En France, l'on peut être propriétaire d'un bien de différentes manières ! Pleine propriété, copropriété, démembrement de la propriété, indivision…. cet article fait le point sur ce qu’il faut savoir à propos de chacune d’entre elles.
La pleine propriété est la forme de propriété immobilière la plus courante. Dans cette situation, un bien immobilier dispose d’un unique propriétaire. Plusieurs possibilités s’offrent au propriétaire dans cette configuration :
- L’usus : le propriétaire peut occuper le bien qu’il possède ;
- Le fructus : en louant le bien, le propriétaire peut en tirer profit ;
- L’abusus : le propriétaire peut disposer du bien comme il le souhaite en le vendant ou en faisant un don.
La copropriété s’applique aux situations où un bien collectif est réparti en deux lots ou plus. Chaque lot est la propriété de personnes distinctes. La quasi-totalité des appartements situés dans des immeubles sont soumis à ce régime. La copropriété peut aussi s’appliquer aux maisons individuelles, on parle alors de copropriété horizontale.
Chaque bien collectif sous le régime de la copropriété dispose de parties privatives. Il s’agit généralement des pièces du logement, et ces dernières sont en pleine propriété. Des parties communes que l’on appelle quote-part (ou tantième) composent ensuite le bien. Les charges de chaque propriétaire dépendent donc de cette quote-part.
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 10 mars 1967. Ces textes ont admis qu’une copropriété devait être gérée par un syndic professionnel ou bénévole, ainsi qu’une assemblée générale entre tous les propriétaires qui doit se réunir une fois par an.
Le démembrement de la propriété est un acte juridique qui engendre une division de la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. L’usufruit consiste à pouvoir utiliser le bien et avoir le droit d’en percevoir les fruits. La nue-propriété engendre le droit de disposer du bien.
Ainsi, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien qui est démembré. Il est nécessaire d’avoir l’accord des deux parties pour céder la pleine propriété du bien.
Lors du décès de l’usufruitier, on assiste à une fin du démembrement. Le nue-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien. On dit qu’il y a un remembrement de la propriété, et cela permet au nue-propriétaire de ne pas payer de droits de succession.
Ce type de propriété immobilière est souvent utilisée en famille lors de succession, puisqu’il représente l’avantage de réduire les coûts fiscaux. Par ailleurs, cela permet à l’usufruitier de préparer sa succession tout en continuant d’occuper le bien.
L’indivision permet d’acheter un bien à plusieurs. Ce n’est pas la seule solution puisqu’il est possible d’opter par exemple pour une SCI, mais cela reste la moins contraignante.
À la suite de l'achat immobilier, chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière. Néanmoins, sa quote-part n’est pas matériellement distinguée.
Les propriétaires sont appelés indivisaires, et chacun d’eux a des droits sur la totalité du bien. Ainsi, les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité.
Il est à noter que le régime de l’indivision est provisoire. La loi indique en effet qu’on ne peut pas demeurer dans l’indivision. Ainsi, plusieurs solutions s’offrent aux indivisaires :
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, il est possible d’établir une convention d’indivision. Elle permet ainsi d’organiser la gestion des biens ou de fixer l’indemnité d’occupation par exemple.