État daté, pré-état daté : à quoi servent-ils ?

Vendre un bien immobilier implique de réunir un certain nombre de documents, obligatoires ou non, afin d’informer les futurs acquéreurs de toutes les informations inhérentes au bien. Le pré-état daté et l’état daté ont pour but de répertorier l’ensemble des éléments sur l’état de la copropriété. L’un a le rôle d’informer l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat, l’autre est obligatoire, à annexer lors de l’acte authentique de vente. Que contiennent-ils ? Sont-ils payants ? Homki fait un point afin que vous sachiez tout sur ces deux documents.

Qu’est-ce que l’état daté ?

L’état daté, prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, a pour but d’informer le futur acquéreur de l’état et des finances de la copropriété du lot qu’il achète. Il est d’ailleurs le seul document informatif impérativement établi par le syndic de copropriété, soit à la demande du notaire chargé de la vente du bien, soit à la demande du vendeur.

Ce dossier vise finalement à renseigner le futur acquéreur d’un bien immobilier quant aux charges qu’il devra supporter une fois propriétaire du logement.

Qu’est-ce que le pré-état daté ?

Le pré-état daté est un document technique qui sert à renforcer le droit à l’information de l’acquéreur dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en copropriété. Le pré-état daté réunit également toutes les informations sur l’état et les finances de la copropriété, afin qu’il soit parfaitement renseigné sur l’achat de son lot. Tout copropriétaire peut réaliser ce dossier ! Selon la loi ALUR, il n’est pas obligatoire, mais dans les faits, les notaires le demandent pour la signature de l’avant-contrat.

À quel moment l’état daté doit-il être fourni ?

La demande d’état daté est faite au syndicat des copropriétaires dès que le compromis de vente a été signé. Ce document doit être expressément transmis à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

Que contiennent-ils ?

L’état de la copropriété

• Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) ;
• La notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;

L’organisation de la copropriété

• Le règlement de copropriété à jour ;
• Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
• Une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.
• L’EDD, l’état descriptif de division dans la copropriété qui définit la répartition des lots privatifs de la résidence et détermine donc les tantièmes détenus par chaque copropriétaire.

La situation financière de l’immeuble

• Le montant des charges courantes ;
• Les sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur ;
• L’état des impayés de charges ;
• L’état des dettes vis-à-vis des fournisseurs.

Quelle est leur différence ?

Les deux documents comportent les mêmes informations, évoquées précédemment. Trois différences sont à retenir :

• L’état-daté intervient lors de la signature de l’acte authentique, le pré-état daté, quant à lui, est présenté à l’acheteur lors de l’avant-contrat ;
• L’état-daté doit obligatoirement être rédigé par le syndic de copropriété, le pré-état daté peut être fait par le copropriétaire vendeur ;
• L’état-daté est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier, le pré-état daté ne l’est pas, bien qu’il soit presque automatiquement demandé par le notaire.

Qui paie les frais d’établissement de cet état daté ?

L'état daté est payé par le copropriétaire vendeur (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Le tarif de l'état daté a été plafonné à 380 euros Toutes Taxes Comprises (TTC) par un décret en date du 21 février 2020, applicable depuis le 1er juin 2020. Auparavant, des syndics pouvaient demander des sommes allant jusqu’à, parfois, 1 000 €.

Économiser sur le pré-état daté

La rédaction d’un pré-état daté ne figure pas parmi les prestations pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires selon le décret 2015-342 du 26 mars 2015. Un syndic n’a pas légalement le droit de facturer le coût d’un pré-état daté à un copropriétaire, sauf si le contrat est antérieur au 2 juillet 2015. Dans les faits, beaucoup de syndics continuent de les facturer et pour l’instant aucune sanction n’est intervenue contre les syndics qui ont facturé le pré-état daté. Il est possible, sinon, de faire appel à un prestataire offrant des tarifs plus intéressants que le syndic.

Que risque le syndic s’il n’a pas signalé les procédures judiciaires en cours dans l’état daté ?

Dans l’état daté, le syndic doit signaler les procédures judiciaires dans lesquelles la collectivité est impliquée. Le dernier alinéa de l’article 5 Décret n°67-223 du 17 mars 1967 impose une transmission d’annexes comportant notamment l’objet et l’état de procédures en cours. Par exemple, une procédure de redressement judiciaire ou une injonction administrative de ravalement de façade doit être annexée dans l’état daté.

S’il omet de préciser au sein du document l’une des procédures, le syndic peut être condamné à indemniser le préjudice subi par l’acquéreur. Dans les faits, cela arrive rarement. En effet, la jurisprudence considère souvent que le copropriétaire ne faisait état d’aucun lien de causalité entre son hypothétique préjudice et le défaut de mention des procédures en cours dans l’état daté par le Syndic.

Les points à retenir

• L’état daté est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété.
• L’état daté est le seul document informatif impérativement établi par le syndic de copropriété.
• Le pré-état daté est non obligatoire, il sert à renforcer le droit à l’information de l’acquéreur.
• Le pré-état daté peut être réalisé par le copropriétaire.