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La superficie d’un bien immobilier se mesure de différentes manières. Des lois ont été promulguées pour encadrer la mesure des surfaces relativement à la fonction d’un bien. Quand vient l’heure de vendre ou louer son bien, il est parfois difficile de s’y retrouver… La taille du bien étant une caractéristique essentielle afin d’établir un prix de vente ou de loyer. La loi Carrez, par exemple, impose au propriétaire de calculer la surface privative d’un bien et d’en faire mention. En revanche, si vous souhaitez louer votre bien, vous devez fournir différents diagnostics à votre locataire telle que la surface habitable, nommée diagnostic loi Boutin. Quelles sont leurs spécificités ? Leurs différences ? Homki vous éclaire sur le sujet.
La loi nᵒ 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez, est une loi française qui impose au vendeur d'un bien en copropriété verticale : appartement dans un immeuble, ou en copropriété horizontale : maison dans un lotissement, de mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Un propriétaire a, en effet, l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot pour :
La loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie d’un logement. Elle ne prend pas en compte les murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, cave ou parking. Véritablement, ce sont l’intégralité des surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m qui sont comptabilisées ! En effet, il faut intégrer à la surface loi Carrez, le sous-sol, le grenier et les combles, même non aménagés, les vérandas, etc., uniquement s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts.
Afin de comprendre l’origine de cette superficie Loi Carrez, il est essentiel de noter qu’il existe dans le domaine de l’immobilier plusieurs méthodes de mesure qui permettent de savoir à combien de m2 correspond la superficie d’un logement. Chaque méthode répond à une législation différente telle que la méthode SHOB (surface hors œuvre brute, qui prenait en compte la surface de chaque niveau en hauteur d’une construction jusqu’à 2012)- remplacée par la surface de plancher, la surface habitable (voir en bas) définie par la loi Boutin qui prévoit un ensemble de mesures visant à lutter contre l’exclusion des locataires. Toutes ces règles prennent indépendamment en compte ou excluent certains paramètres lors du calcul de la surface habitable. C’est pourquoi, à partir de 1996, et afin d’éviter toute divergence d’interprétation au détriment des acquéreurs, la loi Carrez a été promulguée. En effet, des propriétaires de biens avaient tendance à surestimer la superficie de leur logement, et ainsi, choisir un prix trop élevé. Depuis, le métrage des lots de copropriété en cas de vente immobilière est réglementé par une seule et unique méthode de mesure : celle éditée par la Loi Carrez.
L’attestation de surface ou diagnostic de surface loi Carrez est obligatoire en cas de vente d’un bien en copropriété, que ce soit un appartement, une maison, un local à usage professionnel ou commercial. Le propriétaire d’un appartement qui vend son bien doit, en effet, vérifier la superficie qu’il indique sur le contrat. L’attestation de superficie privative loi Carrez possède une durée de validité illimitée sauf en cas de travaux qui engendreraient une modification de la surface. Le propriétaire peut lui-même mesurer la surface de son logement, mais il engagera sa responsabilité en cas d’erreur. Il est plus raisonnable de faire établir cette attestation par un diagnostiqueur immobilier professionnel qui saura mesurer les pièces qui ont une forme spéciale, telles qu’une chambre mansardée. En outre, c’est sa responsabilité qui sera engagée en cas de souci.
Lors d’une erreur supérieure à 5 % de la superficie réelle, il est possible que cela oblige à devoir rembourser la différence. En effet, dans le cas d’une vente, si la surface a été surévaluée de plus de 5 %, cela ouvre droit, pour l’acheteur, à une diminution du prix proportionnel (ce qui fait partie de la loi Carrez). Le délai pour saisir la justice dans cette configuration est d'un an après la signature de l'acte notarié, selon la Cour de cassation. Quant à la loi pour l’accès au logement (loi Alur), elle impose de reporter dans le bail de location la surface habitable exacte (loi Boutin) du bien loué. En outre, un locataire peut réclamer une diminution de loyer proportionnelle à la superficie manquante si la surface habitable était inférieure à 5% de la surface réelle sur le contrat.
La surface habitable d'un logement correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. La loi Boutin s’applique à la superficie dite « habitable » d’un logement. Il s’agit de réaliser un calcul de surface en m², afin de connaître la superficie de votre bien. D’une part, cette surface est calculée dans tous les cas et figure obligatoirement dans l’acte de vente ou sur le bail de location. D’autre part, pour le calcul des taxes foncières et d’habitation, c’est cette surface habitable qui est prise en compte. Afin d’estimer la surface habitable d’un logement, il convient de ne tenir compte que des espaces occupés. Vous devez alors exclure de la mesure les m2 situés au niveau des combles non aménagés, de la cave, de votre sous-sol, du garage, de la terrasse, du ou des balcons, de votre véranda et autres dépendances liées à votre logement comme une laverie, une cuisine extérieure, un local technique, un atelier, etc.
Alors que la superficie privative doit être mentionnée dans un acte de vente, la surface habitable, elle, est stipulée dans le contrat de bail. En outre, la loi Carrez inclut toutes les surfaces privées dont la hauteur est supérieure à 1,80 mètre.
La vente d’une maison, si elle n’est pas en copropriété, ne rend pas obligatoire la mention de la surface habitable « Loi Carrez ». Parfois, la surface annoncée dans l’annonce immobilière peut ainsi être approximative. Les annexes, combles aménagés ou véranda sont-ils comptés ? Le calcul pratiqué par le vendeur n’est pas toujours connu. Habituellement, c’est la surface utile qui est annoncée; celle-ci prend en compte la moitié de la surface des annexes. Il est néanmoins conseillé de calculer la surface privative ou habitable lors de la vente d’une maison pour que les acquéreurs soient bien informés et qu’il n’y ait pas de conflits lors de la cession du bien.