La vente d'un bien est-elle imposable ?

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement à un prix de vente supérieur au prix d’achat initial ? Vous allez alors réaliser une plus-value immobilière qui peut être soumise à imposition. En tant que vendeur, comment savoir si vous êtes imposable ? Quels sont les cas où vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt ? Rassurez-vous, chez Homki, on vous explique tout sur les impôts en cas de vente immobilière avec un rapide tour d’horizon des différents cas de figure. 

L’impôt sur la plus-value immobilière

Lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement et que le montant obtenu lors de la vente est supérieur au prix d’achat initialement versé lors de la signature de l’acte définitif de vente, vous réalisez ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette même plus-value est soumise dans certains cas à l’impôt sur le revenu et autres prélèvements sociaux. Pour être concerné par l’imposition sur la plus-value immobilière, vous ne cochez qu’une seule case : être propriétaire d’un logement et le vendre en réalisant effectivement une plus-value.

L’impôt concernant la vente d’une résidence principale 

C’est la bonne nouvelle que vous attendiez : la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale n’est pas imposée à l’impôt sur le revenu et ne subit pas de prélèvements sociaux. Petit rappel néanmoins sur la définition et le statut juridique de la résidence principale. 

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

La définition juridique de la résidence principale s’est quelque peu assouplie afin d’être raccord au mode de vie nomade de nos concitoyens. Une résidence principale est identifiée comme « une maison ou un appartement que son propriétaire occupe de manière permanente ». 

Lorsque vous possédez par exemple deux logements et que vous réalisez une plus-value immobilière, de nombreux critères peuvent être pris en compte par le Fisc pour identifier quel bien correspond à la résidence principale : 

• Le caractère habituel et effectif de la vie de la famille (au sens de foyer fiscal) dans le logement
• Le lieu des centres d’intérêts, professionnels et matériels du contribuable concerné par la plus-value immobilière

Lorsque le critère familial n’est pas utilisable, l’administration identifie le lieu de résidence dans lequel le vendeur a ses attaches les plus fortes.  

Bon à savoir

Si vous partagez votre vie entre deux logements (6 mois dans l’un, 6 mois dans l’autre), votre résidence principale est celle qui bénéficie des abattements sur la taxe d’habitation. Il est néanmoins possible de changer votre résidence secondaire en résidence principale. Pour tout savoir, cliquez ici.

Enfin, en cas de désaccord avec l’administration, il ne tient qu’à vous, vendeur, de prouver par vos moyens le caractère effectif de sa résidence principale (consommation d’énergie, lieu de travail, école des enfants etc.). C’est vous qui avez les cartes en main. 

Attention au déménagement juste avant la vente immobilière !

Si vous déménagez juste avant la vente de votre logement, ce dernier peut perdre son statut de résidence principale et donc vous empêcher de jouir de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière. 

L’administration fiscale vous accorde tout de même un délai appelé « délai normal de vente » pour finaliser votre opération de vente et les diverses formalités et démarches nécessaires à la vente et à votre déménagement, sans pour autant perdre votre statut de résidence principale. 

L’administration fiscale a fixé le délai normal de vente à un an.

L’impôt sur la plus-value immobilière d’une résidence secondaire

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?

Juridiquement, une résidence secondaire est un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou d’une villa que vous habitez à titre temporaire et sur lequel vous n’êtes pas éligible à la taxe d’habitation en tant que résidence principale. Notez qu’il peut également s’agir de tout autre bien immobilier que vous possédez sans qu’il soit occupé, ou que vous louez à titre onéreux ou gratuit.

S’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière

Le taux d’impôt sur le revenu est de l’ordre de 19 % de la plus-value immobilière réalisée sur la vente de la résidence secondaire. Le taux de prélèvements sociaux quant à lui est de 15.5 % de la plus-value immobilière réalisée sur la vente de la résidence secondaire. Tous deux doivent être acquittés au moment de la cession du bien immobilier via une transaction avec le notaire. 

Pour la précision, le montant de la plus-value n’est pas imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais entre dans le calcul du Revenu Fiscal de Référence (RFR).

Impôts sur la vente d'un bien : comment en être exonéré ? 

Une exonération d’impôt après 22 puis 30 années de détention de la résidence secondaire

Pour la vente de votre appartement ou maison en tant que résidence secondaire, il faudra vous armer de patience avant de vendre si vous voulez optimiser votre fiscalité ! 

À partir de la 23e année de détention (22 ans révolus) de votre résidence secondaire, vous pourrez bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière. 

Enfin, à partir de la 31e année de détention (30 ans révolus) de votre résidence secondaire, vous serez exonéré de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière. 

Pour la précision, le nombre d’années de détention se comptabilise à partir de l’année de l’acquisition du bien immobilier ou de sa transmission (héritage, donation). 

Une exonération d’impôt et de prélèvement sociaux sur la plus-value immobilière progressive

Un abattement fiscal est pratiqué sur le montant de la plus-value réalisée. Un affaissement progressif selon l’année de détention du bien immobilier (comme nous vous l’expliquions, les 100 % sont atteints à l’issue de la 22e année de détention pour l’impôt sur le revenu et à l’issue de la 30e année de détention concernant les prélèvements sociaux). 

Notez qu’aucun abattement n’est appliqué pendant les 5 premières années de détention. 

Taux d’abattement sur la plus-value pour le calcul de l’impôt sur le revenu :

Taux d’abattement sur la plus-value pour le calcul des prélèvements sociaux :

Une exonération anticipée possible

Vous pouvez échapper à l’imposition sur la plus-value lors de la vente de votre résidence secondaire lorsque vous utilisez le prix de vente de votre résidence secondaire pour acquérir votre résidence principale. 

Attention, pour bénéficier de cette exonération, vous devez cocher plusieurs cases :

• Vous ne devez pas être propriétaire de la résidence dans laquelle vous vivez à titre principal au moment de la vente et ne pas l’avoir été au cours des quatre années précédant la vente. 

Enfin, les personnes qui achètent leur résidence principale à l’aide d’un prêt relais (un prêt qui vous permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente du précédent) alors même qu’elles n’ont pas encore vendu leur résidence secondaire peuvent bénéficier de l’exonération d’impôt.

Là encore, en remplissant quelques conditions : 

• Avoir mis en vente leur résidence secondaire avant d’acheter la résidence principale 

• Vendre la résidence secondaire dans le délai normal de vente après l’achat de la résidence principale 

• Utiliser la plus-value réalisée sur la vente de la résidence secondaire pour acquérir leur résidence principale et rembourser leur prêt relais.

Les points à retenir

• La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu et ne subit pas de prélèvements sociaux.
• Pour une résidence secondaire, le taux d'impôt sur le revenu est d'environ 19 % de la plus-value immobilière réalisée sur la vente, tandis que le taux de prélèvements sociaux est d'environ 15,5 %. Ces deux montants doivent être acquittés au moment de la cession du bien immobilier via une transaction avec le notaire.
• Il est possible d'échapper à l’imposition sur la plus-value lors de la vente de votre résidence secondaire lorsque vous utilisez le prix de vente de votre résidence secondaire pour acquérir votre résidence principale.