Plus connus sous le nom de « frais de notaire », les « frais d'acquisition » sont des coûts associés à l'achat d'un bien immobilier et qui varie proportionnellement au prix d'achat de ce dernier. Et contrairement à la légende urbaine, ce ne sont pas les honoraires du notaire qui représentent la plus grosse part des frais de notaire, mais bien les droits de mutation : des taxes imposées par les collectivités locales et l'État. Homki vous explique ainsi à quoi correspondent ces droits de mutation et comment les calculer.
Les droits de mutation correspondent aux taxes que perçoit le notaire au moment d'un achat immobilier pour le compte de l'Etat et des collectivités locales. Calculés sur la base de la valeur et le type du bien immobilier (neuf ou ancien), les droits de mutation sont dus à chaque changement de propriétaire d'un bien immobilier qu'il s'agisse d'une vente (on parle alors de droits de mutation à titre onéreux) ou d'une donation (on parle de droits de mutation à titre gratuit). Enfin, le règlement des droits de mutation est effectué le jour de la signature de l’acte authentique de vente et sera reversé au Trésor Public.
Le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, l’acquéreur doit alors s’acquitter, à la manière d'un « impôt auquel sont soumises les ventes de biens immobiliers », non seulement du prix de vente dudit bien mais aussi des droits de mutation à titre onéreux calculés sur ce prix de vente.
Les mutations à titre gratuit, comme son nom l’indique, sont celles qui ne comportent, sauf cas particulier, aucune contrepartie financière due par l’acquéreur. Ces mutations procèdent d'une volonté assumée et résultent soit du décès (transmissions ab intestat qu’on appelle aussi dévolution légale et d’un héritage testamentaire) soit d'une donation. De plus, les droits de mutation à titre gratuit sont largement adaptés aux bénéficiaires et donateurs : la situation personnelle et la situation de famille des redevables sont pris en compte et ont une influence directe sur la liquidation de l'impôt.
Le calcul des droits de mutation se fait en composition de 3 taxes bien distinctes :
1. La taxe communale, perçue par la commune dans laquelle se situe le bien immobilier lors de sa vente.
2. La taxe départementale perçue par le département dans lequel se situe le bien immobilier lors de sa vente.
3. La taxe collectée pour l’État, perçue par le Trésor Public lors d'une transaction immobilière, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une donation.
En cas de vente immobilière, le notaire a donc la responsabilité de réaliser le calcul du droit de mutation puis de reverser l’argent des taxes à l’État ou aux collectivités locales selon les différents cas.
Les droits de mutation sont réglés par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte final de vente. Ils sont englobés dans ce que l'on appelle communément « les frais de notaire ». Le vendeur ne soit pas s'acquitter de ces frais d'acquisition. Petit rappel cependant, si vous êtes le vendeur, vous devrez parfois soustraire les frais d'agence au montant obtenu du prix de vente.
Chaque année, les département ont la possibilité d’augmenter les droits de
mutation pour la période du 1er juin au 31 mai de l’année suivante dans la limite d’un taux plafond de 4,5% du
prix du bien pour la part qui leur est destinée. Ainsi, aujourd’hui, nous retrouvons des droits de mutation à
hauteur de 5,8% dans la très grande majorité des départements contre 5,09% dans les départements à taux réduit.
Voici la liste des départements à taux réduit : l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte.
Les droits de mutation ne s’appliquent pas en cas d'achat d’un bien neuf puisque le logement n’a jamais été enregistré au nom d’un précédent propriétaire. Pour la précision, un appartement est considéré comme neuf lorsqu’il est acheté sur plan et n’a jamais connu de propriétaire.
Pour enregistrer un bien neuf, il faut simplement s’acquitter auprès du fisc de la taxe de publicité foncière qui représente 0,715% du prix du bien. En moyenne, les frais d'acquisition pour un bien neuf s'élève à 2 % en moyenne du prix d'achat du bien.
Rien de plus simple ! Exceptés les départements à taux réduit (voir plus haut), le droit de mutation est de l’ordre de 5,8 %. En tant qu’acquéreur, pour calculer votre taxe de mutation, il vous suffit de multiplier la valeur du prix de vente par le taux de droit de mutation. Sinon, vous pourrez vous rendre sur le site officiel de calcul des frais de notaire afin d'obtenir le montant qui englobe les différents frais inhérents à l'achat immobilier (dont les honoraires du notaires et les frais et débours).
Par exemple : pour un bien vendu 300 000 € à Marseille, il faut donc comptabiliser à peu près environ 17 400 € de droits de mutation (300 000 x 0,058 = 17 400) compris dans les 24 000 € de frais d'acquisition, qui s'élève à 8 % du prix du bien, à peu près (300 000 x 0,08 = 24 000).