GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Août 2021

Action en rescision pour lésion ou dol : dans quels cas ?

Sommaire

    La signature de l’acte authentique d’une vente immobilière s’achève par le règlement du prix du bien, choisi librement par les parties - vendeur et acquéreur - lors de l’avant-contrat. Son action est irrévocable, à quelque exception près… En effet, l’action en rescision permet de revenir sur le contrat si l’une des parties se sent lésée. Par exemple, si le prix de vente a été bien trop sous-estimé ou si le vendeur a volontairement dissimulé des vices au sein du bien vendu. Homki vous éclaire sur le sujet.



    Action en rescision pour lésion ou dol : dans quels cas ?

    L’action en rescision lors d’une vente immobilière : définition

    L’action en rescision, prévue aux articles 1674 à 1685 du Code civil, est un recours juridique actionnable par les parties qui souhaiteraient revenir sur les clauses d’un contrat de vente. Après la signature de l’acte de vente chez le notaire, cette action peut être réalisée uniquement lors de cas exceptionnels : en cas de lésion sur le prix de vente ou en cas de dol. Car l’acte authentique est incontestable, rédigé et certifié par un notaire.

    Action en rescision pour lésion

    L’action en rescision pour lésion peut être engagée par le vendeur s’il s’est senti lésé par le prix de vente de son logement, bien trop inférieur à sa valeur réelle (et selon les prix du marché immobilier local). Ainsi, il peut intenter une action en justice pour demander réparation. L’action en rescision n’a pas pour effet de remettre en cause le droit de propriété du nouveau propriétaire.

    Soyez conscient que cela arrive très rarement dans le monde de l’immobilier et que cela paraît difficile à détecter.


    Bon à savoir

    L’acquéreur, quant à lui, ne pourra jamais demander une rescision s’il a acheté un bien à un prix trop supérieur à sa valeur réelle. En ce sens, il est important d’être au fait des prix du marché immobilier, ou de se faire conseiller par un agent immobilier.

    Quelles sont les conditions pour intenter une action en rescision pour lésion ?

    En ce qui concerne la lésion, celle-ci n’est caractérisée qu’à condition que le prix de vente du bien ne dépasse pas 5/12ᵉ de sa valeur estimée. C’est-à-dire que la lésion doit porter sur 7/12ᵉ de la valeur réelle du logement pour qu’elle soit valable juridiquement. À titre d’exemple, si le bien a été vendu au prix de 218 750 €, ou moins, et qu’il est estimé sur le marché à 525 000 €, il y a lésion. S’il a été vendu à 300 000 €, bien que la différence soit très importante, la lésion ne peut être invoquée.

    Le délai de prescription

    La lésion dispose d'un délai de prescription de 2 ans à compter de la date de la signature de l’acte notarié. Le vendeur a ainsi 24 mois pour entamer une action devant le tribunal de grande instance. S’il se rend compte 3 ans après que son bien a été vendu à un prix bien trop bas, il n'a plus aucun recours. Généralement, cela peut arriver quand l’acquéreur vend à son tour son bien à un prix plus haut, ou qu’un bien similaire se vend dans le même quartier.

    Quelles sont les démarches ?

    Il faut évidemment apporter la preuve de la lésion. Selon l’article 1678 du Code civil, pour que la rescision pour lésion ait lieu, trois experts devront dresser un seul procès-verbal commun en ne formant qu’un seul avis à la pluralité des voix. Le recours à un avocat en droit de l’immobilier peut être envisageable afin que celui-ci vous informe sur la procédure et vous conseille quant aux chances d’aboutir lors de cette contestation.

    Dans quels cas elle ne peut être invoquée ?

    La lésion s'applique aux ventes immobilières entre particuliers, car il est par définition improbable qu’un professionnel de l’immobilier sous-estime le prix d’un bien immobilier à ce point.

    En outre, elle ne peut être invoquée :

    • lors de la vente de parts de SCI ;
    • lors d’une vente en viager ;
    • lors d’une vente par adjudication.

    Ces dernières ayant déjà leur prix qui est détaché de leur valeur réelle ainsi que des prix du marché.

    Qu’est-ce que l’action en rescision pour dol ?

    Le dol, ou vice de consentement, est la deuxième raison valable pour entreprendre une action de rescision du contrat de vente. Le dol suppose, en effet, que le vendeur ait entrepris des manœuvres frauduleuses pour cacher des défauts de nature à altérer le consentement de l'acquéreur. L’omission peut aussi faire partie du dol. Par exemple, si le vendeur a omis de parler de la construction prochaine d’un immeuble devant le bien alors qu’il le savait, cela constitue un dol. On le distingue cependant du vice caché, un défaut dont le propriétaire n’a pas pleinement conscience de sa réalité.

    Après signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, l’acquéreur doit prouver, après découverte du défaut majeur, que le vendeur était au courant et qu’il ne l’a pas prévenu. Bien entendu, le défaut ne devait pas être visible à l’œil nu. S’il parvient à présenter une preuve tangible, un recours pour dol est possible. Ainsi, c’est le juge seul qui sanctionne le dol si l’acquéreur a prouvé les 3 éléments du dol :

    • La manœuvre dolosive : un stratagème, un mensonge ou le silence du contractant sur une caractéristique déterminante du contrat ;
    • L'intention du contractant de tromper l'autre partie en vue d'obtenir son consentement, alors qu'il n'aurait pas conclu le contrat en l'absence de la manœuvre dolosive ;
    • L'erreur du cocontractant, provoquée par le dol.

    Quelles sont les conséquences de l’action en rescision pour lésion ou dol ?

    Pour lésion

    Il peut arriver que la rescision entraîne l’annulation du contrat de vente et ainsi, la restitution du logement et du prix de vente. Or, dans les faits, cela s’avère très rare.

    En effet, quand cela arrive, généralement l’acquéreur paie une compensation au vendeur, à hauteur de la différence entre le prix de vente et la valeur du bien, ainsi que des intérêts légaux.

    Pour dol

    Si le dol est prouvé, le nouveau propriétaire peut demander nullité du contrat de vente ou bien réclamer au vendeur une indemnité pour préjudice subi. Cela est évidemment relatif en fonction de la gravité du vice.

    Si la victime du dol a subi un préjudice, elle peut également demander l'octroi de dommages et intérêts à titre d'indemnisation. L’acquéreur a ainsi 5 ans (durée du délai de prescription) pour agir après la découverte du défaut.


    Les points à retenir

    • L’action en rescision pour lésion peut être engagée par le vendeur s’il s’est senti lésé par le prix de vente.
    • La lésion n’est caractérisée qu’à condition que le prix de vente du bien ne dépasse pas 5/12ᵉ de la valeur estimée.
    • Le dol suppose que le vendeur ait entrepris des manœuvres frauduleuses pour cacher des défauts de nature à altérer le consentement de l'acquéreur.
    • Si le dol est prouvé, le nouveau propriétaire peut demander nullité du contrat de vente ou bien réclamer au vendeur une indemnité pour préjudice subi. .
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