GUIDE IMMOBILIER 7 min de Lecture | Avril 2021

Achat d’un bien en copropriété : 6 conseils pour faire le bon choix

Sommaire

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    Conseil n°1 : Renseignez-vous sur le syndic de copropriété en place

    La copropriété est définie par la loi du 10 juillet 1965 comme un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs copropriétaires. Chacun d’eux possède donc un logement et une quote-part des parties communes.

    Contrairement à une maison individuelle où le propriétaire prend les décisions et participe seul aux frais, la copropriété fonctionne sur un modèle collectif.

    Après votre achat en copropriété, vous ferez automatiquement partie du syndicat des copropriétaires, et ce, sans formalités préalables. Cet organe se réunit une fois par an lors d’une assemblée générale pour voter les résolutions à l’ordre du jour. C’est votre quote-part des parties communes qui fixera le nombre de voix dont vous disposez. Toutes les décisions affectant les parties communes sont donc prises de manière collective et sont appliquées par le syndic de copropriété, l’organe exécutif de la copropriété.

    Le syndic est responsable de la gestion de l’immeuble. Son rôle consiste à :

    • Convoquer et tenir les assemblées générales ;
    • Collecter les charges de copropriété grâce aux appels de fonds ;
    • Payer les prestataires ;
    • Entretenir les parties communes ;
    • Etc.

    Une mauvaise gestion de sa part peut entraîner de nombreux problèmes dans la copropriété et générer beaucoup de frais. N'hésitez pas à contacter le conseil syndical pour s’assurer de l’efficacité du syndic en place. Ce groupe de copropriétaires élus a pour rôle de surveiller la gestion du syndic. Ils seront les mieux placés pour vous informer.

    Bon à savoir
    En cas de faute grave, vous pouvez obtenir la révocation du syndic de copropriété en assemblée générale pour une solution de gestion plus efficace.

    Conformément à la loi de 1965, le syndic existe sous plusieurs formes qui ont chacune des avantages et des inconvénients. Il vous faudra donc choisir le modèle le plus adapté à votre copropriété :

    • Le syndic professionnel : Il s’agit d’une personne morale extérieure à l’immeuble mandatée par les copropriétaires. L’avantage qu’offre cette solution est que la gestion de l’immeuble est assurée par un professionnel. Cependant, le gestionnaire s’occupe en moyenne de 40 immeubles en même temps, ce qui influe sur son efficacité et sa réactivité. De plus, ses honoraires peuvent peser lourd dans le budget d’une copropriété. À cela, s'ajoutent des frais annexes pour des prestations non incluses dans le contrat du syndic, comme la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, les frais de photocopies et les envois postaux.
    • Le syndic bénévole : Le titre de syndic revient à un copropriétaire élu lors d’une assemblée générale. Ce modèle a l’avantage d’être basé sur l'autogestion : le syndic est un copropriétaire, ce qui facilite l’application des décisions. De plus, même si le syndic bénévole peut être rémunéré pour sa mission, cela reste minime, ce qui permet à la copropriété de réaliser des économies en comparaison avec le modèle professionnel. Le seul inconvénient est qu’il est parfois difficile pour une copropriété de trouver un copropriétaire acceptant ce rôle car la gestion peut être fastidieuse.
    • Le syndic coopératif : Ce modèle, qui est également basé sur l'autogestion, a la particularité d’être collaboratif. Ici, c’est le conseil syndical qui exerce les missions du syndic. Le président du conseil syndical s’appelle alors le président-syndic. Ce modèle est vertueux car il permet de combiner économies de charges et efficacité. Par ailleurs, la gestion n’est pas trop chronophage car chaque conseiller syndical peut choisir les missions avec lesquelles il a le plus d’affinités (comptables, administratives, etc.).

    Conseil n°2 : Surveillez les finances de la copropriété

    Chaque copropriétaire participe aux charges de la copropriété, à la hauteur de sa quote-part des parties communes. La loi du 10 juillet 1965 dispose que l’acquéreur paie les appels de fonds à partir de la signature de l’acte de vente.

    Pour estimer le montant des futures charges, vous pouvez compter sur l’état-daté qui sera fourni par le notaire avant la signature de l’acte définitif de vente. Ce document recense plusieurs informations sur la copropriété telles que :

    • Le montant des charges courantes prévues dans le budget prévisionnel ;
    • Le montant des charges non incluses dans le budget prévisionnel ;
    • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
    • Le montant des charges spéciales engagées pour des gros travaux, le cas échéant ;
    • Le niveau global des impayés de charges et des dettes fournisseurs, le cas échéant.

    En tant que copropriétaire, vous n’êtes pas redevable des charges impayées de vos voisins. Cependant, une copropriété avec un haut niveau d’impayés est synonyme de mauvaise gestion. En effet, l’accumulation de dettes sera un obstacle à l’application de certaines décisions et au paiement des fournisseurs, ce qui pourrait entraver la bonne tenue des parties communes de l’immeuble.

    Ainsi, les charges de copropriété représentent un certain budget qu’il faut prendre en compte lors de l’achat du bien. Il existe toutefois des moyens de réduire la facture. L’un des moyens est de changer de syndic pour passer à un syndic en ligne, généralement moins cher que les syndics traditionnels.

    Conseil n°3 : Vérifiez les travaux déjà votés

    Tous les travaux, comme la réfection de la toiture, la surélévation de l’immeuble ou un ravalement de façade, sont votés en assemblée générale. Même s’il n’est pas présent lors du vote, c’est le copropriétaire, au moment de l’appel de fonds, qui doit financer les travaux.

    Dans le cas detravaux, on parle de frais spéciaux. Vous pourrez trouver la liste des travaux votés dans le procès-verbal qui sera joint à l’état daté, ainsi que le montant des appels de fonds. Il est bon de rappeler que les gros travaux sont des cas particuliers qui arrivent ponctuellement. Cependant, il s’agit d’un investissement qu’il faut prendre en compte dans son budget.

    Conseil n°4 : Examinez l’état des parties communes

    Si vous en avez l’occasion, nous vous conseillons également d’examiner les parties communes de l’immeuble dans lequel vous vous apprêtez d’investir. En effet, dans certains cas, les copropriétaires et le syndic n’hésitent pas à laisser les parties communes à l’abandon dans le but de faire baisser les charges. Pour vous assurer que la copropriété est saine, n’hésitez pas à étudier les différents diagnostics présents dans l’état-daté (plomb, amiante et diagnostic technique global). Ces documents permettent à l’acquéreur de se faire une idée de l’état des parties communes et des travaux déjà engagés.

    Rappelons qu’une copropriété en mauvais état est synonyme d’une mauvaise gestion. De plus, les travaux ne pourront pas être éternellement repoussés. En cas de problème mis en lumière par l’un de ces diagnostics, des travaux devront être réalisés prochainement, ce qui engendrera, pour vous, de nouvelles dépenses à prévoir.

    D’ailleurs, dès la première visite, vous pouvez repérer dans les parties communes la présence de fissures, de traces de dégâts des eaux, de peinture ou d’espaces verts mal entretenus. Ces éléments sont autant de signes d’un mauvais entretien, et donc, in fine, d’une mauvaise gestion.

    Conseil n°5 : Consultez le règlement de copropriété

    Le règlement de copropriété est le document qui fixe toutes les règles de l’immeuble ainsi que les droits et les devoirs de chacun. Il détermine également les parties communes et les parties privatives de l’immeuble ainsi que la quote part des parties communes détenue par chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété s’applique à tous les occupants, y compris les locataires.

    En acquérant un bien en copropriété, vous vous engagez à respecter le règlement de copropriété à la lettre. Il est donc conseillé de consulter en amont ce document. En effet, il peut exister des spécificités qui sont rédhibitoires pour vous. Le règlement peut, par exemple, limiter l’utilisation de l'ascenseur ou du parking, interdire la pose de stores, imposer un modèle de volets, etc.

    Conseil n°6 : Estimez l’implication des copropriétaires dans l’immeuble

    Enfin, il est important d’estimer l’implication des copropriétaires dans l’immeuble. Pour ce faire, n’hésitez pas à discuter avec vos futurs voisins ! Ceux-ci pourront vous renseigner sur la gestion effectuée par le syndic par exemple.

    Nous vous conseillons également de vous rapprocher du conseil syndical de l’immeuble, s’il en existe. En effet, même si cet organe n’est pas obligatoire, il est essentiel car il permet de faire le lien entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. S’il y a un conseil syndical dans l’immeuble, veillez à discuter avec les conseillers syndicaux pour connaître leur point de vue sur la gestion, la bonne tenue des parties communes, les futurs projets de la copropriété, etc. Cela vous permettra d’évaluer l’implication des copropriétaires, et particulièrement du conseil syndical, dans l’immeuble.

    En effet, une bonne implication des copropriétaires participe souvent à une meilleure gestion. Par ailleurs, dès lors que vous aurez acquis votre bien en copropriété, n’hésitez pas à vous présenter en tant que membre du conseil syndical ! Ainsi, vous pourrez être au cœur des décisions et suivre les dossiers de la copropriété de plus près.

    Bon à savoir
    Pour vous présenter en tant que membre du conseil syndical, il vous suffit d’ajouter votre élection à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic.
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