Quelle durée choisir pour le prêt immobilier en 2021 ?

La durée de remboursement de votre crédit immobilier peut varier de 5 ans à 30 ans. Cela nécessite de prendre en considération de nombreux paramètres. Revenons ensemble sur les différents éléments à prendre en compte pour choisir la durée de votre prêt immobilier.

6 paramètres essentiels pour choisir la durée de remboursement de votre prêt immobilier ?

Tout dépend de votre projet, de votre situation personnelle et professionnelle, ainsi que de votre capacité de financement :

• le taux du crédit ;
• le montant du prêt que vous demandez ;
• le coût de l’assurance emprunteur ;
• le type d’emprunt que vous réalisez ;
• votre taux d’endettement.
• charge locative.

Dans le cas d’un investissement locatif

Investir dans un bien immobilier, pour le louer et en dégager des revenus : peut-être cette idée vous est-elle déjà passée par l’esprit.

La durée de votre emprunt immobilier aura alors une incidence importante sur la rentabilité de votre projet, mais également sur le poids qu’aura l’investissement sur vos finances.

Dans le cadre d’un investissement locatif de 165 000€ avec un apport de 25 000 €, l’objectif est donc de définir la durée pour laquelle vous pouvez rembourser sans difficulté, et sans risque que cela vous place dans une situation délicate à l’avenir.

Vos mensualités pourront être de :

• 847 € sur 15 ans
• 667 € sur 20 ans
• 570€ sur 25 ans

Si le loyer perçu de l’investissement est de 700€, vous pouvez choisir un prêt de 20 ans afin de rembourser l’intégralité de la mensualité de votre prêt immobilier.

Dans le cas d’un achat d’une résidence principale

Vous souhaitez acheter un bien de 300 000 € avec un apport de 30 000 €. Le revenu mensuel de votre foyer est de 3 800€ net.

Vos mensualités pourront être de :

• 1633 € sur 15 ans
• 1 286 € sur 20 ans
• 1 099 € sur 25 ans

En utilisant le taux d’endettement maximum de 33% de vos revenues, votre capacité d'emprunt est de 1 266 euros . Si vous choisissez d’emprunter sur 20 ans, vous économiserez 21 153€ d’intérêt par rapport à un emprunt sur 25 ans .
Comparons le montant des intérêts à courte duré et ceux à longue durée :

Prêt de courte durée : idéal pour optimiser la rentabilité

La durée d’un emprunt immobilier est généralement comprise entre 5 et 25 ans : 5 ans étant la durée minimale pour un crédit immobilier, et la durée maximale d’un crédit, en France, étant limitée à 30 ans.

Dans le cadre d’un investissement locatif, et si votre capacité de remboursement vous le permet, il peut être tentant d’opter pour un prêt de courte durée.

En effet, si vous optez pour une durée courte, et vous engagez donc à rembourser la banque rapidement, celle-ci sera plus à même de faire un effort sur les conditions du crédit. Vous pourriez donc bénéficier de taux plus avantageux.

Qui plus, le fonctionnement même des intérêts cumulés explique que, pour une même somme empruntée, plus vous remboursez vite, moins vous aurez d’intérêts à payer. Votre prêt immobilier vous reviendra donc moins cher.

Dans l’ensemble, votre investissement locatif sera donc plus rentable.

Cela suppose cependant de pouvoir supporter des mensualités importantes, sur la durée, et peut limiter votre capacité à investir sur d’autres projets d’investissement locatif en parallèle.

Quels sont les avantages d'un durée longue de votre prêt immobilier

A l’inverse, plus la durée de remboursement de votre crédit est importante, plus vous devrez payer d’intérêt. Pour une même somme empruntée, le coût d’un crédit sur 25 ans sera donc beaucoup plus important que celui d’un crédit sur 5 ou 10 ans.

La logique voudrait donc que l’on évite autant que possible les prêts sur d’aussi longues durées. Seulement voilà, là encore, cela dépend de votre situation et de vos projets. Si votre objectif est de réaliser plusieurs investissements locatifs, un prêt immobilier sur 25 ans pourrait même s’avérer une excellente idée :

• un emprunt sur 25 ans aura des mensualités bien plus faibles ;
• ce qui suppose donc que vous serez en mesure de les rembourser plus facilement ;
• et que cela vous permettra, via vos revenus locatifs, de dégager un surplus de trésoreries, chaque mois, que vous pourrez placer ;
• cela vous permettra alors d’augmenter drastiquement votre rendement ;
• et de maintenir un taux d’endettement réduit : vous pourrez donc investir sur d’autres biens en parallèle.

Valoriser votre profil emprunteur simplement

Bien sûr, les banques ne prêtent pas à tout le monde, et pour n’importe quel projet. Il est donc essentiel de soigner votre dossier et votre profil emprunteur.

Mettez donc bien en avant les avantages de votre profil. Si vous êtes cadres, mettez-le en avant. Si vous avez des opportunités de développement dans un avenir proche, faites-le savoir.

Enfin, le cas échéant, n’hésitez pas à insister sur votre faible taux endettement : en particulier si celui-ci est inférieur à 15%. D’autant qu’ensuite si vous investissez intelligemment, le cash flow que vous dégagerez vous permettra d’augmenter vos revenus, et donc mécaniquement votre capacité d’emprunt.

Votre banque vous demandera certainement vos trois derniers relevés de compte. Ceux-ci doivent venir prouver que vous êtes un gestionnaire avisé. En cas d’incidents de paiement lors des trois mois précédents, mieux vaudra reporter d’autant votre demande de prêt.

Remboursement anticipé de la durée de votre prêt immobilier ?

Le choix de la durée de votre emprunt immobilier est important. Une fois le contrat signé, cette durée peut cependant être modifiée en cours d’emprunt.

Il est ainsi possible de :

• moduler le montant des échéances, pour rembourser plus ou moins que prévu, et ainsi faire varier la durée du prêt ;
• rembourser le prêt de manière anticipée, ce qui entraîne généralement des frais dédiés (Au maximum une somme égale à 3 % du capital restant, ou bien 6 mois d’intérêts. ) ;
• faire racheter votre crédit par une autre banque, avec une nouvelle durée d’emprunt.

Si vous souhaitez procéder au remboursement partiel de votre prêt (taux à 2,2 %), pour lequel le capital restant dû s’élève à 140 000 € remboursables sur 10 ans. Voici par exemple ce que vous pourrez économiser :