Comment calculer la surface en m2 d’un appartement ?

La mise en vente ou location d’un logement engendre des démarches administratives précises. La mesure de la surface est une étape primordiale : elle permet d’estimer et de trouver un prix de vente juste et ainsi optimiser la vente du bien ! C’est également l’une des informations que le futur acquéreur ou locataire souhaite obtenir en priorité. Or, il existe différents types de mesure ! Quelles sont les précautions à prendre lorsque vous désirez mesurer la surface habitable en m2 ? Et dans quelles conditions cela s’effectue ? Homki vous explique tout.

Calculer en m2 son appartement ou sa maison

Afin de mesurer la surface de votre bien, nul besoin de matériel professionnel ! Un mètre, pliant ou ruban, suffit tant qu’il indique les mètres et centimètres. Pour calculer la surface des pièces en m2, qui sont pour la plupart du temps de forme rectangulaire, ou carrée, il faut multiplier la largeur en mètres par la longueur. Surface = longueur x largeur. À titre d’exemple, une chambre de 3,6 mètres de longueur et de 3 mètres de largeur aura une surface de 10.8 mètres carrés (3.6 x 3). Il est important, en effet, d’inclure la longueur supplémentaire en centimètres. Et il faudra arrondir seulement au cm près pour ne pas compliquer la mesure de la surface avec des millimètres. Le but étant d’additionner l’ensemble des pièces afin d’établir la superficie globale du bien.

Comment s’y prendre si la pièce a une forme particulière ?

Lorsqu’une pièce a une forme particulière, il est possible de diviser la surface en plusieurs sections, par exemple en ajoutant un carré à l’aire d’un triangle. La surface d’un triangle se calcule en multipliant la base et la hauteur, puis en divisant le tout par 2. Exemple : si la pièce peut se diviser en un triangle et un rectangle, vous pouvez faire : (4x2)/2 + 2.3x4 = 13.2 m2. N’hésitez pas à dessiner la pièce sur une feuille afin de vous faciliter la tâche. L’aide d’un professionnel de l’immobilier est néanmoins plus raisonnable. Le diagnostiqueur certifié est spécialisé dans ce type de calcul et son expertise sera nécessaire si le bien possède des pièces compliquées à mesurer, telles que des pièces mansardées. En outre, pour être en mesure de pouvoir donner la surface réelle, il faut connaître les différents types de surface définies par des lois et qui sont relatives aux situations : biens en copropriété, bien destinés à la location etc.

Les types de surface

Il existe dans le domaine de l’immobilier plusieurs méthodes de mesure qui permettent de savoir à combien de m2 correspond la superficie d’un logement. Chaque méthode répond à une législation différente, et beaucoup les confondent souvent :

• Loi Carrez : surface privative. Elle régit le calcul de la superficie habitable d’un logement en copropriété ;
• Loi Boutin : surface habitable, nommée SHAB ;
• Surface pondérée : elle est utilisée par les syndicats de copropriétés. Elle permet de déterminer avec précision la valeur d’un lot en prenant en compte différents critères tels que l’étage du bien, la vue dont il dispose ou sa position dans la résidence. La prise en compte de ces critères sert à répartir les charges de façon équitable entre les propriétaires ;
• Surface utile : elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. La méthode de calcul pour évaluer la surface utile d’un logement est la suivante : surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes. Sa principale utilité est de calculer l’espace habitable mis à la disposition des occupants d’un logement, tout en différenciant les surfaces dédiées à l’aménagement et celles qui correspondent aux annexes.

Quelles pièces sont prises en compte dans la surface habitable ?

La surface habitable est nécessaire en cas de mise en location, mais aussi pour calculer la base fiscale de plusieurs taxes. Il est important de noter que la hauteur d’une pièce est prise en compte dans la mesure de la surface habitable et également dans la loi Carrez. En effet, les pièces qui enregistrent une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées dans le calcul de la surface habitable. Vous l’aurez compris, à partir du moment où la pièce fait partie intégrante du logement, elle peut être incluse dans le calcul de la surface habitable :

• Entrée
• Séjour
• Cuisine
• Chambres
• Salle de bain
• WC
• Buanderie
• Dressing

Quelles pièces sont exclues de la surface habitable ? Ce sont celles dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre :

• Combles non aménagés
• Grenier
• Réserve
• Remises
• Véranda
• Terrasses, balcons
• Caves, garage, parking

Puis-je compter les pièces de moins de 9m2 et la véranda dans la surface ?

Lorsque vous souhaitez vendre ou louer votre bien, une pièce de moins de 9m2 n’est pas comptabilisée dans le nombre de pièces de vie. Toutefois, elle est comptée dans les mesures de la surface de votre logement, quelles que soient les méthodes -surface habitable ou loi Carrez. En effet, si cette pièce a une hauteur supérieure à 1,80m, elle peut servir tel un dressing, un petit bureau, une salle de jeu.

Une véranda, quant à elle, doit répondre à certains critères pour qu’elle soit comptée dans la surface. La loi Carrez comptabilise la surface d’une véranda si et seulement si elle est couverte, close, d’une hauteur de plus d’1m80 et autorisée par la copropriété.

Les points à retenir

• Pour calculer en m2 un bien, il suffit d’additionner la surface de chaque pièce : il faut multiplier leur longueur à leur largeur et décomposer la pièce si celle-ci a une forme particulière.
• Il existe différents types de mesures de surface : loi Carrez, surface habitable, surface pondérée, surface utile.
• L’attestation de superficie loi Carrez, délivrée par un diagnostiqueur certifié, est obligatoire dans le cas de la vente d’un bien en copropriété.
• L’attestation de superficie habitable (loi Boutin) est obligatoire lors de la location d’un logement.