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Lorsque vous acceptez une offre de crédit immobilier, vous vous engagez à le rembourser selon les conditions définies dans le contrat. Pour acquérir un logement, plusieurs types de prêt immobilier sont possibles. Le plus fréquent demeure cependant le prêt amortissable, qui inclut un remboursement du capital selon des échéances mensuelles. Si vous n’êtes pas familier avec les conditions de remboursement d’un crédit, il peut être intéressant d’en apprendre plus quant à la date du premier prélèvement, aux possibilités de remboursement différé ou encore aux particularités pour l’achat d’un bien dans l’ancien ou en VEFA. Ce guide Homki devrait vous permettre de mieux comprendre comment rembourser votre prêt immobilier.
Une fois que les fonds de votre crédit ont été débloqués, il vous est demandé de rembourser peu à peu l’organisme prêteur en versant des mensualités à chaque échéance. Ces mensualités se composent de l’amortissement de la somme empruntée et des intérêts calculés à partir du capital restant à rembourser. Votre première mensualité devra être réglée dans le mois suivant la signature de l’acte de vente auprès d’un notaire. La date précise est à fixer par l’établissement de crédit.
Par la suite, la date de prélèvement sera la même tous les mois. Le plus souvent, le versement survient entre le 1er et le 10 du mois. Dans certains cas, les organismes peuvent vous laisser choisir la date de règlement à votre convenance.
Les frais intercalaires sont des intérêts à ajouter à votre premier prélèvement dans le cas où son versement est programmé pour le mois N+2 suivant la signature de l’acte de vente et non le mois N+1. Cette situation se produit si le délai minimal de 30 jours n’est pas respecté. Par exemple, pour un prêt de 100 000 euros à un taux de 4 % sur 20 ans, vos mensualités sont de 606 euros. Si le déblocage des fonds a lieu le 10 janvier, vous pouvez décider de payer votre première mensualité de 606 euros le 10 février. En revanche, si vous optez pour un paiement survenant le 5 de chaque mois, la première mensualité ne pourra être faite que dans un délai de 25 jours.
Dans ce cas, elle sera décalée au 5 du mois suivant et des intérêts intercalaires seront appliqués. Le montant des frais intercalaires peut être calculé en multipliant le capital du prêt par le taux d’intérêt et en divisant l’ensemble par 12. Dans ce cas de figure, les frais intercalaires sont de 333,33 euros, pour une première mensualité atteignant 939,33 euros.
Il est possible qu’un établissement de prêt vous laisse le choix pour la date du prélèvement de votre première mensualité de prêt. Il est préférable dans cette situation d’opter pour le jour survenant précisément un mois après la signature de l’acte authentique chez le notaire. En effet, ce délai de 30 jours est le minimum réglementaire pour commencer à rembourser votre crédit le mois suivant le déblocage des fonds. Si vous choisissez une date correspondant à un délai intérieur à 30 jours, le premier versement comportera des intérêts intercalaires. Par principe, si vous avez le choix de la date, il est recommandé de ne jamais compter moins de 30 jours après le versement du capital.
Il est envisageable de demander à votre banque un délai supplémentaire pour rembourser votre prêt. On parle alors de différés bancaires, qui peuvent être de deux types. Le différé partiel implique de repousser le remboursement du capital pour une période à déterminer. Pour autant, les intérêts correspondant à votre achat immobilier devront continuer à être versés. La seconde possibilité est le différé total, qui repousse la totalité du montant que vous auriez dû verser (capital et intérêts). Vous pouvez demander un différé bancaire dans le cas de travaux importants pour l’achat d’un bien ancien afin de soulager vos finances. Si votre achat immobilier est conditionné par une vente, vous pourrez aussi bloquer pour quelques mois le remboursement de votre crédit le temps que votre premier logement soit vendu.
Un achat d’un bien immobilier ancien peut comporter des spécificités dans la manière de rembourser votre crédit. S’il n’y a pas de travaux importants à mener, vous pouvez souscrire un crédit classique, bénéficier du déblocage de la totalité des fonds dès la signature de l’acte de vente et commencer à rembourser le mois suivant. Si des rénovations d’ampleur sont à mener avant de pouvoir habiter sur place, vous pouvez souscrire un prêt avec travaux auprès de votre banque. Trois solutions vous sont alors proposées : un emprunt avec deux lignes de crédit (une pour le logement, une pour les travaux), avec une seule ligne de crédit pour l’ensemble des frais ou bien avec un différé total de vos mensualités jusqu’à la remise des clés.
Le remboursement de votre crédit est plus complexe dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), régulièrement appelé « vente sur plan » étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n'a pas encore démarré. Des frais intercalaires devront être comptés dans vos prélèvements, dus au fait que le déblocage du prêt a lieu alors en plusieurs étapes. Un différé est prévu en début de crédit, durant lequel vous devrez néanmoins payer au fur et à mesure les intérêts intercalaires correspondant aux sommes débloquées par la banque. Il faut noter par ailleurs que le différé ne s’applique pas au prélèvement de l’assurance de prêt immobilier, qui sera exigé dès le versement de la première mensualité.
Au début de vos prélèvements, les mensualités comportent une grande proportion d’intérêts. En fin de crédit, la situation inverse se présente avec des mensualités qui incluent une faible part d’intérêts. Une simulation de financement immobilier peut vous donner une idée plus précise de la manière dont vous devrez rembourser votre crédit. Une fois que vous avez souscrit votre prêt immobilier, vous pouvez retrouver toutes les informations concernant les conditions de prélèvement dans le tableau d’amortissement. Selon l’article L312-8 du Code de la Consommation, tout établissement bancaire a l’obligation de fournir ce document à ses clients. Aussi appelé échéancier, il vous permet de visualiser facilement le montant de vos mensualités. Vous pourrez y retrouver tous les détails concernant votre mensualité initiale.
Rembourser un prêt immobilier demande certaines connaissances préalables pour éviter de vous laisser surprendre par le montant de vos mensualités. Il est impératif que votre compte soit toujours assez approvisionné pour faire face aux sommes qui vous seront demandées. Le cas particulier du prélèvement de votre première mensualité est à prendre en compte. En cas de difficulté, pensez à solliciter votre organisme de prêt pour obtenir un différé bancaire.
Les points à retenir