GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Septembre 2022

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Sommaire


    Lorsque vous décidez de vendre un bien, si celui-ci se trouve dans une zone de préemption définie par la mairie, alors la vente doit être proposée en priorité à la mairie. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Comment fonctionne-t-il ? Comment savoir si votre bien se trouve dans une zone concernée par le droit de préemption ? Comment ce droit contractuel est-il mis en œuvre ? Quels sont les biens pouvant être concernés ? Quel est le délai du droit de préemption ? Pouvez-vous en être exempté ? Homki vous explique tout ce que vous devez savoir sur le droit de préemption. 

    droit de préemption

    Droit de préemption : définition 


    Dans le cadre d’une vente immobilière, la mairie peut se substituer à l’acquéreur potentiel trouvé par le propriétaire. Celle-ci fait alors usage du droit de préemption qui est un droit contractuel institué par la loi. En effet, si le bien à la vente se situe dans une zone de préemption définie par la mairie, alors celle-ci peut devenir prioritaire sur la vente avant n’importe quel acquéreur privé. Le propriétaire se verra alors dans l’obligation de lui céder son bien

    Pour quelles raisons un bien peut-il être préempté ? 


    Dans le cas où la mairie prend la décision de faire usage de son droit de préemption, celui-ci doit être justifié par certaines raisons bien précises. En effet, cette transaction doit se faire dans l’optique de réaliser une opération d'aménagement d'intérêt général parmi celles définies par l’article L300 du code de l’urbanisme, ou dans une logique d’intérêt public

    Quels sont les différents droits de préemption ?


    Il existe quatre différents droits de préemption, notamment : 

    • Le droit de préemption urbain : ce droit, qui est le plus courant, octroie la possibilité aux communes d’être prioritaires sur l’achat d’un bien immobilier se situant dans une zone concernée par le droit de préemption, dans l’optique de réaliser une opération d’aménagement d’intérêt général. Parmi elles, la création de logements sociaux ou d’équipements collectifs, ou encore en vue de lutter contre l’insalubrité mais aussi de réaliser un renouvellement urbain . Dans ce cas, la mairie possède un délai de deux mois à partir de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner communiquée par le notaire chargé de la vente pour exercer son droit de préemption
    • Le droit de préemption du locataire : Lorsqu’un propriétaire décide de mettre en vente un bien qu’il loue, celui-ci peut alors mettre fin au bail de location mais il doit dans ce cas-là proposer en priorité au locataire occupant le bien d’en devenir l’acquéreur. Celui-ci dispose alors d’un délai deux mois pour faire valoir son droit de préemption sur la vente du bien. 
    • Le droit de préemption des collectivités publiques : Ce droit concerne les biens immobiliers situés dans des espaces naturels dits “sensibles”. L’objectif de ce droit de préemption est de préserver la faune et flore locale dans ces zones spécifiques. C’est notamment le département qui peut faire valoir ce droit dans un délai de 3 mois.
    • Le droit de préemption portant sur les zones d’aménagement différées (ZAD) : Créé par les préfets et régit par l’article L212-1 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption portant sur les ZAD concerne les zones n’étant pas encore aménagées mais ayant un projet d’intérêt public. Les biens se trouvant dans ces zones spécifiques ne peuvent donc pas être vendues librement par leurs propriétaires et la collectivité publique compétente peut alors faire valoir son droit de préemption pendant un délai de 6 ans.

    Quels sont les zones et les types de biens concernés par le droit de préemption ?


    Les zones concernées 


    Les zones soumises au droit de préemption sont définies par une délibération de la mairie et concernent notamment :

    • les zones touchées par un plan local d’urbanisme (PLU)
    • les zones touchées par un plan d’occupation des sols (POS)
    • les zones touchées par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

    Après délibération de la mairie, celle-ci doit en informer les habitants de la commune concernée par l'intermédiaire d’une affiche disposée à la mairie pendant deux mois et par le biais des journaux locaux

    Les types de biens concernés 


    Les biens pouvant être préemptés par la mairie sont essentiellement des maisons individuelles, immeubles et terrains, qu’ils soient bâtis ou non bâtis. Cependant, il existe certaines exceptions. En effet, les constructions achevées depuis moins de 10 ans sont exclues du droit de préemption, sauf en cas de décision contraire du conseil municipal. Certaines transactions immobilières ne sont pas non plus concernées, comme par exemple :

    • les successions
    • la cession des droits dits indivis
    • les donations entre partenaires de pacs ou de mariage, mais aussi entre membres d’une même famille (jusqu’au 6e degré)

    Comment savoir si mon bien se trouve dans les zones concernées par le droit de préemption ?


    Pour savoir si son bien se trouve dans une zone concernée par le droit de préemption, le propriétaire souhaitant mettre celui-ci en vente peut contacter préalablement à la vente le service urbanisme de la mairie concernée afin d’acquérir ces renseignements. Dans le cas où le propriétaire ne se serait pas renseigné, le notaire devra vérifier l’existence d’un droit de préemption lors de la mise en vente du bien. S’il s’avère que celui-ci est concerné par le droit de préemption, alors il est de son rôle de communiquer une déclaration d’intention d’aliéner à la commune avant la signature définitive de l’acte authentique de vente

    Comment le droit de préemption est-il exercé par la mairie ? 


    En cas de renonciation 


    Si la mairie décide de renoncer à l’achat du bien dans le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, alors ce refus est définitif. Dans le cas d’une absence de réponse de sa part dans le délai imparti, ceci est aussi considéré comme une renonciation et le vendeur peut alors vendre son bien à l’acquéreur qu’il a choisi. 

    En cas d'acceptation 


    Si la mairie décide d’acheter le bien en question, alors cela pourra se faire selon les conditions définies par le propriétaire. Dans ce cas, la mairie dispose d’un délai de 4 mois à la suite de la signature de l’acte authentique de vente pour réaliser le paiement. 

    Cependant, la mairie peut aussi négocier le prix de vente du bien. Elle dispose alors de deux mois pour faire une offre au propriétaire par lettre recommandée et celui-ci pourra alors, dans un délai de deux mois également, accepter ou refuser cette proposition. Dans le cas où le propriétaire et la mairie ne parviennent pas à s’entendre sur le prix de vente, chaque partie peut alors réaliser un recours au tribunal

    Est-il possible de contourner la décision de préemption ? 


    Sachez qu’il est possible pour un propriétaire de faire une demande d’annulation de la préemption en réalisant un recours auprès du tribunal administratif dans le cas où la mairie n’aurait plus pour objectif de mettre en œuvre une opération d’aménagement urbain d’intérêt général. 



    Les points à retenir

    • Lors d'une vente immobilière, la mairie peut se substituer à l'acquéreur si le bien en question se situe dans une zone concernée par le droit de préemption.
    • Il existe plusieurs droits de préemption, le plus couramment rencontré est le droit de préemption urbain.
    • Le droit de préemption doit être justifié par des raisons spécifiques, notamment la réalisation d'une opération d'aménagement d'intérêt général.
    • Pour savoir si un bien se situe dans une zone de préemption, il faut se renseigner auprès du service urbanisme de la mairie compétente, ou auprès du notaire lors de la décision de vendre.
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