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Lorsque vous décidez de vendre un bien, il est possible que vous soyez confrontés au droit de préemption. Ce droit peut concerner différent acteurs, tels que le locataire actuel de votre bien, la mairie de votre ville ou bien certaines collectivités publiques.
Comment fonctionne le droit de préemption ? Comment savoir si votre bien se trouve dans une zone concernée par le droit de préemption ? Quels sont les types de biens pouvant être concernés ? Homki vous explique tout ce que vous devez savoir sur le droit de préemption.
Dans le cadre d’une vente immobilière, le droit de préemption permet à celui qui en bénéficie d’être prioritaire sur la vente et donc d’acheter le bien avant un autre acheteur potentiel. Ce droit de préemption peut s’appliquer pour plusieurs acteurs (le locataire du bien mis en vente, la mairie, ou les collectivités territoriales).
Un bien peut être soumis au droit de préemption pour différentes raisons, la principale étant celle de l’intérêt général. En effet, si l’acquisition d’un bien considérée comme nécessaire dans le cadre de la réalisation d’un projet d’intérêt public, Alors le droit de préemption s’applique à ce bien ainsi que d’autres situés dans la même zone.
D’autres projets comme l’augmentation de l’offre de logement, la protection de l’environnement ou la conservation du patrimoine peuvent aussi aboutir à une préemption d’un bien.
Il existe quatre différents droits de préemption, notamment :
Ce droit, qui est le plus courant, octroie la possibilité aux communes d’être prioritaires sur l’achat d’un bien immobilier se situant dans une zone concernée par le droit de préemption, dans l’optique de réaliser une opération d’aménagement d’intérêt général.
Parmi elles, la création de logements sociaux ou d’équipements collectifs, ou encore en vue de lutter contre l’insalubrité mais aussi de réaliser un renouvellement urbain.
Dans ce cas, la mairie possède un délai de deux mois à partir de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner communiquée par le notaire chargé de la vente pour exercer son droit de préemption.
Depuis la mise en place de la loi Alur, lorsqu’un propriétaire décide de mettre en vente un bien qu’il loue, celui-ci peut alors mettre fin au bail de location mais il doit dans ce cas-là proposer en priorité au locataire occupant le bien d’en devenir l’acquéreur.
Celui-ci dispose alors d’un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption sur la vente du bien.
Ce droit concerne les biens immobiliers situés dans des espaces naturels dits « sensibles ». L’objectif de ce droit de préemption est de préserver la faune et flore locale dans ces zones spécifiques. C’est notamment le département qui peut faire valoir ce droit dans un délai de 3 mois.
Créé par les préfets et régit par l’article L212-1 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption portant sur les ZAD concerne les zones n’étant pas encore aménagées mais ayant un projet d’intérêt public. Les biens se trouvant dans ces zones spécifiques ne peuvent donc pas être vendus librement par leurs propriétaires et la collectivité publique compétente peut alors faire valoir son droit de préemption pendant un délai de 6 ans renouvelable.
Les zones soumises au droit de préemption urbain sont définies par une délibération de la mairie et concernent notamment :
Après délibération de la mairie, celle-ci doit en informer les habitants de la commune concernée par l'intermédiaire d’une affiche disposée à la mairie pendant deux mois et par le biais des journaux locaux.
Les biens pouvant être préemptés par la mairie sont essentiellement des maisons individuelles, immeubles et terrains, qu’ils soient bâtis ou non bâtis. Cependant, il existe certaines exceptions. En effet, les constructions achevées depuis moins de 10 ans sont exclues du droit de préemption urbain, sauf en cas de décision contraire du conseil municipal. Certaines transactions immobilières ne sont pas non plus concernées, comme par exemple :
Pour savoir si son bien se trouve dans une zone concernée par le droit de préemption, le propriétaire souhaitant mettre celui-ci en vente peut contacter préalablement à la vente le service urbanisme de la mairie concernée afin d’acquérir ces renseignements.
Dans le cas où le propriétaire ne se serait pas renseigné, le notaire devra vérifier l’existence d’un droit de préemption lors de la mise en vente du bien.
S’il s’avère que celui-ci est concerné par le droit de préemption, alors il est de son rôle de communiquer une déclaration d’intention d’aliéner à la commune avant la signature définitive de l’acte authentique de vente.
Si la mairie décide de renoncer à l’achat du bien dans le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, alors ce refus est définitif. Dans le cas d’une absence de réponse de sa part dans le délai imparti, ceci est aussi considéré comme une renonciation et le vendeur peut alors vendre son bien à l’acquéreur qu’il a choisi.
Si la mairie décide d’acheter le bien en question, alors cela pourra se faire selon les conditions définies par le propriétaire. Dans ce cas, la mairie dispose d’un délai de 4 mois à la suite de la signature de l’acte authentique de vente pour réaliser le paiement.
Cependant, la mairie peut aussi négocier le prix de vente du bien. Elle dispose alors de deux mois pour faire une offre au propriétaire par lettre recommandée et celui-ci pourra alors, dans un délai de deux mois également, accepter ou refuser cette proposition.
Dans le cas où le propriétaire et la mairie ne parviennent pas à s’entendre sur le prix de vente, chaque partie peut alors réaliser un recours au tribunal.
Sachez qu’il est possible pour un propriétaire de faire une demande d’annulation de la préemption en réalisant un recours auprès du tribunal administratif dans le cas où la mairie n’aurait plus pour objectif de mettre en œuvre une opération d’aménagement urbain d’intérêt général.
Les points à retenir