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Le viager est une vente immobilière qui revêt un caractère particulier. Il tient son origine de « viage », qui signifiait « temps de vie » en vieux français. Cela suggère l’incertitude de la durée de vie et, indirectement, l’incertitude de la durée du paiement. Pour certains, le viager est un bon compromis, pour d’autres, cela évoque la morbidité, la spéculation sur la mort. Pourtant, c’est une pratique qui existe depuis l’Antiquité, appréciée par les Égyptiens, les Grecs et les Romains. C’est Napoléon qui démocratisa cet usage et le codifia. Chaque année, on compte ainsi plus de 5 000 ventes immobilières en viager en France, d’après le baromètre de L’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV). En quoi consiste exactement cette vente particulière, jugée taboue par certains Français ? Quelles sont ses conditions, ses avantages et ses inconvénients ? Homki vous livre toutes les informations nécessaires pour tout comprendre sur le viager.
Le contrat de viager est un contrat qui repose sur un principe simple : une personne (souvent âgée) vend son bien immobilier en viager à un acquéreur. Ce dernier, en échange du transfert du titre de propriété, s’engage à verser un bouquet, un capital initial, ainsi qu’une rente viagère, c’est-à-dire une somme mensuelle (trimestrielle ou annuelle, dans certains cas) à verser jusqu’au décès du propriétaire du bien. A ce titre, le vendeur devient le crédirentier et l’acheteur, le débirentier. Comme toutes les ventes de biens immobiliers, la vente en viager exige l'intervention d'un notaire pour signer l'acte de vente.
Encadrée par la loi, la vente en viager est régie par les articles 1968 à 1974 du Code Civil. Le crédirentier peut être toute personne physique propriétaire d’un bien immobilier, peu importe son âge, même si la vente en viager est le plus souvent destinée aux personnes âgées. Le débirentier peut être une personne physique ou morale, la seule condition est de présenter des garanties financières, sous forme de caution ou d’hypothèque, la plupart du temps. Par ailleurs, pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du vendeur doit être imprévisible. L’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier lors de la signature de l'acte de vente; c’est une condition essentielle. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte, la vente n’est pas valable selon la loi française qui considère alors l'événement comme prévisible. Toutefois, un décès accidentel ne remet pas le contrat en cause. Un prix insuffisant peut aussi être à l’origine d’une annulation de contrat. Dans le cas où le vendeur a été lésé de plus de 7/12ème du prix du bien, il peut intenter une action en justice afin de demander l’annulation de la vente.
Le viager occupé : le crédirentier reste dans son logement et bénéficie de la rente mensuelle. En outre, chaque vente est assortie d'une réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage au profit du vendeur. Cela lui permet de louer le bien et d'en percevoir les loyers s'il cesse de l'occuper dans le cas d’un départ en maison de retraite, par exemple. Le logement pourra être occupé par l'acquéreur uniquement lors du décès du vendeur. Parfois, le viager est conclu sur deux personnes : un couple vend un bien qui n’appartiendra définitivement à l’acheteur qu’au décès du deuxième conjoint.
Le viager libre : le crédirentier renonce à tout droit d’usage ou d’habitation du bien, il n’habite plus dans son logement. C’est le débirentier qui en bénéficie, soit pour son habitation principale, soit en tant qu’investissement locatif. Le cas est assez rare et est évidemment prisé par les acquéreurs. Néanmoins, le montant du bouquet et de la rente est supérieur à celui d’un viager occupé.
Le viager semi-occupé : c’est un cas de figure encore plus rare que le viager libre. Si le bien est découpé en plusieurs logements, le crédirentier peut choisir d’occuper une partie de celui-ci et de laisser une partie libre au débirentier. Celui-ci aura la jouissance du bien dans sa totalité lors du décès du vendeur.
Pour calculer quels seront les montants du bouquet et de la rente, il faut tout d’abord déterminer la valeur vénale du bien. Telle une estimation traditionnelle, plusieurs critères doivent être pris en compte. On estime ainsi la valeur du bien en fonction des prix du marché, en prenant en compte ses caractéristiques : son type, son quartier, son confort, ses travaux, ses atouts, ses défauts… Afin de trouver la valeur économique du bien, qui correspond à la somme du bouquet et des rentes capitalisés, nous allons soustraire un pourcentage, correspondant à l’occupation du bien pendant l’espérance de vie du crédirentier, à la valeur vénale du bien. Cela se calcule en fonction de l’âge et du sexe de la personne. Par exemple, à 70 ans, -50 % sur la valeur vénale du bien, à 80 ans, -40 %, et ainsi de suite. Ainsi, l’acquéreur profite d’un abattement d’occupation basé sur la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Sans cette soustraction, il n’existerait aucun intérêt pour l’acquéreur.
Pour les crédirentiers : La vente en viager est un important complément de retraite pour le vendeur et ce, sans qu’il ait besoin de quitter son logement ! En moyenne, en France, le montant moyen de la rente viagère est de 715 € mensuels. Ainsi, les revenus et le patrimoine des crédirentiers sont manifestement supérieurs à la moyenne des retraités français. Il peut faire des donations ou profiter de la vie grâce au bouquet versé lors de la signature. En outre, il peut bénéficier d’une exonération de la taxe sur les plus-value au regard de la situation.
Pour les débirentiers : La personne qui achète un bien en viager fait souvent une affaire. En effet, cela lui permet d'acquérir un bien sans doute plus grand, ou mieux placé, que lors d’un schéma traditionnel, faute de financement suffisant. D’autre part, c’est une solution pour contourner les systèmes de crédit bancaire en s'auto-finançant grâce à un paiement progressif, lors d’une situation particulière. Il permet donc d’échapper aux frais qu’induit le prêt bancaire. Enfin, l’acquéreur n’a pas à gérer le bien, ni les coûts sous-jacents tels que les charges courantes, les coûts d’entretien et la taxe foncière.
Il n’existe pas d’inconvénients connus pour le vendeur sauf peut-être le fait d’être redevable de l’entretien et des charges courantes. Ou le fait de priver les héritiers, s’ils existent, de la valeur du bien vendu. Tandis que pour l’acquéreur, le « syndrome » Jeanne Calment, doyenne de l’humanité décédée à 122 ans qui avait vendu en viager son habitation à son notaire à Arles, continue d’inquiéter l'inconscient des acheteurs. Le risque est en effet lié à l’aléa : le prix d’achat réel dépend de la durée de vie du vendeur, il peut se révéler être un très mauvais investissement si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que ce qui était prévu. L’acquéreur a généralement la charge des gros travaux (art.606 du code civil) et parfois, de la taxe foncière. En sus, s’il décède, l’obligation de paiement de la rente est transmise aux héritiers qui devront s’en acquitter jusqu’au décès (même s'il existe des solutions telles que les assurances, le prêt viager hypothécaire…).
En cas de non-paiement de la rente viagère, le crédirentier est assuré grâce à un encadrement juridique strict. Le contrat de vente stipule qu’une clause résolutoire existe : en cas de non-paiement de l’acheteur, la vente est annulée et le vendeur récupère le bien, en gardant le bouquet et les rentes déjà perçues. On parle ainsi d'indemnisation. Il peut toujours faire appel à une injonction de payer, délivrée par un juge. La clause de privilège du crédirentier lui permet, en cas de mise aux enchères du bien, d'être privilégié vis à vis des autres créanciers, il devient automatiquement le premier créancier afin de recouvrer les sommes dues par le débirentier.
Les points à retenir