Comment négocier un crédit immobilier avec sa banque en 2023 ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves, vous êtes sur le point de contracter un crédit immobilier auprès d’un établissement pour financer l’opération mais vous avez encore quelques interrogations ? Pas de panique, Homki vous livre dans cet article tous les points importants pour négocier votre crédit immobilier auprès des banques et obtenir le meilleur taux.

Optimisez votre profil emprunteur

C’est un peu le point de départ de votre projet : convaincre votre banquier que vous êtes un emprunteur de crédit immobilier solide et fiable. Pour en arriver là, plusieurs points sont à surveiller :

Conserver un taux d’endettement faible

Le taux d’endettement correspond au pourcentage de vos revenus mensuels qui sont consacrés au remboursement de vos différents crédits. Pour contracter un crédit immobilier, votre taux d’endettement ne doit pas excéder les 33% auquel cas vous vous exposez au risque de voir la banque décliner le crédit. Un très bon taux d’endettement oscille entre 10% à 25%.

Le petit conseil de Homki

Pour calculer votre taux d’endettement utilisez la formule :
charges / revenus X 100.

Prévoir un « reste à vivre » confortable

Le « reste à vivre » correspond tout simplement à ce qu’il vous reste après le versement de vos indemnités de crédit immobilier. Le seuil minimum préconisé par les établissements bancaires est de 400 euros par ménage + 150 euros par personne à charge.

Posséder un apport personnel

Dans ce contexte économique, posséder un apport personnel devient presque obligatoire. Plus votre apport personnel est important (un excellent apport personnel peut représenter jusqu’à 30% du prix d'achat) plus vous êtes en mesure de bénéficier d’un meilleur taux. En effet, cela atteste de votre solidité financière et cela permet de financer les frais de notaire par exemple. Généralement, nous conseillons de posséder au minimum 10 % du prix d'achat. 

Prouver que vous êtes le client idéal

Ne sous-estimez pas la gestion de vos comptes. Peu ou pas (plutôt pas) de découvert, aucune difficulté de remboursement d’un éventuel autre crédit, situation professionnelle favorable (CDI privilégié) sont d’autant de critères avantageux pour vous permettre d’obtenir votre crédit immobilier au meilleur taux !

Ne négligez pas l’assurance emprunteur 

L’assurance emprunteur vous offre une sécurité. Elle couvre les risques de remboursement en cas de décès, incapacité et/ou invalidité de l’emprunteur. Mine de rien, l’assurance de prêt immobilier représente la plus grande dépense liée à votre crédit immobilier (jusqu’à 30% du coût final de votre crédit).

Pour vous garantir de choisir la bonne assurance, plusieurs points sont à étudier :

C’est vous qui avez le choix !

En tant que contracteur de crédit immobilier vous pouvez choisir librement votre contrat, en changer à tout moment, et ainsi économiser plusieurs milliers d’euros. Pour la précision, le contrat d’une assurance externe ne peut pas être refusé par la banque si les garanties proposées sont équivalentes à celle de son assurance groupe.

Le tarif des assurances groupes 

Généralement, les tarifs proposés par les établissements bancaires oscillent autour de 0.40%. Une délégation d’assurance peut vous permettre de faire baisser le taux à 0.14% pour les emprunteurs les plus jeunes.

À bas les clichés ! 

Ôtez-vous de la tête l’idée reçue selon laquelle payer votre assurance crédit moins cher ne veut pas dire que vous serez moins bien assurés. S’il convient toutefois d’être vigilant, très souvent, les garanties proposées seront plus performantes et plus complètes concernant les risques (sur la pratique du sport par exemple).

Faites jouer la concurrence

Et si l’herbe était un peu plus verte dans le jardin d’à côté ? Avant de vous engager dans un crédit immobilier, n’hésitez pas à consulter plusieurs banques. Conservez les preuves écrites de leurs propositions pour jouer votre carte dans les négociations et pourquoi pas obtenir un meilleur taux et de meilleurs avantages. La concurrence ne fait jamais de mal !

Choisissez bien votre garantie de crédit

C'est obligatoire : la banque dans laquelle vous avez contracté votre crédit doit se protéger en cas d'arrêt de remboursement des mensualités et vous devez donc choisir une garantie. Il en existe plusieurs formes de garantie et c’est vous qui avez le choix. 

Avant de contracter un crédit immobilier, la banque vous laissera choisir entre une hypothèque ou une caution. Pour l’hypothèque, en passant par notaire, le montant final des frais s’élève entre 3 % et 4 % du montant du crédit dans le neuf et 7 % dans l’ancien.

La caution reste la solution la plus intéressante que ce soit via une tierce personne comme garant, ou une société de cautionnement. En cas de faillite du remboursement, la société de caution remboursera la banque et s’occupera de la vente de votre bien immobilier. Les frais peuvent varier entre 2 % et 3 % du montant du crédit.

À savoir : le prix de cette garantie change en fonction des banques. Pour bien comparer, demandez le coût précis de la caution.

Les points à retenir

• Prouver que vous avez une vie professionnelle et une situation économique stables est fondamental.
• Il est désormais possible de souscrire une assurance emprunteur là où vous le désirez et d'en changer à tout moment (c'est la plus grande dépense liée au crédit).
• Il est conseillé de se renseigner auprès de plusieurs banques pour faire jouer la concurrence.
• Renseignez-vous bien sur la garantie de crédit à choisir.