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Nombreuses sont les personnes souhaitant se lancer dans l’aventure de l’investissement immobilier, soit dans le but de pouvoir acheter une résidence principale, ne plus se soucier du paiement d’un loyer et pour pouvoir personnaliser son logement comme bon nous semble, ou bien pour réaliser un investissement locatif, saisonnier ou de longue durée.
L’immobilier est et restera une valeur refuge permettant de pouvoir réaliser un placement financier dont la valeur ne va pas baisser ou augmenter dans un court délai, ce qui assure une certaine pérennité.
Homki vous donne quelques astuces pour réussir au maximum votre investissement locatif et bien préparer votre dossier avant de vous lancer !
Tout d’abord, avant de vous lancer dans votre investissement, il y a une chose primordiale à prendre en compte : récupérer le maximum d’informations possible sur votre potentiel investissement.
Si vous voulez réaliser un investissement locatif, renseignez-vous sur le marché locatif local de la zone dans laquelle vous voulez investir, quel type de bien immobilier est privilégié par les locataires, si vous voulez réaliser une location d’un bien meublé ou nu, de la location longue durée ou saisonnière…
Une fois que vous avez déterminé tous ces points, il va falloir réfléchir à votre moyen de financement : calcul du montant des mensualités du potentiel crédit immobilier que vous devrez contracter, déterminer le loyer que vous voulez instaurer, les différentes taxes et impositions, les potentiels travaux à réaliser.
Informez-vous au maximum afin d’avoir toutes les données financières sous vos yeux et ainsi vous rendre compte de la rentabilité de votre potentiel investissement immobilier sur le long terme. Ces deux étapes vous permettront de pouvoir y voir plus clair et surtout de pouvoir cibler un type de bien plus précis lors de votre recherche sur les différents portails immobiliers.
Une fois tous ces éléments à disposition, vous pouvez alors démarrer votre recherche et trouver la perle rare correspondant à vos critères.
Une question légitime à se poser lorsque l’on veut investir dans l’immobilier est celle du choix d’investir dans un logement neuf ou ancien. Sachez qu’il n’y a pas vraiment de réponse universelle à cette question, étant donné que chacun de ces types de bien présentent des avantages intéressants, ainsi que des inconvénients à tout de même prendre en compte.
Pour un investissement dans un bien immobilier neuf, on peut noter quelques aides financières dont vous pouvez bénéficier, comme par exemple une réduction des frais de notaire, passant de 7,5 à 2,5 % du prix du bien, en moyenne.
Par ailleurs, dans le cadre d'un investissement locatif, le dispositif Pinel, qui arrivera à échéance le 31 décembre 2024, vous permet d'être exonéré de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l'achat, tout en bénéficiant d’une réduction fiscale allant de 12 à 21 % pendant 6 ans.
Un avantage supplémentaire non négligeable des biens immobiliers neufs réside dans leur classe énergétique, se situant entre les classes A et B. Grâce à cette haute efficacité énergétique, vous n'aurez pas à prévoir de coûteux travaux de rénovation visant à améliorer l'isolation ou le système de chauffage par exemple.
L’inconvénient majeur d’un achat immobilier neuf est que le prix est en général plus élevé que dans l’ancien, vous devrez donc prévoir un budget de départ plus important.
Si investir dans un bien immobilier neuf dans le cadre d'un investissement locatif vous permettrait de bénéficier des avantages fiscaux intéressants du dispositif Pinel, il ne faut pas pour autant écarter l'option d'un bien ancien.
En effet, de nombreux logements anciens peuvent parfaitement correspondre à vos critères de recherche, tout en affichant un prix d'achat généralement inférieur à celui du neuf. De plus, l'acquisition d'un bien ancien ne nécessite pas systématiquement la réalisation de travaux de rénovation coûteux. Enfin, les vendeurs sont souvent plus ouverts à la négociation du prix d’acquisition, chose qui ne serait pas du tout envisageable pour l’achat d’un bien neuf.
Le seul inconvénient dans l’achat d’un bien ancien réside dans les frais de notaires élevés, pouvant atteindre entre 7 à 8 % du prix, ainsi que les potentiels vices cachés auxquels vous pourriez faire face.
En bref, analysez bien les différentes propositions disponibles sur le marché que vous ciblez, et calculez votre rendement brut (loyer annuel/coût total de l’acquisition) afin de vous donner une idée de la plus-value potentielle que vous pouvez obtenir au bout d’un certain temps.
Une fois que vous êtes le nouvel heureux propriétaire du bien qui correspond à votre projet, il faut maintenant passer à l’étape de la mise en location du bien.
C’est l'une des étapes les plus importantes dans votre investissement locatif et il faut absolument vous protéger au maximum afin de limiter le risque de loyers impayés. Analysez la solvabilité des candidats, en vous assurant que le montant de leurs revenus est au moins trois fois plus élevé que celui du loyer que vous proposez, avec un garant solide.
Si vous voulez vous sécurisez au maximum quant à un potentiel loyer impayé, vous pouvez souscrire à une assurances loyers impayés, qui, certes, représentent un coût supplémentaire pouvant diminuer votre rentabilité, mais vous permettra d’éviter tout problème dans cette situation, qui peut vite tourner au drame surtout si votre investissement locatif dépend d’un crédit.
Une fois propriétaire, il est temps de choisir le mode de gestion qui vous convient le mieux. La plupart des bailleurs (75%) optent pour une gestion directe de leur bien. Une option simple et économique qui vous permet de garder la main sur votre investissement locatif.
Cependant, gérer s’occuper soi-même de la gestion locative de son bien reste tout de même relativement chronophage, notamment car il faut pouvoir se montrer disponible pour le locataire en cas de sinistre, s’assurer que les loyers sont payés à la bonne date, réaliser les différentes déclarations fiscales obligatoires, les états des lieux d’entrée et de sortie…
Ainsi, si vous manquez de temps ou que vous résidez trop loin du logement que vous louez, vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière qui se chargera de trouver les locataires, encaisser les loyers et assurer le suivi de la location. Mais cette solution a un coût non négligeable : entre 4 à 12 % des loyers hors charges seront prélevés. Il faudra donc prendre en compte ce surcoût supplémentaire dans votre calcul de rentabilité !
Les points à retenir