C'est la question que de nombreux propriétaires se posent lorsqu'un événement
de vie ou un changement de situation personnelle les pousse à déménager plus
tôt que prévu. Heureusement, il existe des
solutions pour revendre son bien
quand le prêt n'est pas arrivé à terme.

Quelles options s'offrent à vous ? Quelles sont les démarches à entreprendre
si le prix de vente de votre bien ne couvre pas entièrement le capital restant
dû ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir pour
transformer la vente anticipée de votre logement en opportunité.

Le remboursement anticipé du prêt

Si vous vendez votre bien avant la date finale de votre prêt, il est fort
probable que votre banque vous demande un
remboursement anticipé du bien. Lorsque la vente est conclue, le
notaire verse le capital restant dû à la banque, et s'il y'a un excédent, il
vous est reversé. 5 choses à savoir :

• Si le prix de la vente ne suffit pas à couvrir la totalité
  du capital restant dû à la banque, vous allez devoir
  payer la somme restante.

• En plus du capital restant dû, étant donné que l'établissement de crédit
  ne bénéficiera pas des intérêts dans leur intégralité, vous devrez lui
  verser des indemnités de remboursement (IRA).

• Le montant des IRA est plafonné et ne peut excéder
  six mois d'intérêts, ou 3 % du capital restant dû, seul le
  montant le plus faible sera retenu.

• Dans certains cas comme une mutation professionnelle, la
  perte d'un conjoint ou d'un emploi, si le prêt a été contracté après
  le 1er juillet 1999, vous ne devrez aucune indemnité de remboursement
  anticipé.

• Si vous avez souscrit à un prêt à taux zéro, un
  prêt d'accession sociale ou un prêt conventionné classique,
  vous ne pouvez pas revendre votre bien avant d'avoir remboursé
  intégralement votre prêt. Vous pouvez, si une clause le prévoit dans
  le contrat de prêt signé initialement, réaliser un
  transfert de votre prêt.

Que faire si le montant de la vente ne couvre pas la totalité du prêt ?

Si le montant de la vente de votre bien initial ne permet pas de
rembourser la totalité du capital restant dû de votre prêt actuel, vous
pouvez réaliser un remboursement anticipé partiel. Le procédé
est exactement le même qu'avec le remboursement anticipé, sauf que vous
devez continuer à rembourser le montant qu'il reste.

Pour ce faire, vous avez deux possibilités :

• Diminuer le montant de vos mensualités, tout en gardant la durée initialement prévue du bien ;

• Conserver le même montant de mensualités, mais écourter le prêt.

Le transfert de prêt

Bien que cette pratique soit peu pratiquée en France, si elle est stipulée
dans le contrat initial du prêt, il est possible de réaliser un
transfert de prêt au sein du même
établissement de crédit. Elle nécessite cependant plusieurs
conditions :

• La vente et l'achat doivent se réaliser sous un délai de six mois ;

• Le montant du nouveau bien doit être supérieur ou égal au montant restant
  dû (sinon, la situation n'est pas profitable pour le prêteur).

Si vous réunissez ces conditions, alors vous pouvez transférer le prêt du
bien que vous vendez à celui que vous achetez. Vous bénéficiez alors du
même taux d'intérêt et de la même durée que
celui que vous avez contracté initialement.

C'est une alternative extrêmement intéressante si vous
avez contracté votre prêt à une période ou les taux
d'intérêt étaient plus avantageux qu'actuellement. De
plus, vous ne devez aucune indemnité de remboursement anticipé et
vous devrez vous acquitter uniquement des frais de dossier.

Le prêt relais

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien mais que la vente de votre
logement actuel prend plus de temps que prévu, vous pouvez avoir recours au
prêt relais.

D'une durée prévue entre 12 à 24 mois, le prêt relais permet
au propriétaire de bénéficier d'une partie de la valeur du logement mis en
vente, s'élevant en moyenne à 70% de la valeur du bien, selon l'état
du marché immobilier et l'avancée du projet de vente. Le propriétaire
recevra un plus gros montant si une offre a déjà été déposée sur son
bien.

Comme pour un prêt immobilier classique, le propriétaire doit payer des
intérêts ainsi que souscrire à une assurance
emprunteur. Une fois la vente réalisée, le notaire verse le produit
de la vente permettant de couvrir le montant du prêt relais. Le prêt relais
vous offre deux options de remboursement pendant sa durée :

• Vous pouvez choisir de payer mensuellement l'assurance emprunteur
  uniquement, et rembourser en une seule fois le capital et les intérêts à
  la fin du prêt relais

• Vous pouvez aussi opter pour le paiement mensuel de l'assurance emprunteur
  et des intérêts, avec un remboursement du capital en un versement unique à
  l'échéance du prêt relais.

Les autres modalités à prendre en compte

Lorsque vous envisagez la vente de votre bien immobilier avant la fin
de votre prêt, il est essentiel de prendre en compte d'autres aspects
financiers et légaux. Au-delà des stratégies de remboursement ou de
transfert de prêt, il y a des modalités importantes à considérer,
telles que
l'assurance emprunteur, la caution, et l'hypothèque.

Chacun de ces éléments joue un rôle crucial dans la gestion de votre
prêt immobilier et peut avoir des implications significatives sur vos
finances et obligations légales lors d'un remboursement anticipé ou
d'un transfert de prêt.

L'assurance emprunteur

Dans le cadre d'un remboursement anticipé, si vous avez souscrit à une
assurance de prêt externe à votre banque, vous devez lui
envoyer une attestation de votre banque stipulant que le prêt a été
clôturé afin que l'assurance s'arrête. Dans le cas d'un transfert de
crédit, si le montant reste le même que prévu initialement et que seul le
bien concerné par le prêt est modifié, vous pouvez garder votre
assurance emprunteur. Si d'autres critères doivent être modifiés comme le
montant du prêt ou la durée, alors l'assurance devra être
adaptée selon ces nouvelles modalités.

La caution

Si vous avez choisi l'option de caution bancaire en tant que garantie,
elle prend fin en même temps que le remboursement anticipé du prêt.
Si vous transférez votre prêt, la caution peut être conservée au
même titre que l'assurance emprunteur, à moins que le montant du prêt ait
augmenté, vous devrez alors ajouter une garantie
supplémentaire.

L'hypothèque

Dans le cas de l'hypothèque, la fin des engagements ne se fait pas
automatiquement et nécessite une levée d'hypothèque réalisée par un
notaire. Il acte la cession du bien, si le restant dû est
totalement remboursé. Dans le cas contraire, l'hypothèque ne
pourra pas être levée, cependant, elle pourra être transférée sur
bien que vous achetez.

Les points à retenir

• Le remboursement anticipé de prêt est la solution la plus commune, mais
  elle engendre des frais.
• Le transfert de prêt permet de conserver son prêt initial à un taux
  avantageux.
• Le prêt relais finance partiellement l'achat d'un nouveau bien si la
  vente de l'ancien tarde.
• L'assurance et les garanties sont à adapter ou stopper lors d'un
  remboursement anticipé du prêt.