La vente d'un bien immobilier en indivision (plusieurs personnes propriétaires d'un même bien) peut parfois s'avérer complexe, car chaque co-indivisaire doit donner son accord pour la vente. Cependant, la loi prévoit des situations où il est possible de vendre le bien immobilier en indivision sans l'accord de tous. Pour vous, Homki dévoile toutes les options disponibles pour vendre son bien immobilier sans avoir l'accord de toutes les parties.

Les points à retenir

Vendre un bien en indivision sans l'accord unanime des co-indivisaires est une opération encadrée par la loi pour éviter les situations de blocage. Voici ce qu'il faut retenir des différentes procédures :

• Majorité des 2/3 (Art. 815-5-1 C. civ.) : Avec 2/3 des droits, vous pouvez initier la vente via notaire. Sans réponse des minoritaires sous 3 mois, un procès-verbal de difficulté permet de saisir le tribunal pour autoriser l'aliénation.
• Autorisation judiciaire (Art. 815-5 et 815-6) : Un juge peut valider la vente si le refus d'un indivisaire compromet l'intérêt commun (dettes, dégradations) ou en cas d'urgence financière avérée.
• Cession de quote-part : Chaque propriétaire peut vendre sa part à un tiers, sous réserve du droit de préemption des autres indivisaires, à exercer sous un mois après notification par huissier.
• Rachat de parts (Licitation amiable) : Un indivisaire peut acquérir les parts des autres pour obtenir la pleine propriété, moyennant le versement d'une soulte basée sur une évaluation précise du bien.
• Vente forcée par licitation : En cas de blocage persistant, le tribunal ordonne la vente du bien aux enchères publiques afin de répartir le prix de vente entre tous les membres.

Qu'est-ce que l'indivision ?

L'indivision est une situation juridique qui prend forme lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien immobilier. Le plus souvent, l'indivision résulte d'une succession lorsqu'un bien revient en héritage à plus d'une personne, mais elle peut aussi se produire lorsque deux partenaires, non mariés, décident d'acheter un bien en commun.

Dans ce cas, le titre de propriété, le financement et la gestion du bien sont alors partagés entre les différentes parties qui disposent donc de droits mais aussi d'obligations.

Enfin, le régime de l'indivision possède une réglementation juridique stricte définie par le Code Civil.

Pour en apprendre davantage sur l'indivision avec ses avantages et ses risques, rendez-vous sur Homki.

Vendre son bien en indivision sans accord à l'amiable

Représenter les «⅔» des droits indivis

Depuis la loi de « simplification et de clarification du droit » du 12 mai 2009, vendre un bien immobilier en indivision, sans l'accord de tous les indivisaires, est possible. Il suffit que les indivisaires souhaitant vendre le bien immobilier représentent au moins 2/3 des droits indivis, soit la majorité.

Formuler la volonté de vente auprès d'un notaire

Dans le cas, où les indivisaires souhaitant vendre représentent les ⅔ des droits indivis, ils devront signaler leur intention auprès d'un notaire (sans avoir à justifier les motifs de leur décision). Ce dernier dispose ensuite d'un mois pour indiquer par huissier l'intention de vente aux autres indivisaires qui auront alors à leur disposition un délai de trois mois pour donner leur réponse. Si les autres indivisaires sont d'accord avec la vente du bien aux conditions présentées, la vente pourra donc se faire.

Que se passe-t-il en cas de refus ou de silence ?

Le silence des indivisaires minoritaires ne fait pas office d'acceptation. Au contraire, l'absence de réponse dans le délai de trois mois est interprétée comme un refus de vendre. La décision de vente n'est donc pas acceptée.

Lorsqu'un ou plusieurs indivisaires s'opposent à la vente ou ne se manifestent pas, le notaire constate officiellement cette situation par un « procès-verbal de difficulté ». Ce document permet aux indivisaires majoritaires de passer à l'étape suivante : saisir le tribunal judiciaire avec le procès-verbal à l'appui pour obtenir une autorisation judiciaire de vente.

Toutefois, le juge ne peut ordonner une vente forcée que si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. L'intérêt de chaque indivisaire est examiné individuellement. Par exemple, la vente d'une maison de famille héritée en indivision peut être refusée si elle cause un préjudice moral important à l'un des héritiers. On parle ici d'atteinte excessive d'ordre matériel, financier ou moral.

Une fois la vente autorisée par le tribunal, celle-ci se réalise aux enchères. Le montant généré par la vente sert au règlement des frais de justice avant d'être partagé entre les différents indivisaires au prorata de leurs droits respectifs sur le bien.

Est-il possible de forcer la vente d'un bien en indivision ?

Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre sur la vente d'un bien immobilier, la loi prévoit des recours judiciaires pour débloquer la situation. Ces procédures permettent, sous certaines conditions, de forcer la vente malgré l'opposition d'un ou plusieurs copropriétaires. Deux dispositifs légaux principaux existent pour y parvenir, chacun répondant à des situations spécifiques.

Le recours au tribunal judiciaire : articles 815-5 et 815-6 du Code civil

Lorsqu'un indivisaire refuse de donner son consentement et que ce refus met en péril l'intérêt commun, deux dispositions du Code civil permettent de saisir le tribunal judiciaire.

L'article 815-5 autorise un copropriétaire à demander au juge l'autorisation de passer seul un acte de vente. Pour obtenir cette autorisation, le demandeur doit démontrer que la vente présente un intérêt commun : bien qui génère des charges importantes, qui se dégrade faute d'entretien, ou dont la conservation devient financièrement insoutenable. Le juge vérifie alors que le refus du co-indivisaire n'est pas justifié par un intérêt légitime et ne cause pas de préjudice excessif, notamment d'ordre moral, aux indivisaires minoritaires.

L'article 815-6, quant à lui, prévoit une procédure d'urgence : le président du tribunal, saisi en référé, peut autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun. La différence clé avec l'article 815-5 est la nécessité de démontrer l'urgence de la situation — détérioration rapide du bien, menace d'expulsion, charges qui s'accumulent, situation financière critique. Si la vente amiable n'aboutit pas, le juge peut également ordonner une licitation, c'est-à-dire une vente aux enchères publiques, dont le prix est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits, après déduction des frais de justice.

Vendre ses parts en indivision ou racheter celles d'un autre

Vendre sa part d'indivision à un tiers

Il est possible de vendre une partie de ses droits dans les biens indivis à une personne extérieure à l'indivision. Cette cession de quote-part constitue un acte de disposition qui permet une sortie partielle de l'indivision. Pour cela, vous devez respecter une procédure stricte prévue par l'article 815-14 du Code civil.

Vous devez notifier par acte d'huissier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la vente projetée ainsi que les noms, domicile et profession. Cette notification revêt une importance capitale puisqu'elle fait courir le délai de préemption. En tant qu'indivisaires, vos co-propriétaires ont la priorité. Dans le délai d'un mois qui suit la notification, ils peuvent faire connaître à l'indivisaire vendeur, par acte d'huissier également, qu'ils souhaitent exercer leur droit de préemption au prix et aux conditions qui leur ont été notifiés.

C'est-à-dire qu'ils se portent acquéreurs à la place de la personne étrangère à l'indivision. En tant qu'indivisaire exerçant le droit de préemption, c'est vous qui devez réaliser la vente immobilière, c'est-à-dire signer l'acte authentique chez le notaire, dans un délai de deux mois suivant l'envoi de votre réponse au vendeur. Passé ce délai, votre déclaration de préemption est nulle de plein droit et le vendeur peut déclarer un préjudice qui mérite réparation.

Le rachat de part entre indivisaires : une solution amiable

Le rachat de part entre indivisaires représente une alternative intéressante pour sortir de l'indivision dans le cadre d'un accord amiable. Cette solution permet à l'un des co-indivisaires de devenir pleinement propriétaire du bien en rachetant les quotes-parts des autres. Elle s'avère particulièrement adaptée lors d'une succession, notamment lorsque l'un des héritiers souhaite conserver le bien familial et peut consulter notre guide pour vendre un bien lors d'une succession.

La première étape consiste à faire évaluer le bien immobilier afin de déterminer la valeur de chaque quote-part. Cette évaluation peut se faire à l'amiable entre les indivisaires ou par l'intermédiaire d'un expert. Le recours à un notaire est obligatoire pour officialiser le rachat de part, car il s'agit d'un bien immobilier. Le notaire établit un acte authentique qui sécurise juridiquement l'opération et permet la modification de la propriété au registre foncier.

L'indivisaire qui rachète verse une soulte aux autres indivisaires, calculée selon leurs parts respectives dans l'indivision. Cette opération entraîne des frais de notaire ainsi qu'un droit de partage de 2,5 % de la valeur nette du bien partagé. Si tous les indivisaires s'accordent à l'amiable, un échéancier peut être fixé pour faciliter le paiement de la soulte.

Tableau Comparatif des options de vente en indivision : 

Face à un blocage en indivision, vous n'êtes pas sans recours. La loi offre des solutions adaptées à chaque situation, qu'il s'agisse d'une succession conflictuelle, d'un désaccord entre co-acquéreurs ou d'une urgence financière. L'essentiel est d'identifier rapidement la procédure la plus adaptée à votre cas pour éviter que la situation ne s'enlise.