GUIDE IMMOBILIER 4 min de Lecture | Juin 2021

Qu’est-ce que l’indivision en immobilier ?

Sommaire

    L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux personnes, ou plus, sont propriétaires d’un même bien immobilier. Le financement, le titre de propriété et la gestion du bien sont ainsi partagés. Que vous soyez en couple, pacsés ou non, que vous achetiez entre amis, en famille, ou lorsque vous héritez à plusieurs d’une propriété, il peut être question d’indivision. Homki vous éclaire sur le sujet et vous informe sur ses avantages comme ses risques.


    Acheter en indivision quand on est un couple

    L’achat en indivision

    Lors d’un achat en indivision, les propriétaires sont appelés "indivisaires", le bien est nommé "bien indivis" et la propriété de chaque indivisaire est dénommée "quote-part". Tous les noms des personnes qui achètent le bien figurent sur l’acte notarié de vente (même si tout le monde n’a pas la même part). Il n’est pas obligatoire que les co-acheteurs aient les mêmes moyens financiers, et rien ne les oblige à financer le même montant dans l’achat immobilier.

    Pourquoi acheter en indivision ?

    Lorsque la question d'acheter à plusieurs se pose, l’indivision présente un certain nombre d’avantages. Contrairement à la création d’une SCI, par exemple, l’achat en indivision n’induit aucune démarche ou formalité administrative. Pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acheter un logement à deux, cela paraît comme étant la solution la plus adaptée.

    Qui possède quoi ?

    Dans le cas d'un achat en indivision, chaque partie participe à l’achat immobilier et devient propriétaire en fonction de sa contribution financière. Chacun détient une part du bien exprimée en pourcentage, cela peut être :

    • 50/50 ;
    • 30/70 ;
    • 40/60 ;
    • Etc.

    Bien qu’il soit possible que l’un des deux indivisaires possède légalement une plus grande partie, tous les propriétaires acquièrent des droits sur l’ensemble du bien et tous détiennent le bien en entier.

    Toutes les mensualités du prêt immobilier, mais également les impôts (taxe foncière, taxe d’habitation…) et les travaux sont financés en fonction de la quote-part.

    Quels sont les risques ?

    Étant donné que chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision, il faut bien évaluer les risques de mésentente avant l’achat. Si le bien est acheté par plusieurs personnes, notamment si ce n’est pas un couple, il y a toujours un risque de désaccord quant aux décisions prises pour le bien, par exemple la réalisation de travaux.

    Il faut savoir que le régime de l’indivision est provisoire et dans l’hypothèse où l’un des indivisaires déciderait de mettre en vente sa quote-part, les autres pourraient difficilement s’y opposer. Ces derniers disposent néanmoins d’un droit de préemption sur la quote-part cédée. Le délai est d’un mois après la notification aux indivisaires énonçant le prix et les conditions par le cédant. A défaut de rachat (par un autre indivisaire ou par un tiers), le bien doit être vendu. Dans les faits, les démarches sont longues et complexes.

    Vendre sous indivision

    L’indivision peut, légalement parlant, prendre fin à tout moment car, selon l’article 812 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » En principe, un coindivisaire ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision s’il souhaite vendre.

    Si l’un ou plusieurs indivisaires souhaitent vendre le bien indivis, et ainsi sortir de l’indivision, la règle de l'unanimité peut être assouplie par le biais d'une autorisation judiciaire et sous certaines conditions (article 815 du Code civil). L’autorisation de vendre peut être demandée au tribunal de grande instance par les autres indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis. Il est conseillé de faire intervenir un notaire.

    L’indivision lors d’une succession

    Après le décès et avant le partage de la succession, les biens du défunt sont en indivision. C'est-à-dire qu'ils appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées.

    Les héritiers peuvent choisir de conclure une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l'indivision. Et l'indivision prend fin lorsque le partage de la succession est fait (ce qui entraîne l’acquittement de droits de succession).

    Qu’est-ce qu’une tontine ?

    Le pacte tontinier (nommé également tontine ou clause d'accroissement) est une convention entre plusieurs personnes achetant un bien ensemble. Cette clause sert à protéger les acheteurs : en cas de décès d'un des propriétaires, la propriété est transmise automatiquement aux autres. Le dernier survivant devient le propriétaire unique du bien comme s'il l'avait été depuis l'achat. Il faut savoir qu’un acheteur ne peut sortir d'un pacte tontinier et obliger les autres à vendre, à moins d'avoir leur accord unanime.

    C’est une solution qui peut paraître adéquate lors d'un concubinage. Ainsi, cela permet d'assurer l'avenir du concubin survivant. Dans le pacte tontinier, les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à aucun droit sur le logement, car le concubin survivant est considéré comme seul propriétaire depuis l'achat du bien. Au même titre que des époux propriétaires.



    Les points à retenir

    • L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux personnes, ou plus, sont propriétaires d’un même bien immobilier.
    • L’achat en indivision n’induit aucune démarche ou formalité administrative.
    • Chaque partie participe à l’achat immobilier et devient propriétaire en fonction de sa contribution financière.
    • Toutes les mensualités du prêt immobilier, mais également les impôts et les travaux sont financés en fonction de la quote-part.
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