GUIDE IMMOBILIER 10 min de Lecture | Janvier 2021

Vendre son appartement entre particuliers en 2021 ?

Sommaire

    Réaliser la plus belle opération lorsqu’on vend son appartement ? C’est le rêve de tout le monde ! Il est clair que l’on souhaite tous vendre au meilleur prix, dans les meilleurs délais et à moindre frais. Face à des frais d’agence jugés souvent trop élevés et peu justifiés, les vendeurs se lancent de plus en plus dans la vente entre particuliers. Agent en herbe ? De l’estimation en passant par la publication, les visites, l'administratif, la négociation, le notaire, Homki vous livre ainsi quelques conseils afin de réaliser votre future vente avec succès.


    Vendre entre particuliers en 2021 - Homki

    Estimer votre appartement au prix juste

    Bien que non-professionnel, il est impératif d’évaluer le bon prix de votre appartement. Pour se faire, il est essentiel de bien prendre en compte les caractéristiques de votre appartement (superficie, nombre de pièces, étage, équipements, statut) mais aussi d’analyser en amont les prix pratiqués dans votre commune et notamment dans votre quartier sur des biens similaires.

    Certains diraient “« Estimer un bien sans connaître le marché ? C’est comme de vouloir jouer en Ligue 1 sans avoir jamais touché un ballon de foot ! » Et pourtant aujourd’hui de nombreux outils, tels que les simulateurs d’estimations ou la base de données DVF, rendent l’appréciation des particuliers bien plus évidente et surtout plus juste.

    Bien sûr, ceci ne donne que des tendances globales. Les premiers retours client amènent souvent à quelque peu d’ajustement. Par exemple, si votre bien suscite pas mal d’intérêt, mais ne reçoit aucune offre, ce dernier est sans doute jugé pas assez attractif par rapport au prix demandé. Il faut alors envisager un prix à la baisse. A son prix, tout se vend !

    Rédiger une annonce de qualité avant de la publier

    D’après un sondage réalisé par Vousfinancer, près d’une personne sur deux estime qu’acquérir un bien avec son conjoint est plus engageant que le mariage. Face à ce chiffre, les propriétaires savent qu’ils doivent présenter de solides arguments pour réaliser leur vente.

    Dès la publication , votre bien doit attirer, charmer et convaincre les futurs acquéreurs, et ce, grâce à des photos de qualité et une annonce attrayante. Vous souhaitez faire des ravages sur le marché de l’immobilier ? Nettoyez, épurez, débarrassez, réparez ; il n’y a pas de secret, votre bien doit être préparé à la vente et aucune pièce ne doit être lésinée. La première impression est souvent la bonne, alors mettez toutes les chances de votre côté.

    L’annonce doit comporter un maximum d’éléments essentiels et déterminants dans le cadre d’une vente :

    • Surface en m² ;
    • Nombre de pièces ;
    • Etage ;
    • Date de construction ;
    • Exposition ;
    • Equipements ;
    • Etat général ;
    • Annexe ;
    • Charges (dans le cadre d’une copropriété).

    Bien que la géolocalisation du bien permet très souvent de mieux appréhender les attentes des futurs acquéreurs et de fait, de qualifier les visites, elle n’est pas forcément conseillée dans le cadre d’une vente en pap. En effet, les curieux n'auraient aucun scrupule à venir sonner à votre porte un dimanche soir à 22h.

    Les photos jouent également un rôle essentiel. Sans pour autant faire appel à un photographe professionnel, une photo claire et cadrée prise de votre smartphone pourrait suffire à illustrer votre bien. Il serait d’ailleurs dommage de se contenter d’une annonce gratuite avec seulement trois photos. Souvent, quelques euros suffisent pour donner l’opportunité et l’envie aux futurs acquéreurs de cliquer sur votre annonce. En tant que particuliers, vous n’aurez malheureusement pas accès aux portails professionnels alors ne perdez aucune occasion de vous démarquer.

    Sur quels portails immobiliers peut-on publier son annonce ?

    Bien que de nombreux portails restent réservés aux professionnels, il reste encore une petite place pour les particuliers. Sans parler du célèbre Boncoin, qui n’est plus à présenter, la n°1 de l’immobilier entre particuliers reste indéniablement le site PAP.

    Cette plateforme propose de diffuser votre annonce, gratuitement, mais avec peu de fonctionnalités, ou sous forme d’abonnement, allant de 49 €/ mois à 180 € pour 6 mois, selon le nombre de photos et les options de publication choisies. Le site propose également un coaching immobilier offrant :

  1. un accompagnement personnalisé : estimation du prix, stratégie de vente, négociation
  2. shooting photos HD et visite virtuelle
  3. gestion et pré-sélection des potentiels acquéreurs

    Ce service a évidemment un coût mais pour 690 €/an, la plateforme PAP vous permet une certaine tranquillité d’esprit. Il ne vous reste plus qu’à rencontrer vos futurs acheteurs lors des visites.

    Voici également un tour d'horizon d’autres plateformes, parfois moins connues mais sans doute tout aussi efficaces :

    • paruVendu.fr : une annonce gratuite avec seulement 3 photos ;
    • entreparticulier.com : suivant les prestations choisies, votre annonce coûte entre 99 et 285 € / an en moyenne ;
    • mapetiteagence.com : un pack minimum de 399 € ;
    • immoImmo.com : gratuit certe, mais si peu connu ;
    • sansagenceimmobilière.com : gratuit pour le vendeur, mais chaque acquéreur doit payer 5 € pour obtenir vos coordonnées ;
    • pasdagence.com : gratuit au début, puis 35 € tous les 4 mois ;
    • directPropriétaires.com : votre annonce vous coûtera 29,90 € ;
    • unToit.com : de 15 € la semaine à 179 € / an. Tout dépend de l’offre choisi ;
    • eparticulier.com : prévoir un budget de 9 €/semaine pour publier votre annonce ;
    • explorimmo.com : compter entre 69 et 99 € pour 6 mois maximum de diffusion ;
    • zeroagence.fr : offre gratuite, illimitée mais aucun accompagnement.

    Facile de constater qu’en tant que simple particulier, optimiser la visibilité de son bien n’est pas à moindre coût !

    Enfin, il ne faut pas lésiner sur la force de frappe des réseaux sociaux. En effet, ces dernières années ont prouvé que ces derniers peuvent jouer un rôle majeur dans le secteur de l’immobilier. Facebook et Instagram sont aujourd’hui des incontournables dans le cadre d’une vente immobilière.

    Réunir les documents essentiels à la vente et réaliser les diagnostics techniques

    Une annonce immobilière doit également comporter certaines mentions légales obligatoires comme les valeurs DPE. La mise en vente de votre bien implique donc de faire réaliser l’ensemble des diagnostics techniques du bien. Grâce à ce dossier, l’acquéreur pourra alors prendre sa décision en toute connaissance de cause. Découvrez la liste complète des diagnostics à fournir .

    La vente d’un bien nécessite également de rassembler un certain nombre de documents. Il est avant tout primordial de fournir le titre de propriété. Seul ce document est en mesure d’attester que vous êtes bien propriétaire du bien concerné. Il faudra également vous munir de votre taxe foncière et une pièce d’identité.

    Dans le cadre d’une copropriété, la loi Alur demande en outre au vendeur de fournir :

    • le carnet d’entretien ;
    • le règlement de copropriété ;
    • les 3 derniers PV d’assemblée générale ;
    • le relevé des charges.

    Organiser les visites de votre appartement entre particuliers

    Vient ensuite le moment de la rencontre ! En tant que particulier, il est capital de mener à bien les visites des futurs acquéreurs. Dans un premier temps, il faut savoir flairer le bon candidat à travers le téléphone. Entre ceux qui n’ont pas bien défini leurs critères de recherche, ceux qui ne mesurent pas bien leur capacité de financement et enfin ceux qui n’ont pas toujours choisi le moment propice pour se lancer dans un projet immobilier, il faut savoir faire le tri pour ne garder finalement que les acheteurs les plus motivés. Vous serez sans doute confronté à toutes les agences intempestives qui, malgré la mention “agences s’abstenir” cherchent par tous les moyens à récupérer votre bien à la vente. Bonne chance pour leur faire comprendre !

    Il va de soi que votre présence est indispensable lors des visites, et ce, pour deux raisons. Vous devez en effet accompagner vos visiteurs avant tout pour présenter votre bien, renseigner un maximum de détails et répondre à leur question, mais pas que. En effet, cette rencontre permet également de créer un lien, se renseigner sur leur projet de vie et ainsi identifier leur motivation. Une vente immobilière n’en demeure pas moins une aventure humaine. Le coup de foudre immobilier existe, aussi bien pour l’acquéreur que le vendeur, mais il faut tout de même rester prudent, car un feeling peut avoir quelques vices cachés.

    Étudier les offres d’achat reçues de particulier entre particulier

    Bien que vous soyez non-professionnel, il vous faut garder une ligne de conduite et redoubler de vigilance face aux potentiels acquéreurs. Vous ne devez en aucun cas vous laisser berner par certaines affinités. Il faut alors garder en tête qu’un bon acquéreur est avant tout celui qui aura le meilleur dossier de financement.

    Dès lors qu’un visiteur montre un certain intérêt pour votre bien, il est donc indispensable d’analyser avec attention son offre d’achat et son dossier de financement. Bien qu’une lettre de confort ne garantie pas nécessairement l’obtention du prêt, elle pourra vous rassurer quant à la solidité du dossier.

    Aujourd’hui, on considère qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter au-delà de 33 %. Le taux d’endettement ne doit pas excéder le tiers des revenus du foyer, au-dessus les banques estiment que le risque de défaut de remboursement est trop important. Sachant ça, il est assez facile, même pour un particulier, de détecter les mauvais élèves.

    Malgré que votre bien plaît, il peut tout de même faire l’objet d’une négociation, vous avez alors la possibilité de faire une contre-proposition. Une offre d’achat est valable 10 jours, pendant lesquels l’acquéreur peut se rétracter à tout moment, sans motif particulier. En revanche, en tant que vendeur, dès lors que vous acceptez une offre, vous ne pouvez pas revenir en arrière. Il est donc crucial de s’assurer des bonnes intentions des futurs acheteurs afin que la vente aille jusqu’à la signature chez le notaire.

    Signer votre compromis et acte authentique entre particuliers

    On pourrait penser que le plus gros est passé, mais pas tout à fait. Vous devez tout d’abord signer, ce qu’on appelle dans le jargon, un avant-contrat. Bien qu’il puisse être signé devant un notaire, de nombreux particuliers optent pour la forme sous seing-privée, signé uniquement entre les parties. La signature du compromis permet de fixer certaines clauses essentielles à la vente notamment la désignation du bien, le prix entendu, les conditions générales, les conditions suspensives et la date butoire de l’acte définitif.

    3 mois passés environ, vient enfin l’acte final, qui à la différence de l’avant-contrat, doit prendre obligatoirement la forme authentique et doit être signé en présence d’un officier public. La présence d’un notaire fait foi, ce dernier doit alors informer les parties de la portée de leur engagement et doit s’assurer de la véracité des éléments inscrits dans le dit contrat. A l’issue de la signature, la transaction est alors officielle, et l’acquéreur peut alors récupérer le titre de propriété et les clés du bien. En somme, il est évident de constater que la vente entre particuliers n’est pas une mince affaire ! Il faut savoir multiplier des compétences certaines, qui ne sont pas toujours naturelles pour certains d'ailleurs : la clairvoyance, le goût, la créativité, l’organisation, la sociabilité, la sympathie, et même parfois l’empathie, la négociation, la ruse et surtout la disponibilité qui reste assurément la faculté la plus importante dans le cadre d’une vente. Il semble alors clair qu’un accompagnement professionnel ne pourrait que vous faciliter la vie.

    Mais toutes ces qualités valent elles vraiment 7 % de votre bien ? Bien sûr que non ! Homki, l’agence nouvelle génération, vous propose ainsi un accompagnement de A-Z avec un professionnel de votre secteur, et ce, pour 2990 € uniquement. Le prix d’une vente entre particuliers, les soucis en moins, ça vous tente ?

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