO2 et coûtent, de fait, beaucoup plus cher en consommation : 

    • Un logement classé G émet plus de 80 kg eq CO2/m² par an, ce qui correspond à un coût de plus de 2 200 €/an. 

    • Un logement classé F émet de 56 à 80 kg eq CO2/m² par an. 

    Loi 2022 Climat et Résilience : qu’est-ce que cela change pour les propriétaires ? 

    La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience », vous concerne si vous êtes propriétaire d’un logement pollueur

    • 24 août 2022 : la loi interdit la hausse des loyers de ce type de logement. Ce qui veut dire que les loyers sont gelés et que vous ne pouvez en aucun cas augmenter le loyer de vos locataires même en cas de changement ou de renouvellement de bail. 
    • En janvier 2023, il sera interdit de louer les biens qui dépassent les 450 kG/ soit quelque 90 000 logements de la classe énergétique G. 
    • Dès 2025, pour continuer dans cette dynamique, la loi prévoit une interdiction totale de louer un bien classé G. 
    • L’objectif étant d’éradiquer l’ensemble des passoires énergétiques en 2028 (en ajoutant les biens classés F).
    • En 2034, ce seront tous les biens classés E qui seront interdits à la location. 


    Cependant, le 14 avril dernier, le Ministère du logement a précisé que les meublés touristiques n'étaient pas concernés par cette obligation. 


    Faut-il vendre ou rénover un logement jugé “passoire thermique” ? 

    Soyez conscients que les logements F et G représenteraient 12 % des annonces de transaction et un quart de l’offre locative à Paris, selon Capital et Bien’Ici. 

    Selon un sondage mené par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) durant l’été dernier, 13 % des ménages prévoient ainsi de vendre leur passoire thermique.

    En 2021 déjà, la vente de passoires thermiques en France s’est accrue. Selon une étude réalisée par Meilleurs Agents et Se Loger (7 avril 2022), la vente d’appartements avec une étiquette F ou G a augmenté de 8 % (3.5 % pour ceux mieux notés), et la vente de maisons passoires thermiques de 7.4 % (-10,4 % pour les mieux notées). 


    Passoires thermiques : un prix inférieur sur le marché ?

    Selon cette même étude, un appartement passoire thermique se vendrait en moyenne 13 % moins cher… et jusqu’à 17 % en moyenne pour les maisons ! 

    Faire un choix selon sa situation 

    Rénover une passoire thermique coûterait au minimum 10 000 € pour un appartement. Selon les diagnostiqueurs immobiliers, il faudrait ainsi calculer l’estimation de la maison, le coût engendré par les travaux (que l’on estime à 60 000 € en moyenne pour une maison) et prendre la meilleure décision en fonction de ses moyens financiers. C'est un calcul à réaliser, un choix important pour lequel il est possible d'être conseillé en interrogeant son diagnostiqueur et un professionnel de l'immobilier. 

    Quelles aides pour réaliser des travaux de rénovation énergétique ? 

    Afin de réaliser des économies d’énergies, plusieurs aides proposées par le gouvernement existent pour financer les travaux notamment sur le système de chauffage. 

    • MaPrimeRénov'
    • Prime Coup de pouce Chauffage et/ou Isolation
    • Prime Coup de pouce Thermostat avec régulation performante
    • Prime Coup de pouce Rénovation performante d'une maison individuelle
    • Certificats d'économie d'énergie (CEE) "Standard"
    • Prêt de votre caisse d'allocations familiales
    • Crédit d’impôt pour des dépenses d'équipement conçu pour les personnes âgées ou handicapées
    • Aides de l'Agence nationale de l'habitat (Anah)
    • Aide de votre caisse de retraite
    • Aide à l'insonorisation de votre logement proche d'un aéroport
    • Crédit d'impôt pour des dépenses de prévention des risques technologiques dans votre logement
    • Éco-prêt à taux zéro

    Certaines de ces aides sont cumulables

    Qu’est-ce qu’un audit énergétique ? 

    Un audit énergétique est un document qui fait état des performances énergétiques d’un bien immobilier et qui répertorie de nombreuses informations. L’audit permet d’identifier d’où sont issues les déperditions énergétiques (indispensables dans le cas d’une passoire thermique). Le document livre également des informations quant aux coûts engendrés par les potentielles rénovations. 

    Attention, il faut être conscient qu’un audit énergétique doit être réalisé par des professionnels spécialisés dans cette expertise (diagnostiqueurs, bureaux d’études, entreprises spécialisées…) et que ce dernier est encadré par des réglementations en vigueur. 

    À titre d’information, l’audit énergétique est réparti en quatre parties : état des lieux du bâtiment, propositions de travaux de rénovation pour améliorer l’isolation thermique, conseils sur les énergies renouvelables à privilégier, et enfin, une synthèse de l’expertise réalisée. 

    L’audit énergétique est un dossier technique qui permettra aux propriétaires de faire appel à des subventions et des aides financières pour la réalisation des travaux.

    La vente va-t-elle être interdite à terme ? 

    Bien que la loi dispose de plusieurs mesures qui ont un impact pour les propriétaires et bailleurs de logements passoires thermiques, elle n’interdit en rien la vente de ce type de bien énergivore. Or, il est fort probable que le gouvernement mette fin à la vente de biens étiquetés F ou G dans quelques années. Le but étant d’éradiquer complètement les appartements et maisons passoires thermiques du paysage immobilier national.  





    Les points à retenir

    • Un bien passoire thermique perd de sa valeur sur le marché immobilier (entre 13 et 17 % moins cher).
    • Les travaux de rénovation coûtent minimum 10 000 € bien qu'il existe de nombreuses aides.
    • La Loi Climat et Résilience a pour but d'éradiquer complètement la location de biens passoires thermiques d'ici quelques années.
    • Dès le 24 août 2022, la loi interdit la hausse des loyers de ce type de logement !
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