GUIDE IMMOBILIER 4 min de Lecture | Mars 2023

Comment vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?

Sommaire


    La vente d'un bien immobilier en indivision (plusieurs personnes propriétaires d’un même bien) peut parfois s’avérer complexe, car chaque co-indivisaire doit donner son accord pour la vente. Cependant, la loi prévoit des situations où il est possible de vendre le bien immobilier en indivision sans l'accord de tous . Pour vous, Homki dévoile toutes les options disponibles pour vendre son bien immobilier sans avoir l'accord de toutes les parties.


    indivision

    Qu’est-ce que l’indivision ?


    L’indivision est une situation juridique qui prend forme lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier. Le plus souvent, l’indivision résulte d’une succession lorsqu’un bien revient en héritage à plus d’une personne, mais elle peut aussi se produire lorsque deux partenaires, non mariés, décident d’acheter un bien en commun.

    Dans ce cas, le titre de propriété, le financement et la gestion du bien sont alors partagés entre les différentes parties qui disposent donc de droits mais aussi d’obligations.

    Enfin, le régime de l’indivision possède une réglementation juridique stricte définie par le Code Civil.

    Pour en apprendre davantage sur l'indivision avec ses avantages et ses risques, rendez-vous sur Homki.


    Vendre son bien en indivision sans accord à l’amiable


    Représenter les «⅔» des droits indivis


    Depuis la loi de « simplification et de clarification du droit » du 12 mai 2009, vendre un bien immobilier en indivision, sans l’accord de tous les indivisaires, est possible. Il suffit que les indivisaires souhaitant vendre le bien immobilier représentent au moins 2/3 des droits indivis, soit la majorité.


    Formuler la volonté de vente auprès d’un notaire


    Dans le cas, où les indivisaires souhaitant vendre représentent les ⅔ des droits indivis, ils devront signaler leur intention auprès d’un notaire (sans avoir à justifier les motifs de leur décision). Ce dernier dispose ensuite d’un mois pour indiquer par huissier l’intention de vente aux autres indivisaires qui auront alors à leur disposition un délai de trois mois pour donner leur réponse. Si les autres indivisaires sont d’accord avec la vente du bien aux conditions présentées, la vente pourra donc se faire.

    Bon à savoir
    Il peut arriver qu’aucune réponse n’intervienne de la part des autres indivisaires. Pour autant, ce silence ne fait pas office d’acceptation, mais plutôt de refus de vendre. Cela veut dire que la décision de vendre n’est pas acceptée


    Le recours à la voie juridique


    Si les autres indivisaires ne sont pas d’accord : le notaire constatera alors le refus par un « procès-verbal de difficulté ». La procédure à suivre pour les indivisaires vendeurs est alors de saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) avec procès-verbal à l’appui de façon à autoriser la vente.


    Toutefois, il faut bien observer que le juge ne peut ordonner une décision de vente forcée que si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.

    Lorsque l’on évoque le terme d’indivisaire minoritaire, il faut comprendre l’intérêt des autres indivisaires pris individuellement. Ainsi, est considérée comme contraire à l’intérêt d’un indivisaire la vente d’une maison de famille héritée en indivision lorsque cela peut causer un préjudice moral à l’un des héritiers. On parle ici d’atteinte excessive d’ordre matériel, d’ordre financier ou d’ordre moral.


    Comment est réparti le prix de vente en indivision ?


    Une fois la vente du bien en indivision autorisée, celle-ci se fera aux enchères tandis que le montant généré par la vente servira au règlement des frais de justice avant d’être partagé entre les différents indivisaires au prorata de leurs droits sur le bien respectifs.


    Le droit de préemption


    Revendez ou rachetez une partie des droits de l’indivision


    Il vous est possible de vendre une partie de vos droits dans les biens indivis à une personne extérieure. Pour cela, il vous suffit de notifier par acte d’huissier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la vente projetée ainsi que les noms, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. En tant qu’indivis, vous avez la priorité. Dans le délai d'un mois qui suit la notification, faites connaître à l’indivisaire vendeur, par acte d’huissier également, que vous souhaitez exercer votre droit de préemption au prix et aux conditions dont vous avez été notifié.

    C'est-à-dire que vous vous portez acquéreur à la place de la personne étrangère à l’indivision. En tant qu’indivisaire exerçant le droit de préemption, c’est vous qui devez réaliser la vente immobilière, c'est-à-dire signer l’acte authentique chez le notaire, dans un délai de deux mois suivant l’envoi de votre réponse au vendeur. Passé ce délai, votre déclaration de préemption est nulle de plein droit et le vendeur peut déclarer un préjudice qui mérite réparation.



    Les points à retenir

    • L'indivision est une situation juridique qui se produit lorsqu'il y a plusieurs propriétaires d'un même bien immobilier.
    • Vendre un bien immobilier en indivision sans l'accord de tous les indivisaires est possible si les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/3 des droits indivis.
    • Si les autres indivisaires ne sont pas d'accord, les indivisaires vendeurs peuvent saisir le Tribunal de Grande Instance avec procès-verbal à l'appui pour autoriser la vente.
    • Il est possible de vendre une partie de ses droits dans les biens indivis à une personne extérieure, mais les indivis ont un droit de préemption.

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