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Imaginez : vous venez de trouver la maison de vos rêves et vous êtes impatient de signer la vente. Cependant, autour d'une conversation avec le propriétaire actuel, vous découvrez qu'il a dû refaire la toiture de la maison il y a moins d'un an suite à des infiltrations. Vous vous demandez alors si la maison n’aurait pas quelques problèmes que le propriétaire aurait volontairement oublié de mentionner dans son annonce...
Dans cet article, Homki vous dévoile en détail quels sont les vices cachés les plus fréquents en immobilier, comment s'en prémunir, et quels sont les recours dont vous disposez si le propriétaire n'a pas joué cartes sur table.
L'un des vices cachés le plus fréquent et préjudiciable est le défaut d'étanchéité de la maison, qu'il s'agisse des murs, de la toiture, ou des menuiseries. Infiltrations, moisissures, pourrissement des matériaux... Les conséquences sont nombreuses.
Outre le préjudice financier parfois gigantesque, c'est un véritable calvaire au quotidien, avec des pièces insalubres, l'obligation de déménager temporairement le temps des travaux, la crainte à chaque averse...
Malheureusement, un vendeur peu scrupuleux peut aisément maquiller certains défauts avant la vente. Mastics et joints abondants, peintures waterproof, ventilation forcée pour masquer l'humidité : les techniques ne manquent pas pour tromper l'acheteur.
Pour tenter de déceler ce type de vice caché, nous vous conseillons de vérifier soigneusement :
Soyez vigilant face à ces différents critères et n’hésitez pas à pousser la discussion plus en profondeur avec le propriétaire afin de véritablement savoir si la maison est susceptible de présenter un problème d’étanchéité.
Les nuisances sonores générées par le voisinage constituent l'un des vices cachés les plus difficiles à déceler lors d'une transaction immobilière. En effet, le vendeur d'un bien peut volontairement camoufler ce type de nuisance à l'acquéreur potentiel, notamment en effectuant des visites uniquement à des horaires précis, où le tapage sera moins important.
Des travaux bruyants ou des voisins très animés le soir et le week-end peuvent pourtant rapidement devenir un enfer au quotidien et rendre la vie dans un logement invivable. Avant de vous engager, tentez de discuter avec d'éventuels habitants du voisinage ou de vous rendre sur place à différents horaires, en soirée et le week-end, pour vous assurer que le quartier vous convient.
Un compromis ou une promesse de travaux de la part du vendeur peut aussi être envisagé pour que l'isolation phonique du logement soit renforcée avant la vente définitive.
Un réseau de plomberie défaillant représente un investissement majeur pour un nouvel acquéreur immobilier. Fuites d’eau, corrosion, engorgements... les mauvaises surprises sont vite arrivées.
Malheureusement, le diagnostic de l’état de la plomberie n’est à ce jour pas obligatoire dans le Dossier de Diagnostic Technique. N’hésitez donc pas à être vigilant sur ce point lors de vos visites, notamment en inspectant la chaudière et en vérifiant s’il n’y a pas de fuite apparente au niveau des robinets ou des toilettes une fois actionnés, si la pression de l’eau est assez forte, ou si le bien présente des traces d’eau ou de moisissures.
Si vous avez un doute, nous vous recommandons de conditionner l’acte de vente à la réalisation d’un diagnostic plomberie par un professionnel qualifié. Si des problèmes sont avérés, vous pouvez alors exiger leur réparation aux frais du vendeur, ou bien renégocier le prix du bien à la baisse.
Une installation électrique vétuste ou non conforme peut représenter un coût important pour le futur acquéreur. Si un propriétaire malhonnête dissimule habilement certains défauts au premier coup d’œil (prises et interrupteurs changés, câbles apparents changés...), d’autres signes doivent alerter l’acheteur, comme par exemple la présence de vieilles gaines électriques, un tableau électrique très ancien ou la découverte de câbles dénudés derrière un meuble.
Pour toutes les installations électriques datant de plus de 15 ans, la réalisation d’un diagnostic électrique est obligatoire. D’une validité de 3 ans, ce diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur certifié et est remis à l’acquéreur durant la signature de la promesse de vente.
L’objectif de ce diagnostic est de vérifier le bon fonctionnement de tous les équipements du bien, afin de donner au futur acquéreur toutes les informations nécessaires sur les potentiels travaux à réaliser.
Une isolation thermique défectueuse ou inexistante peut transformer un logement en véritable passoire énergétique. Outre l’inconfort ressenti, les factures de chauffage risquent de s’envoler.
Un propriétaire peu regardant aura tôt fait de dissimuler ce défaut en occultant certains accès aux combles ou en camouflant les parois non isolées. Pourtant, plusieurs indices sont révélateurs : températures ambiantes anormalement basses, traces d’humidité ou de moisissures, courants d’air inexplicables...
Avant tout engagement, il est également recommandé de consulter le diagnostic de performance énergétique (DPE) présent sur l’annonce du bien : s’il affiche une classe F ou G, la vigilance s’impose !
Cependant ne vous fiez pas uniquement au DPE, son résultat est facilement altérable et peut fortement varier d’un diagnostiqueur à un autre. Des travaux d’isolation représentant un budget de plusieurs milliers d’euros qu’un acquéreur avisé saura renégocier avec le vendeur, n'hésitez donc pas à en discuter avec le propriétaire si vous remarquez un problème d'isolation.
Les insectes xylophages, comme les fourmis charpentières, les termites ou les vrillettes, peuvent s'avérer être un véritable fléau pour le bois des charpentes ou des fondations. Leur présence peut parfois être difficile à déceler, et il est même possible que le propriétaire n’en ait pas connaissance.
Mais certains signes comme des trous de forme ronde dans le bois, des petits tas de sciure au pied des murs ou encore certains éléments de la charpente qui semblent plus fragiles que d'autres peuvent révéler la présence de ce type d'insecte. N’hésitez pas à scruter méticuleusement sols, murs et plafonds dans tous les endroits de la maison avant de passer à l'achat.
Si vous avez un doute, vous pouvez conditionner l'achat à la réalisation d'un diagnostic termite, qui est obligatoire dans certaines zones déclarées comme pouvant être infestées par les termites.
Que l'on achète une maison ou un terrain constructible, des surprises déplaisantes peuvent surgir si le sol présente certaines instabilités ou pollutions. En effet, ces vices cachés sont susceptibles de compliquer un projet de construction, voire de l'empêcher complètement.
Glissements de terrain, affaissements, présence de cavités souterraines ou pollution des sols, autant de défauts que le propriétaire peut ne pas vous communiquer durant la visite. Pourtant, quelques signes doivent alerter : fissurations du sol, végétation clairsemée, déchets ou cuves apparentes.
Avant tout engagement d'achat, n’hésitez pas à demander plus de détails au propriétaire sur le terrain, notamment des documents supplémentaires. Vous pouvez également conditionner la vente à la réalisation d’une étude de sol, dont la réalisation est obligatoire lors d’une vente d’un terrain présent dans une zone argileuse à risque.
Si un vice est avéré, n’hésitez pas à vous rétracter, car les coûts de travaux sont dans la plupart des cas beaucoup trop onéreux.
L'absence de permis de construire est l'un des vices cachés les plus graves lors de l'acquisition d'un bien immobilier. En effet, une construction réalisée illégalement est passible de démolition par les autorités dans un délai de 3 ans après l'achèvement des travaux.
Bien évidemment, le propriétaire vendeur n'informera pas spontanément l'acquéreur de ce lourd risque qui pèse sur le bien. Pourtant, celui-ci peut se renseigner en consultant le dossier d'urbanisme de la propriété auprès de la mairie avant tout engagement.
L'acte de vente doit également mentionner le numéro et la date du permis de construire. À défaut, une visite des lieux permettra de repérer des signes évocateurs de travaux non déclarés : raccordements sauvages, bâti atypique etc.
En cas d'absence patente de permis de construire, l'acquéreur sera fondé à négocier fermement à la baisse, exiger la régularisation avant la vente, ou même à se rétracter purement et simplement.
Si vous vous apercevez que le bien présente un vice caché après avoir réalisé l’achat du bien, vous disposez d’un délai de 24 mois à compter de la découverte du vice dans le cadre de la garantie des vices cachés, qui s’applique pour tout type de vente excepté les ventes aux enchères, ainsi que les contrats de vente comprenant une clause de non-garantie des vices cachés.
Plusieurs choix s'offrent alors à vous. Dans un premier temps, il est préférable de contacter le vendeur afin de tenter une résolution à l'amiable et discuter du problème. Dans certains cas, il est même possible qu'il ne soit même pas au courant du problème que vous rencontrez.
Si la négociation à l'amiable échoue, alors vous pouvez recourir à la garantie des vices cachés, qui peut vous permettre d’annuler l’achat immobilier et vous faire rembourser (on appelle cela l'action "rédhibitoire"), ou bien demander une réduction du prix d’achat en fonction du préjudice que vous rencontrez (on parle alors d'action "estimatoire").
Attention cependant, afin que le vice caché soit considéré comme tel, il faut qu'il soit considérable et entrave véritablement l'usage du bien. Pour prouver l'existence d'un vice caché, vous devrez alors mettre en avant les réparations que vous avez réalisées, notamment via les factures ou de potentiels devis.
Dans la mesure du possible, privilégiez une solution à l'amiable car une procédure légale peut prendre plus de temps afin de résoudre le problème.