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Les appartements et une partie des maisons font partie d’une copropriété. C’est-à-dire que la propriété des biens est partagée entre plusieurs individus. Dans ce sillage, des règles sont établies pour que la gestion des lieux se porte au mieux. Quelles sont ces règles, quels sont ces droits et obligations ? Homki vous livre un résumé des 5 choses à savoir sur la copropriété.
La copropriété est un mode d’organisation prenant place au sein d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. La propriété est alors répartie entre plusieurs individus possédant chacun un lot. On parle de copropriété dès que la propriété des biens est partagée entre au moins deux propriétaires. Il existe plusieurs types de copropriétés en France. Les plus fréquentes restent néanmoins les copropriétés verticales, avec un immeuble à étages divisé en différents lots. À partir du moment où un acquéreur achète un logement dans un immeuble ou un groupe d’immeubles comportant des lots, il devient de façon automatique copropriétaire.
Dans un immeuble, chaque copropriétaire possède des parties privatives ainsi qu’une quote-part de parties communes, que l’on appelle les tantièmes de copropriété. Il n’est pas toujours aisé de prime abord de différencier les parties communes et privatives. La loi de 1965, dans son article 3, offre une liste précise des parties réputées communes. Elles peuvent comprendre le sol, le gros œuvre, les voies d’accès, un jardin ou encore les canalisations. Les parties privatives sont soumises à un usage exclusif par les copropriétaires. Par définition, tous les éléments qui ne sont pas cités comme communs par le règlement de l’immeuble peuvent être assimilés à des parties privatives.
Pour tout immeuble ou bien groupe d’immeubles en lots, un règlement est mis en place afin d’assurer une gestion en bonne intelligence entre les copropriétaires. C’est ce qui détermine les droits et obligations. Le syndicat des copropriétaires doit administrer les parties communes et garantir la sécurité et la conservation de l’immeuble. Il existe plusieurs formes de syndic de copropriété : syndic professionnel, syndic bénévole : le titre de syndic revient à un copropriétaire élu lors d’une assemblée générale, et le syndic coopératif, basé sur l'autogestion, qui a la particularité d’être collaboratif. Il est possible de déléguer cette mission à un syndic professionnel mandaté. Dans tous les cas, le règlement en vigueur constitue l’élément de base pour la résolution des litiges et les principales prises de décision. Des modifications au règlement sont en mesure d'être apportées lors d’un vote unanime pendant une assemblée générale des copropriétaires.
Le règlement doit être établi dès la création de la copropriété. Le but de ce document est de regrouper toutes les règles de fonctionnement propres à la vie dans l’immeuble. Lorsque des travaux sont nécessaires, il est indispensable de le consulter pour comprendre ce qu’il est autorisé de faire ou non. De très nombreuses informations y figurent, essentielles pour la vie collective dans l’immeuble. Il précise la nature des parties communes, les conditions d’utilisation des lots, les interdictions en vigueur et les charges auxquelles chaque copropriétaire doit contribuer.
La rédaction de ce règlement est confiée à un professionnel, le plus souvent un notaire, au moment de la construction de l’immeuble ou de sa division en lots. Les locataires peuvent demander des extraits du règlement à leur bailleur. Les acquéreurs s’en voient remettre une copie avant la signature de l’acte définitif de vente.
Pour bien comprendre comment fonctionne la vie dans un immeuble en lots, il est important de donner une définition des différents types de parties communes. On constate souvent que les copropriétaires ne connaissent pas la distinction qu’il est possible de faire entre les parties communes générales et les parties communes spéciales. Là encore, c’est le règlement de l’immeuble qui permet de différencier ces éléments. On considère que les parties communes générales correspondent aux lieux nécessaires pour l’ensemble du bâtiment (sol, loge d’un gardien, local à poubelle, etc.). Les parties communes spéciales désignent plus particulièrement des éléments de l’immeuble comme le hall, la toiture ou l’escalier.
Il faut signaler par ailleurs que, selon les cas, certaines parties communes peuvent faire l’objet d’un droit de jouissance exclusif accordé à un ou plusieurs copropriétaires. Dans ce cas, ils sont les seuls à en avoir l’accès. Cette spécificité concerne essentiellement les parties attenantes à des lots distincts, comme un balcon, une terrasse ou des combles. Si un doute subsiste quant à la définition de certaines parties communes, il est important de clarifier la situation en demandant une modification dans le règlement durant une assemblée générale.
De par leur diversité, les charges constituent des éléments parfois difficiles à comprendre pour les copropriétaires. Le règlement de copropriété établit des catégories de charges auxquelles doivent contribuer les copropriétaires selon les principes de répartition légaux. Le paiement de ces charges est une obligation. On peut distinguer trois grands types de charges, à savoir les charges générales, spéciales et exceptionnelles.
Les charges générales désignent les frais relatifs à l’entretien et à la conservation du bâtiment, mais également à la gestion des parties communes. Elles incluent le coût inhérent à l’organisation des assemblées générales et les honoraires du syndic le cas échéant. Ces dépenses ont aussi trait à l’éclairage des parties communes, à leur nettoyage et au bon accès à l’immeuble. Il faut compter également les petites réparations d’entretien, le salaire du personnel et tous les frais de fonctionnement de l’immeuble. La définition des charges spéciales est un peu plus précise puisqu’il s’agit ici des frais s’appliquant aux équipements communs et aux services collectifs. Cela concerne notamment l’entretien et la réparation de l’ascenseur, du vide-ordures ou encore du chauffage central.
Tous les copropriétaires doivent s’acquitter des charges générales. En revanche, les charges spéciales se limitent à ceux qui ont l’usage du service correspondant. Par exemple, un copropriétaire possédant un lot au rez-de-chaussée n’aura pas à payer les frais d’entretien de l’ascenseur. Des charges exceptionnelles peuvent être demandées en assemblée générale pour des travaux importants ou des diagnostics techniques. Il est important de comprendre que le paiement des charges se fait à hauteur de la quote-part de chaque copropriétaire. Un budget prévisionnel est déterminé en assemblée générale avec le versement de provisions le premier jour de chaque trimestre généralement.
Les travaux à mener dans l’immeuble doivent toujours faire l'objet de discussions lors d’une assemblée générale. Ils sont en outre gérés de manière directe par le syndic. Tous les copropriétaires doivent pouvoir exprimer leur voix quant aux travaux effectués et au choix de l’entreprise qui va les réaliser. Tout d’abord, il est indispensable que la question des travaux figure dans l’ordre du jour d’une assemblée. Si les copropriétaires se mettent d’accord, les travaux peuvent être planifiés. Un vote unanime est demandé pour la définition des modalités de règlement. Le contrat avec une société spécialisée doit ensuite être signé par le syndic, avec le versement d’un acompte.
L’exécution des travaux dans l’immeuble est à superviser par le syndic, qui en assure également la réception et peut émettre des réserves en cas de problème. Durant chacune de ces étapes, tous les copropriétaires doivent être informés des décisions prises et du déroulement des travaux. Bien comprendre comment s’organise le paiement des rénovations ou des réparations réalisées dans l’immeuble est essentiel. Le montant des sommes demandées est établi selon la définition de chaque quote-part des copropriétaires. Leur versement est exigible à partir du moment où le vote en assemblée générale est effectif.
Les points à retenir