GUIDE IMMOBILIER 9 min de Lecture | Février 2021

Checklist du vendeur : les 11 étapes d’une vente immobilière

Sommaire

    Vendre son logement, c’est se séparer du bien le plus précieux de sa vie. C’est quitter son lieu de vie, souvent rempli de souvenirs. Vendre, c’est synonyme de changement, professionnel ou personnel, ou pour trouver plus grand ? Il est essentiel d’être préparé à cette étape, à l’aube d’un nouveau départ. Voici notre checklist du vendeur qui répertorie les 11 étapes les plus importantes du processus de vente.


    Checklist du vendeur - Homki

    Pré-estimer son bien en ligne pour avoir conscience du marché immobilier

    En amont, il faut s’informer de l’état du marché et obtenir un ordre d’idée de la valeur du bien que l’on souhaite vendre. C’est pour cela que l’on préconise une pré-estimation en ligne pour avoir conscience du marché. Cet outil croise plusieurs sources de données afin de fournir une estimation de la valeur d’un bien qui sera la plus proche des prix et tendances du marché immobilier. Les ventes récentes, les prix actuels de marché, les ventes réalisées par les agents ainsi que les caractéristiques propres au bien permettent d’établir le calcul de l’estimation d’un prix immobilier. La pré-estimation ne remplace pas l’expertise d’un professionnel de l’immobilier mais elle aide à savoir si l’on est sûr de vouloir vendre en fonction du prix estimé.

    Choisir la meilleure stratégie de commercialisation

    Lorsqu’on se lance dans une vente, il est avant tout primordial de choisir la stratégie de commercialisation qui vous convient le mieux. Êtes-vous prêt à consacrer un temps considérable à votre projet de vente en postant votre annonce en PAP ? Ou bien préférez-vous vous entourer de professionnels de l’immobilier qui seront sans doute vous conseiller, vous rassurer et vendre votre bien dans les meilleures conditions ?

    Si vous optez pour le soutien d’une agence immobilière, il est alors opportun de choisir la meilleure. Non seulement, celle qui vous proposera le meilleur professionnalisme, les meilleures connaissances du marché actuel, les meilleurs outils de travail mais aussi et surtout le meilleur rapport qualité-prix.

    En France, la moyenne des commissions immobilières est de 4,8% du prix de vente. En ce sens, en proposant un prix fixe, les agences nouvelles génération ont pris alors le contre pied du marché et permettent ainsi à leurs clients d’économiser quelques milliers d’euros. Sur une vente à 500 000€, une agence traditionnelle prendra en moyenne 24 000€ de commission alors qu’avec Homki vous pourrez économiser 21 010 € grâce à un prix de fixe de 2990 €.

    Estimer le bien avec un agent immobilier

    Lors de cette étape, vous rencontrez pour la première fois l’agent immobilier qui aura un rôle de conseiller. Il est important d’avoir un bon feeling avec celui-ci ! Il convient de préparer cette visite en disposant de toutes les informations dont pourrait avoir besoin l’agent pour réaliser son estimation. Comme la vétusté de certains équipements ou les derniers travaux réalisés. Cela permettra de réaliser une réelle estimation de la valeur du bien à l’issue d’une discussion, instaurée dans un climat de confiance, avec ce professionnel de l’immobilier. Cette étape est très importante car un bien surévalué peut rester en ligne pendant des mois.

    En temps de crise sanitaire, se rapprocher d’une agence digitale permet de pouvoir faire une visio-estimation si les mesures en cours empêchent les visites en réel.

    Choisir le type de mandat

    Choisir son mandat de vente est une étape qu’il ne faut pas négliger. Le mandat de vente peut prendre différentes formes et répondre à différentes conditions. On compte à ce jour 4 types de mandats distincts : le mandat exclusif, le mandat simple, le mandat co-exclusif et enfin le mandat semi exclusif. Ainsi, avant de s’engager, le vendeur doit connaître avant tout ses besoins. Ce contrat bilatéral lie le vendeur à une agence immobilière en lui déléguant des pouvoirs de représentation lors des différentes étapes de la vente. Il confère des droits et des obligations à chacune des deux parties.

    Bien que l’engagement puisse parfois freiner certains vendeurs, le mandat est, comme tout type de contrat, régi par le temps. Que ce soit d’un mois ou 24 mois, le mandat de vente doit avoir une date butoir. Pas de panique pour les frileux, même après signature, un vendeur à la possibilité d’exercer son droit de rétraction.

    Réaliser les diagnostics techniques

    En tant que vendeur, d’autres obligations moins ludiques ne doivent pas être omises mais sont essentielles à la checklist. La mise en vente d’un bien immobilier implique de faire réaliser des diagnostics techniques par un professionnel. Ils ont pour principal objectif de protéger et alerter les futurs acquéreurs d’un bien sur l’ensemble des éléments présentant potentiellement des risques. Le DDT (dossier de diagnostic technique) est obligatoire depuis 2007 lors de la vente d’un bien et se présente sous la forme d’un dossier que le vendeur d’un logement se doit de partager avec le nouvel acquéreur, annexé à l’avant-contrat. Les diagnostics sont valables au moins trois mois et parfois, à vie, ce qui permet d’en réutiliser certains. Par exemple, pour l’amiante et le plomb, si le résultat est négatif : le diagnostic immobilier aura alors une validité illimitée.

    Mettre en valeur le bien

    Pour optimiser le prix de vente et donner envie aux acquéreurs, il faut faire en sorte que l’appartement ou la maison soit mis en valeur. Il est important de remettre le bien en état de façon à ce qu’il donne envie d’être acheté. Toutefois, il ne faut pas se lancer dans des travaux de rénovation afin d’éviter les frais. Il convient simplement de boucher les trous, cacher les fils apparents, rafraîchir les peintures intérieures si nécessaire. Et réparer ce qui doit l’être. La sobriété est de mise ! Il est conseillé de faire attention à la décoration et ne pas hésiter à décharger un intérieur trop personnel ou décoré de façon excentrique, même si les goûts sont propres à chacun. C’est indispensable de se demander : une autre personne pourrait-elle se projeter dans mon intérieur ?

    Optimiser son annonce immobilière

    Dans une annonce immobilière, les photographies sont très importantes et constituent le premier lien avec les acquéreurs. Certaines agences immobilières prévoient des reportages avec des photographes professionnels pour que l’annonce, vitrine du bien, donne envie aux acquéreurs. Si elles sont réalisées par le vendeur, elles doivent être prises lors d’une journée ensoleillée de préférence, avec les volets ouverts et un rangement irréprochable.

    L’annonce doit être attractive, mais surtout bien rédigée. Elle doit présenter le plus d’informations possible pour que les potentiels acheteurs puissent être bien informés. C’est important de préciser le quartier, les commerces de proximité mais aussi les transports les plus proches. Ne pas oublier de préciser les caractéristiques les plus essentielles. Ainsi, il est plus raisonnable de confier cette tâche à un agent qui saura au mieux mettre en avant le bien grâce à une optimisation professionnelle et efficace de l’annonce.

    Gestion des visites

    Vient ensuite le moment de la rencontre ! Il est capital de mener à bien les visites des futurs acquéreurs. Dans un premier temps, il faut savoir flairer le bon candidat à travers le téléphone... Entre ceux qui n’ont pas bien défini leurs critères de recherche, ceux qui ne mesurent pas bien leur capacité de financement et enfin ceux qui n’ont pas toujours choisi le moment propice pour se lancer dans un projet immobilier, il faut savoir faire le tri pour ne garder finalement que les acheteurs les plus motivés. En ce sens, l’agent immobilier sera là pour vous accompagner et reconnaître parmi tous le meilleur acquéreur potentiel.

    Lors de cette étape, le potentiel acquéreur découvre le logement et tente de se projeter. C’est la première impression qui est la plus importante. Le descriptif technique doit être détaillé avant afin de laisser l’acquéreur apprécier le bien. Laisser cette tâche à un professionnel permet à l’acheteur de se concentrer sur sa propre impression sans être focalisé sur les ressentis du propriétaire du bien. En outre, il arrive que le vendeur ne soit pas toujours objectif face aux éventuelles critiques ou remarques de l’acquéreur. Enfin, confier ses clés à un agent immobilier, c’est également l’occasion d’avoir une plus grande flexibilité si vous êtes peu disponible ! Le but étant de vendre le bien le plus rapidement possible et dans les meilleures conditions.

    La réception des offres et la négociation immobilière

    Il est très courant que l’acheteur entame une négociation qui est l’étape primordiale du processus. Elle doit être élaborée de la façon la plus juste et précise possible. Lorsque l’acquéreur potentiel fait une offre, il y plusieurs possibilités, celle d’accepter cette offre par lettre recommandée, celle de refuser l’offre pour clore les négociations, ou bien celle de négocier la proposition de l’acheteur pour trouver le prix qui convient aux deux parties. L’offre d’achat n’entraîne aucune obligation tant qu’elle n’a pas été acceptée par écrit par le vendeur. Si elle est acceptée, le vendeur est engagé d’un point de vue légal et il n’est ainsi plus autorisé à accepter une offre d’achat d’un autre acquéreur, même si elle est à un prix plus élevé.

    La promesse de vente ou le compromis de vente

    Le compromis de vente et la promesse de vente sont tous deux des avant-contrats qui interviennent au cours de la vente immobilière. Ils précèdent la signature de l’acte authentique de vente et définitif.

    La promesse de vente est « unilatérale » et n'engage que le vendeur. Elle permet de réserver le bien à l’attention exclusive d'un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée. L’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, généralement 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire. S’il n’achète pas le bien, cette somme est due au promettant.

    Le compromis de vente, ou « promesse synallagmatique de vente », est « bilatéral ». Il engage ainsi le vendeur qui promet de vendre (comme la promesse de vente) et l’acheteur qui promet d’acquérir le bien. Le compromis de vente dessine déjà la transaction et, juridiquement, le compromis est équivalent à la vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut saisir la justice, en exigeant des dommages et intérêts.

    Les deux peuvent être rédigés par un notaire ou « sous seing privé » : entre deux particuliers ou devant un agent immobilier.

    Signature définitive

    C’est l’acte définitif de vente, l’étape ultime de notre checklist, et de votre vente : l’acquéreur doit payer le vendeur, le vendeur doit remettre les clés. Le jour J, les parties se rendent à l'étude du notaire, souvent chez le notaire de l'acheteur, en présence de celui du vendeur. La signature définitive peut aussi se faire sur support électronique car elle a été dématérialisée. Le notaire doit conserver l'acte pour le publier au Service de la publicité foncière. Le prix total est versé comptant ce jour-ci. C’est aussi le moment où l’acquéreur doit s’acquitter des frais d’acquisition, appelés aussi frais de notaire. Ils sont en principe toujours mis à la charge de l'acheteur. Ces frais s'élèvent à environ 6,5 % du prix d'acquisition dans l'ancien, et à 2,5 % dans le neuf. Enfin, les frais d’agence sont alors imputés du prix de vente.

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