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C'est la question que de nombreux propriétaires se posent lorsqu'un événement de vie ou un changement de situation personnelle les pousse à déménager plus tôt que prévu. Heureusement, il existe des solutions pour revendre son bien quand le prêt n'est pas arrivé à terme.
Quelles options s'offrent à vous ? Quelles sont les démarches à entreprendre si le prix de vente de votre bien ne couvre pas entièrement le capital restant dû ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir pour transformer la vente anticipée de votre logement en opportunité.
Si vous vendez votre bien avant la date finale de votre prêt, il est fort probable que votre banque vous demande un remboursement anticipé du bien. Lorsque la vente est conclue, le notaire verse le capital restant dû à la banque, et s’il y’a un excédent, il vous est reversé. 5 choses à savoir :
- Si le prix de la vente ne suffit pas à couvrir la totalité du capital restant dû à la banque, vous allez devoir payer la somme restante.
- En plus du capital restant dû, étant donné que l’établissement de crédit ne bénéficiera pas des intérêts dans leur intégralité, vous devrez lui verser des indemnités de remboursement (IRA).
- Le montant des IRA est plafonné et ne peut excéder six mois d’intérêts, ou 3 % du capital restant dû, seul le montant le plus faible sera retenu.
- Dans certains cas comme une mutation professionnelle, la perte d’un conjoint ou d’un emploi, si le prêt a été contracté après le 1er juillet 1999, vous ne devrez aucune indemnité de remboursement anticipé.
- Si vous avez souscrit à un prêt à taux zéro, un prêt d’accession sociale ou un prêt conventionné classique, vous ne pouvez pas revendre votre bien avant d’avoir remboursé intégralement votre prêt. Vous pouvez, si une clause le prévoit dans le contrat de prêt signé initialement, réaliser un transfert de votre prêt.
Si le montant de la vente de votre bien initial ne permet pas de rembourser la totalité du capital restant dû de votre prêt actuel, vous pouvez réaliser un remboursement anticipé partiel. Le procédé est exactement le même qu’avec le remboursement anticipé, sauf que vous devez continuer à rembourser le montant qu'il reste.
Pour ce faire, vous avez deux possibilités :
Bien que cette pratique soit peu pratiquée en France, si elle est stipulée dans le contrat initial du prêt, il est possible de réaliser un transfert de prêt au sein du même établissement de crédit. Elle nécessite cependant plusieurs conditions :
Si vous réunissez ces conditions, alors vous pouvez transférer le prêt du bien que vous vendez à celui que vous achetez. Vous bénéficiez alors du même taux d’intérêt et de la même durée que celui que vous avez contracté initialement.
C’est une alternative extrêmement intéressante si vous avez contracté votre prêt à une période ou les taux d’intérêt étaient plus avantageux qu’actuellement. De plus, vous ne devez aucune indemnité de remboursement anticipé et vous devrez vous acquitter uniquement des frais de dossier.
Si vous souhaitez acheter un nouveau bien mais que la vente de votre logement actuel prend plus de temps que prévu, vous pouvez avoir recours au prêt relais.
D’une durée prévue entre 12 à 24 mois, le prêt relais permet au propriétaire de bénéficier d’une partie de la valeur du logement mis en vente, s'élevant en moyenne à 70% de la valeur du bien, selon l’état du marché immobilier et l’avancée du projet de vente. Le propriétaire recevra un plus gros montant si une offre a déjà été déposée sur son bien.
Comme pour un prêt immobilier classique, le propriétaire doit payer des intérêts ainsi que souscrire à une assurance emprunteur. Une fois la vente réalisée, le notaire verse le produit de la vente permettant de couvrir le montant du prêt relais. Le prêt relais vous offre deux options de remboursement pendant sa durée :
Dans le cadre d’un remboursement anticipé, si vous avez souscrit à une assurance de prêt externe à votre banque, vous devez lui envoyer une attestation de votre banque stipulant que le prêt a été clôturé afin que l’assurance s’arrête. Dans le cas d’un transfert de crédit, si le montant reste le même que prévu initialement et que seul le bien concerné par le prêt est modifié, vous pouvez garder votre assurance emprunteur. Si d’autres critères doivent être modifiés comme le montant du prêt ou la durée, alors l’assurance devra être adaptée selon ces nouvelles modalités.
Si vous avez choisi l’option de caution bancaire en tant que garantie, elle prend fin en même temps que le remboursement anticipé du prêt. Si vous transférez votre prêt, la caution peut être conservée au même titre que l’assurance emprunteur, à moins que le montant du prêt ait augmenté, vous devrez alors ajouter une garantie supplémentaire.
Dans le cas de l’hypothèque, la fin des engagements ne se fait pas automatiquement et nécessite une levée d’hypothèque réalisée par un notaire. Il acte la cession du bien, si le restant dû est totalement remboursé. Dans le cas contraire, l’hypothèque ne pourra pas être levée, cependant, elle pourra être transférée sur bien que vous achetez.
Les points à retenir