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Acheter un bien immobilier est une étape décisive dans une vie. Bien qu’il soit souvent synonyme de difficultés administratives pour certains, il reste l’investissement préféré des Français. Il peut également être source d’anxiété pour l’acquéreur surtout quand l’univers immobilier lui est inconnu. Plusieurs étapes importantes sont à connaître pour gérer au mieux ses recherches, se sentir accompagné dans l’acquisition et trouver le bien idéal. Voici notre checklist de l’acquéreur qui répertorie les 7 étapes les plus importantes de votre achat !
Avant de se mettre à chercher et jeter son dévolu sur un bien, il est primordial de définir son budget. Il faut déterminer ses besoins à court et moyen terme et le budget que l’on peut consacrer à son achat. Il doit prendre en compte les revenus, l’apport -s’il y en a un, les frais annexes, les travaux et les conditions de financement des banques (les taux immobiliers et taux d'assurance). Pour ce faire, il existe une multitude de simulateurs qui permettent de définir ce budget.
Le budget global d’achat doit comprendre les frais de notaire qui demeurent une somme importante qu’il ne faut pas omettre : environ 6,5 % du prix d’achat dans l’ancien et 2,5 % dans le neuf. Mieux vaut également prévoir un budget pour les éventuels travaux, qui peuvent toutefois être compris dans le prêt immobilier.
Réfléchir à ses projets personnels est essentiel dans la définition de son budget d’achat. Il convient de se demander : ma situation professionnelle est-elle solide ? Vais-je pouvoir garder ce bien plusieurs années ? Ai-je envie de m’endetter ?
Avant tout, la meilleure solution pour optimiser sa recherche est d’établir une liste des impératifs, afin de ne pas perdre de temps à sélectionner des biens qui seront finalement dépourvus des critères essentiels. Notamment, la localisation (qui ne pourra jamais changer…), le nombre de pièces, la présence d’un extérieur ou encore, les transports à proximité. Exprimer son souhait revêt une importance capitale dans le processus d’achat.
Lorsqu’un bien correspond à ses critères, il ne faut pas se précipiter et aller au-delà du simple coup de cœur. Une visite du quartier, pour connaître l’environnement du bien, peut alors être pertinente. Dans la mesure du possible, s’intéresser à l’histoire du bien peut permettre de recueillir des informations précieuses afin de prévoir d’éventuels travaux à venir. Ainsi, poser des questions à l’agent immobilier ainsi qu’au propriétaire peut être un bon moyen d’en apprendre plus sur un bien.
En sus, lors d’une visite, il est nécessaire de prendre le temps de vérifier l’état intérieur et extérieur du bien pour éviter les déceptions. Les fissures, les traces d’humidité, les revêtements abîmés, autant de signes qui peuvent avoir leur importance. Il peut même être intéressant de se déplacer avec un professionnel notamment si l’on souhaite faire des travaux.
Enfin, connaître les charges de copropriété est une information très importante pour les biens partagés. Il est également intéressant de se renseigner afin de savoir si des travaux ont été prévus. Il faut pouvoir anticiper si nécessaire !
Une négociation immobilière se prépare en amont de l’offre d’achat car, même si elle reste financière, elle est pourvue d’une dimension psychologique. Il est conseillé de préparer la négociation dès le premier appel en demandant par exemple s’il y a d’autres personnes potentiellement intéressées ou si le vendeur est pressé de vendre. Tentez ainsi d’installer une relation de confiance avec la personne en charge du bien, que ce soit le vendeur ou l’agent immobilier ! L’agent immobilier, quant à lui, peut vous conseiller dans la négociation. En effet, en tout état de cause, il saura bien mieux juger la marge de négociation potentielle.
En revanche, il faut être conscient du marché immobilier et ne pas tenter une négociation sur un marché tendu (à Paris par exemple), excepté si vous estimez que le prix affiché est surévalué. Il faut vérifier aussi que le vendeur est ouvert à la négociation.
En conclusion, négocier le prix d’un bien est un art pour lequel il est indispensable de disposer d’arguments solides.
Une fois la négociation faite, il faut rédiger une offre d’achat qui permet de « bloquer » le bien immobilier jusqu’à ce que les vendeurs examinent l’offre et l’acceptent, ou non. C’est l’étape décisive de la checklist de l’acquéreur. Pour mettre toutes les chances de son côté et éviter de voir le bien passer sous son nez, il est conseillé d’évaluer le logement à sa juste valeur. Faire une offre en dessous de la valeur réelle de l’habitation est un risque à part entière. Le propriétaire actuel peut la refuser, quitte à garder son bien sur les bras plus longtemps, car d’autres acheteurs potentiels pourraient faire une offre plus acceptable.
L’offre d’achat peut se faire à l’écrit ou à l’oral, libre à vous de choisir la méthode qui convient le mieux. A l’oral, cela permet de ne pas s’engager lorsque des doutes planent encore, néanmoins, elle ne vous lie pas au vendeur qui peut continuer à le proposer à d’autres personnes intéressées. L’offre écrite est, quant à elle, un acte juridique à part entière. Et dans les faits, il est conseillé de réaliser l’offre à l’écrit.
Les clauses suspensives permettent de définir les conditions sous lesquelles vous acceptez d’acheter le bien immobilier. Dans la mesure du possible, mieux vaut que les principales clauses soient définies dès l’offre d’achat du bien qu’il sera encore possible d’en ajouter dans l’avant-contrat ( compromis ou promesse de vente). Par souci d’honnêteté et de transparence, il est préférable d’inscrire clairement le mode de financement du potentiel achat, que ce soit un crédit immobilier ou pas.
Accompagné de son offre d’achat, l’acquéreur se verra remplir un formulaire d’identification dit Tracfin (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins) qui permettra à l'agent immobilier d’analyser les capacités de financement.
Le compromis de vente et la promesse de vente sont tous deux des avant-contrats qui interviennent au cours de la vente immobilière. Ils précèdent la signature de l’acte authentique de vente et définitif.
La promesse de vente permet de réserver le bien à l’attention exclusive de l’acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée. Elle n'engage que le vendeur et, en contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, qui correspond normalement à 10 % du montant total de la vente. Elle n’est pas obligatoire et se fixe entre les deux parties en amont de la signature.
Le compromis de vente engage à la fois le vendeur qui promet de vendre et, l’acheteur qui promet d’acquérir le bien. Le compromis de vente dessine déjà la transaction et, juridiquement, le compromis est équivalent à la vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut saisir la justice, en exigeant des dommages et intérêts. Les deux doivent être rédigés par un notaire ou un professionnel de l’immobilier (même si la signature peut avoir lieu uniquement entre l’acheteur et le vendeur).
La signature de l’avant-contrat permet de fixer certaines clauses essentielles à la vente notamment la désignation du bien, le prix entendu, les conditions générales, les conditions suspensives et la date butoir de l’acte définitif.
La clause suspensive la plus courante est d'ailleurs l'obtention d'un prêt. Il est rare qu’un acquéreur puisse financer son bien sans prêt immobilier. En général, les acquisitions immobilières sont financées par au moins un prêt. Il est donc essentiel d’en profiter et de trouver la banque qui sera la plus à même de financer votre achat.
Il est impératif de monter un dossier de demande solide. Tous les éléments pouvant rassurer les banques quant à votre solvabilité sont à intégrer pour prouver à la fois vos revenus, votre capacité d’épargne et votre stabilité professionnelle. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier. Ce spécialiste va intervenir directement auprès des banques pour soumettre votre dossier. Il vous permettra de trouver une offre de prêt immobilier correspondant précisément à votre situation selon des conditions attractives.
Comparer les banques en ligne, sur des sites de courtage ou en vous rendant à des rendez-vous dans différentes banques, vous aidera également à négocier un meilleur taux. Cela dépend de plusieurs critères, comme la possession d’un apport important ou les revenus. Il faut savoir que les taux de crédit immobilier viennent à nouveau de battre des records historiquement bas en ce début d’année 2021.
C’est une étape essentielle de la checklist car si la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas réalisée aux conditions précisées dans l'avant-contrat, la vente peut être alors annulée ! Dans cette configuration, il récupère toutefois son indemnité d’immobilisation.
Le délai entre la promesse ou le compromis et la signature définitive de la vente est de trois mois en moyenne. Selon les circonstances, il est possible qu’il soit rallongé ou raccourci. Par exemple, si l’acquéreur n’a pas fait de prêt bancaire, le délai peut être ramené à deux mois, mais difficilement moins. Il est aussi possible de le rallonger si vendeur et acquéreur le souhaitent. Il est néanmoins conseillé de réaliser une dernière visite du logement avant de finaliser la vente pour vérifier minutieusement l’état du bien : s’il correspond à ce qu’il était, s’il n’a pas subi de dégradations et surtout, s’il a bien été vidé du mobilier du vendeur.
La signature de l’acte constitue l’étape ultime et finale de l’achat du bien. Prévue au sein de l’étude du notaire, en présence des deux parties, elle scelle la vente. C’est à ce moment-là que l’acquéreur débloque ses fonds et paye l’intégralité du prix du bien (les différentes échéances de paiement ne concernant que le prêt bancaire). Il doit également s’acquitter des frais annexes tels que les frais d’acquisition et les frais d’agence immobilière. En l'absence de contestation et d'irrégularité, les parties et le(s) notaire(s) signent l’acte authentique. L’acquéreur devient alors officiellement le propriétaire.
Dans la majorité des cas, la signature de l’acte authentique se termine par la remise des clés du bien. C’est le moment tant attendu du transfert de propriété ! Or, il est néanmoins possible de décaler l'entrée en jouissance à une date ultérieure, si les deux parties sont d'accord.