GUIDE IMMOBILIER 8 min de Lecture | Septembre 2022

Comment vendre un bien lors d'une succession ?

Sommaire


    Lors du décès d’un proche, il arrive d’accéder à la propriété d’un bien immobilier obtenu en héritage. Parfois, plusieurs héritiers sont amenés à devoir partager ce bien, et le processus de vente se complexifie. Quelles sont les démarches pour vendre un bien en succession ? Quels sont les frais à prévoir ? Que se passe-t-il en cas de désaccord avec les autres héritiers ? Comment maximiser la vente ? Homki vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la vente d’un bien immobilier après héritage.  


    vendre un bien après héritage


    Vendre un bien immobilier après succession peut être source d’anxiété et davantage lorsqu’il est détenu par plusieurs héritiers. Souvent, le deuil se mêle à la gestion des tâches inhérentes à la succession immobilière : une période douloureuse, un parcours parfois semé d'embûches. En étant au fait de chaque démarche et en étant bien accompagné, l’expérience peut être vécue plus sereinement. 


    Vendre un bien immobilier après succession : les étapes 


    La succession étant extrêmement réglementée en France, nul peut décider des circonstances de la vente du bien légué. La loi encadre ainsi la procédure et les coûts engendrés par la succession.


    En résumé, voici les étapes qui conduiront à la vente du bien : 

    • Avant tout, le notaire du défunt vérifie l’existence d’un testament en interrogeant la famille et en consultant le fichier central des dispositions de dernière volonté. 
    • Prochaine étape : l’ouverture et la lecture du contenu du testament par le notaire qui établit le procès-verbal. 
    • Préparation de l’acte de notoriété contenant l’identité du défunt, les dispositions de dernières volontés, la dévolution successorale, le lien de filiation et le degré de parenté de chaque héritier. 
    • Héritier(s) et notaire font le point sur le patrimoine du défunt. 
    • Ensuite, l'héritier doit faire le choix d’accepter partiellement, totalement ou refuser la succession dans les quatre mois qui suivent le décès.
    • Il faut que la propriété du patrimoine du défunt soit attestée notamment grâce à l’attestation de propriété immobilière qui assure que l’héritier devient le nouveau propriétaire du bien immobilier.
    • Paiement des droits de succession : l’héritier dispose de six mois après le décès du défunt pour déposer une déclaration fiscale de succession et ainsi, régler les droits de succession. Il est possible de demander un échelonnement du règlement. 
    • Vente immobilière : l’héritier dispose du droit de vendre le bien hérité du défunt.

    Un héritier ou plusieurs héritiers 


    Vendre en tant qu’unique héritier 


    Lorsque l’héritier d’un bien immobilier est seul alors rien ne peut s’opposer à la vente. La procédure est simple, il suffit donc de consulter un notaire qui réalisera l’attestation immobilière permettant à l’héritier de devenir le propriétaire officiel du bien. Celui-ci sera alors soumis à des droits de succession, calculés par l’Etat en fonction de divers facteurs, notamment le degré de parenté entre le défunt et l’héritier et la valeur du bien.


    Vendre en indivision successorale 


    Souvent, lors d’un décès, les héritiers sont multiples et le bien immobilier peut alors être la propriété de plusieurs personnes. On appelle cela une indivision successorale. Chaque héritier possède donc une part du bien. Pour que la vente puisse se faire, il est nécessaire que chaque héritier émette son accord concernant la vente du bien. Dans le cas contraire, cela peut conduire à des désaccords pouvant mener à des situations de blocages :

    En cas de désaccord, et ce depuis la réforme des successions de 2007, il n’est plus obligatoire d’obtenir l’accord de tous les héritiers concernant la réalisation d’un acte administratif comme la vente, mais des ⅔ des indivisaires.

    En cas d’absence de réponse de l’un des indivisaires engendrant un blocage de la vente, celui-ci s’expose à une mise en demeure. Si l’héritier reste silencieux alors le juge peut être saisi en vue de l’exclure du processus et de débloquer la vente du bien.

    En cas de blocage total engendré par l’absence totale d’accord entre les héritiers, l’unique solution restante est de recourir à un juge compétent qui fera lui-même appel à un notaire afin d’aboutir à une décision qui implique soit le partage des lots à parts égales entre les héritiers ou à la vente du bien aux enchères. 


    Les frais à prévoir 


    Lorsqu'ils perçoivent un héritage, tous les héritiers sont soumis à divers frais liés à cette succession, notamment les droits de succession par exemple qui fluctuent en fonction de l’importance de l’héritage et le lien de parenté. Mais ce n’est pas tout, viennent aussi s’ajouter les frais de notaire, dont certains frais spécifiques lorsqu’un bien immobilier fait partie de la succession : 


    Le paiement de l’attestation de propriété


    L’attestation de propriété représente l’acte authentique permettant le transfert de la propriété du bien immobilier à l’héritier, ou aux héritiers si ceux-ci sont plusieurs. Cette attestation doit obligatoirement être réalisée par un notaire et est soumise à une tarification suivant le barème du Code du Commerce et à des frais annexes tels que des émoluments de formalité, la taxe de publicité foncière, l’état hypothécaire,  ou encore la contribution de sécurité immobilière. 


    Le partage du bien 


    Si les héritiers sont plusieurs, alors le bien est soumis au régime de l’indivision. Cependant, lorsque ces héritiers décident de s’extraire de ce régime, alors le partage du bien doit être réalisé par le notaire. Celui-ci permet de d’attribuer à chacun de recevoir sa part d’héritage. Cet acte de partage est soumis à des frais de notaire, notamment les émoluments notariés qui fluctuent selon la valeur du bien, la taxe de publicité foncière, la taxe de 2,5 % pour les frais d’enregistrement mais aussi la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.


    Préparer la vente

    Peu importe la raison de la vente, que celle-ci fasse suite à une succession ou non, il est toujours primordial de préparer le bien avant la mise en vente. Par exemple, si des travaux sont nécessaires, réalisez-les avant. De même si vous souhaitez l’embellir ou effectuer un gros nettoyage. Pour optimiser vos visites immobilières, un logement prêt à recevoir et en bon état suscitera plus d’intérêt de la part des potentiels acquéreurs et la vente, dont le processus est déjà assez long, sera certainement plus rapide. 


    Que faire du mobilier ? 


    Après le décès d’un proche, les membres de la famille doivent réaliser une étape compliquée mais incontournable : celle de vider la maison. Un tri doit être fait et des décisions doivent être prises concernant le partage entre héritiers, les affaires à garder, à donner, à vendre, à jeter. Il existe plusieurs solutions : 

    • Entreprise de débarras : des entreprises peuvent venir gratuitement récupérer tout ce que vous souhaitiez jeter ; 
    • Le dépôt vente, le brocanteur, l’antiquaire : déléguer la vente du mobilier, des objets, des vêtements à une entreprise spécialisée qui peut venir récupérer le mobilier dans la maison en échange d’une commission (20 à 30 %) sur chaque vente réalisée ou qui propose un total sur l’ensemble des biens meubles (mobilier, tableaux etc.) ; 
    • Faire appel à un commissaire-priseur : dans le cas où le défunt possédait des biens de valeur ;  
    • Stocker le mobilier dans un garde-meuble
    • Donner à des associations ou vendre sur des sites entre particuliers. 

    Sachez en outre que dans le cadre d'une succession, les biens meubles doivent être évalués et inscrits sur une liste à destination du notaire (legs et donation). Quant aux bijoux et autres objets de valeur, l'estimation ne pourra pas être inférieure à la déclaration faite à l'assurance avant le décès. 


    Estimer le bien avant de le vendre


    On ne répétera jamais assez à quel point l'estimation du bien immobilier est primordial. En effet, un bien dont le prix correspond à ceux du marché aura bien plus de chances d’être vendu rapidement plutôt qu’un bien surestimé. Souvent, la valeur sentimentale fait que l’on a tendance à surestimer un logement et c’est normal. Plusieurs facteurs entrent en compte dans la fixation du prix de vente d’un logement, la localisation par exemple en fait partie. Suivant l’option que vous aurez choisie pour vendre le bien hérité, plusieurs options s’offrent à vous. 


    Si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier, celui-ci sera compétent pour estimer le logement en question, mais dans le cas où vous décideriez de vous occuper de la vente seul, alors plusieurs outils sont à votre disposition. Parmi eux, la base de données PATRIM, qui recense l’ensemble des transactions immobilières enregistrées par l'administration, permet justement d’estimer la valeur la plus cohérente avec la réalité du marché immobilier local pour votre bien. 


    Faire appel à un conseiller immobilier pour la vente


    Si vous avez hérité d’un bien immobilier et réussi à vous mettre d’accord devant le notaire avec les autres héritiers (s’il y en a) concernant sa vente, le plus simple est certainement de faire appel à un conseiller immobilier car celui-ci s’occupera de tout à votre place. De l’estimation jusqu’à la signature de l’acte de vente en passant par les séances photos ou les visites immobilières, il pourra vous accompagner dans toutes les étapes du processus de vente. En plus de représenter un gain de temps, faire appel à un conseiller immobilier vous permettra également de gagner en efficacité

    Homki, à un prix fixe de 3 900 € quel que soit le prix de vente du bien, offre un accompagnement de A à Z dans le processus de vente. En clair, Homki s’occupe de tout pour vendre votre bien immobilier vite et au meilleur prix tout en vous permettant de vivre l'expérience sereinement. 




    Les points à retenir

    • Le notaire est l'intermédiaire qui s'occupera de toutes les étapes inhérentes à la succession.
    • La présence du testament n'est pas automatique. Sinon, c'est la loi qui désigne les héritiers du défunt : c'est la dévolution légale.
    • Il peut exister un héritier ou plusieurs. On parle alors d'indivision successorale.
    • Passer par une agence immobilière permet de déléguer la vente immobilière et de l'optimiser.
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