GUIDE IMMOBILIER 4 min de Lecture | Septembre 2021

Hauteur sous plafond : existe-t-il un standard ?

Sommaire

    À travers l’histoire, la hauteur sous plafond des appartements et maisons s’est construite selon des visions politiques, sociales ou économiques. Au XIXème siècle, elles étaient communément de 3,20 mètres. Aujourd’hui, les logements récents font entre 2,50 et 2,60 mètres de hauteur !

    La hauteur sous plafond conditionne la décence d’un logement. Elle est par ailleurs le premier critère qui permet de compter une pièce dans la mesure de la surface habitable ou privative d’un logement et ainsi, d’établir un prix de vente ou de loyer. Quelle est la hauteur sous plafond minimum ? Existe-t-il une hauteur sous plafond standard ? Homki vous fait un point sur les réglementations.

    Hauteur sous plafond : existe-t-il un standard ?

    Qu'est-ce que la hauteur sous plafond ?

    La hauteur sous plafond est tout simplement la hauteur des murs d’un bien : l’espace mesuré entre le sol et le plafond. Elle ne doit pas être confondue avec la hauteur entre deux planchers qui compte, quant à elle, la hauteur entre le sol et le plafond même si la pièce possède un faux plafond (alors que la hauteur sous plafond ne compte pas cette partie-là).

    Existe-t-il une hauteur sous plafond standard ?

    La hauteur sous plafond d’un bien dépend souvent de la période de construction de l’immeuble ou de la maison. Il y eut des périodes, en effet, où l’on construisait en masse des immeubles avec des logements dont les plafonds étaient très hauts. Ces dernières décennies, en revanche, la hauteur moyenne des biens a peu à peu diminué. La taille standard de la distance entre sol et plafond dans un logement récent est ainsi de 2,50 m, en moyenne.

    Peu importe l’époque, les biens immobiliers avec une importante hauteur sous plafond sont généralement réservés aux classes les plus aisées car ils sont très plébiscités. D’ailleurs, avant l’invention de l’ascenseur (XIXème), les plus fortunés habitaient dans les étages inférieurs et plus l’on montait, plus les plafonds étaient bas.

    Hauteur sous plafond et diagnostic loi Carrez

    Sachez que l'attestation de superficie loi Carrez est obligatoire pour la vente d’un logement en copropriété. La surface privative mesure l’ensemble des pièces du bien immobilier qui enregistrent une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre obligatoirement ! Ainsi, des pièces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface selon cette loi. Par exemple, une cave avec un plafond bas. Toutes les pièces comptent dans le calcul de la surface à condition qu’elles respectent cette règle, y compris les combles aménagés ou non, les dépendances, les vérandas, remises etc. Tout, excepté les caves, parkings, garages, terrasses et balcons.

    Hauteur sous plafond et diagnostic loi Boutin

    La superficie loi Boutin, quant à elle, correspond à la surface habitable d’un bien immobilier. Dans ce calcul, on ne mesure que les pièces dont la hauteur est supérieure ou égale à 2,20 mètres au minimum. Elle est utilisée lors de la mise en location d’un logement et doit être stipulée dans le contrat de bail. Comme son nom l’indique, la surface habitable compte dans sa mesure l’ensemble des pièces dites habitables. Elle est, en outre, utilisée pour le calcul des taxes foncières et d’habitation.

    Existe-t-il une hauteur sous plafond minimum pour louer un bien ?

    Pour qu’une habitation soit considérée comme décente pour être habitée, sa surface habitable doit être de 9 m² minimum, et sa hauteur sous plafond doit être de 2,20 mètres minimum. En effet, la hauteur influe sur la qualité de vie, mais aussi la luminosité à l’intérieur du logement.

    Dans la même idée, le volume habitable doit être de volume 20 m³ minimum, ce qui correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond (9x2,20). Certains espaces sont ainsi exclus (loi Boutin également) : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

    Quelle hauteur sous plafond pour faire une mezzanine ?

    Pour faire une mezzanine -une surface de plancher rajoutée -, il est conseillé de posséder une pièce avec une hauteur de 4 mètres afin de la créer. De plus, elle doit au moins faire 1,80 mètre de hauteur pour que cela soit agréable. Dans le cas où vous auriez le projet de créer un "étage en plus”. Car attention, pour un lit mezzanine, il faut que la hauteur de la pièce soit de 2,40 mètres minimum.

    Comment faire pour calculer la hauteur d’une pièce mansardée ?

    Lorsqu’une pièce est mansardée, seulement la partie dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 mètre doit être comptée. Dans cette idée, il est préférable de contacter un professionnel pour le calcul de cette surface particulière, tel qu’un diagnostiqueur immobilier.

    Les points à retenir

    • Il n’existe pas de standard de hauteur sous plafond, car cela diffère entre biens anciens et bien plus récents.
    • Les logements neufs ont une hauteur de 2,50 mètres, en moyenne.
    • Seules les pièces dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 mètre compte dans la superficie loi Carrez.
    • Pour qu’un logement soit considéré comme décent, sa surface doit être de 9 m² minimum et sa hauteur de 2,20 mètres minimum.
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