GUIDE IMMOBILIER 4 min de Lecture | Octobre 2021

Peut-on refuser un droit de passage ?

Sommaire

    Lors d’une visite, si la maison est enclavée, on peut se demander comment les propriétaires font pour accéder quotidiennement à leur propriété. Ou, si l’on achète cette maison, aura-t-on le droit de passer par le terrain du voisin pour entreprendre de gros travaux ? C’est le droit de passage. Et, non, ce n’est pas le voisin qui fait la loi sur son terrain mais bien des dispositions légales. Alors, peut-on refuser un droit de passage ? Homki vous explique tout.



    Le droit de passage d

    Droit de passage : définition

    Le droit de passage, c’est lorsqu’un propriétaire d’un terrain enclavé peut passer par l’une des propriétés voisines afin d’accéder à la route. On l’appelle aussi la servitude de passage. La servitude est un concept issu du droit romain : l’obligation pour le propriétaire d’un terrain (fonds servant) de tolérer ou de s’abstenir de faire quelque chose à l’avantage du propriétaire d’un autre terrain (fonds dominant).

    Un terrain enclavé : exemple



    Ici, le terrain 1 est enclavé. Le propriétaire, pour accéder à la route, doit passer obligatoirement par le terrain 2, 3 ou 4. Ces derniers appartenant à d'autres propriétaires !

    Les conditions du droit de passage

    Les voisins peuvent convenir ensemble du droit de passage. On parle d’accord amiable, mais il est souvent recommandé d’établir un acte sous seing privé ou notarié. Cela permet d’authentifier les conditions d’utilisation de ce droit de passage. À défaut d’accord, c’est le tribunal qui tranchera.

    D’abord, il faut s’accorder sur le tracé : c’est normalement le trajet le plus court entre le terrain enclavé et la route qui est choisi. Il faut que le passage soit suffisant pour assurer la desserte complète de l’habitation jusqu’à la voie publique. Si les deux propriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord, un expert nommé par le tribunal devra choisir le tracé. Il y a quelques règles à respecter :

    • sur la largeur ;
    • les plantations ;
    • les véhicules autorisés.

    Le propriétaire de fonds servant peut clôturer le passage pour préserver la vie privée ou installer une barrière mais il ne doit pas diminuer l’étendue du droit de passage, ou donner les clés s’il ferme une partie du passage.

    À défaut d’accord, c’est le tribunal qui tranchera.

    L’indemnité

    Le bénéficiaire du droit de passage doit verser une indemnité au propriétaire du terrain qu’il va utiliser pour passer. Cela dépend bien évidemment du type de dommages que la servitude causera à son voisin.

    • En fonction du tracé, si la construction a abîmé le terrain, si des arbres ont dû être arrachés. ;
    • En fonction du dommage causé par l’utilisation du passage : les allers retours sur le terrain, les nuisances sonores… ;
    • En fonction de l’impact qu’a le passage sur la valeur du bien, ce qui peut causer une moins-value.

    Attention, cette indemnité ne signifie pas que le propriétaire achète la partie qu’il va utiliser !

    Peut-on refuser un droit de passage ?

    Le terrain est enclavé

    Si le terrain est enclavé, le propriétaire bénéficie d’un droit de passage automatique ! Autrement dit, il ne doit pas nécessairement obtenir l’accord de son voisin : ce dernier ne peut en aucun cas refuser l’accès.

    En effet, selon l’article 682 du Code civil, tout propriétaire qui n’a pas accès à son terrain enclavé car il n'a pas d'issue sur la voie publique ou une issue insuffisante, peut demander à son voisin un droit de passage sur son terrain afin d'accéder complètement à sa propriété. Le propriétaire qui bénéficie d'un droit de passage devra indemniser son voisin pour tout dommage occasionné par ledit droit.

    Le terrain n’est pas enclavé mais difficile d’accès

    Si le terrain n’est pas enclavé mais reste difficile d’accès, on parle de “servitude conventionnelle". Le propriétaire doit ainsi impérativement obtenir le droit de passage en faisant la demande à son voisin pour passer par sa propriété. Il est important de préciser qu’un droit de passage est propre au terrain, non au propriétaire. Dans ce cas, le voisin peut tout de même refuser la servitude étant donné que le terrain reste accessible. Ainsi, lors d’une vente, le droit de passage reste même s’il y a transfert de propriété.

    En résumé, on peut facilement refuser un droit de passage uniquement si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain.

    Procédures : mon voisin a refusé le droit de passage alors que mon terrain est enclavé

    Si votre voisin a refusé le droit de passage alors que votre terrain est enclavé, vous pouvez tenter de régler le litige à l’amiable. En envoyant une lettre de mise en cause, vous rappellerez le propriétaire à la loi et cela permettra d’exercer un moyen de pression sans nécessairement demander l’intervention d’un tiers.

    S’il ne répond pas sous huit jours, il est possible de lui adresser une Mise en Demeure, juridiquement motivée. En étant jointe par une déclaration au greffe du Tribunal, elle constitue un avertissement.

    Dans le pire des cas, le propriétaire qui ne répond pas/n’accepte pas peut être convoqué devant le juge compétent au Tribunal.



    Les points à retenir

    • Le droit de passage, c’est lorsqu’un propriétaire d’un terrain enclavé peut passer par l’une des propriétés voisines afin d’accéder à la route.
    • Le bénéficiaire du droit de passage doit verser une indemnité au propriétaire du terrain.
    • On peut refuser un droit de passage uniquement si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain.
    • En cas de litige, le propriétaire peut entamer des procédure à l’amiable, ou judiciaires.
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