Vendre son bien immobilier en cas de divorce

Vendre par consentement mutuel

Pour que la vente de la maison se déroule dans les meilleures conditions possibles, il est recommandé de choisir la procédure de divorce par consentement mutuel. Trouver un terrain d'entente avec votre ex-conjoint permettra de choisir la meilleure stratégie de vente et d’optimiser son processus (délais, estimation, choix de l’agence ou vente entre particuliers…). Lors de la mise en vente, il est recommandé de ne pas mentionner la cause si celle-ci est un divorce car cela peut être un atout de négociation pour l’acheteur afin de faire baisser le prix de vente

Vendre avant la procédure de divorce

Des avantages financiers 

La vente avant la procédure de divorce possède un avantage de nature principalement fiscale. En effet, celle-ci évite aux époux de payer le droit de partage. Ce taux, qui s’élevait à 2,5 %, a été ramené à 1,8 % en 2021 avant d’être une nouvelle baissé à 1,1 % en ce début d’année 2022. Ce droit est alors calculé en fonction de l’actif net à partager, c’est-à-dire sur la valeur du bien immobilier après déduction des dettes si un crédit immobilier a été contracté. En vendant avant la procédure de divorce, les ex-conjoints s’exonérent aussi des frais de notaire puisqu'il n’y a pas d’acte à rédiger. En effet, lors de ce type de vente, ceux-ci procèdent à ce qu’on appelle un “partage verbal” de la somme obtenue lors de la vente, il s’agit d’un arrangement amiable et informel qui ne nécessite aucune rédaction d’acte. 

Une pratique qui peut être risquée 

Il est évident qu’au vu des avantages financiers que celle-ci procure, beaucoup d’ex-conjoints décident de vendre rapidement le logement avant d’entamer la procédure de divorce. Cependant, cette pratique, même si elle semble bien plus rentable et bien moins complexe, possède ses risques car la réalité juridique n’est pas aussi simple. D'abord, pour bénéficier de cette exonération fiscale, aucune mention de la vente ne doit être évoquée dans la convention de divorce. En effet, si celle-ci devait figurer dans la convention, alors les droits de partages seraient considérés comme du. 

De plus, si le juge aux affaires familiales venait à apprendre l’existence d’un partage verbal avant l’ouverture de la procédure de divorce, celui-ci pourrait alors rejeter la convention de divorce. En effet, juridiquement parlant, une liquidation anticipée du régime matrimonial de communauté est impossible. Les deux ex-conjoints pourraient alors faire l’objet d’un abus de droit s’il est prouvé que la vente avant le divorce a été effectuée dans l’unique but d’être exonéré de charges fiscales qui auraient dû être réglées si la vente ne s’était pas déroulée en amont. Dès lors, ceux-ci s’exposent à une lourde pénalité. 

Comment s'effectue le partage du bien lors de la vente ? 

Lors d'un divorce, le partage des biens dépend du régime matrimonial choisi par les époux. 

• Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, régime qui s’impose à tous les époux qui n’ont pas signé de contrat de mariage devant notaire. Le patrimoine commun acquis pendant le mariage sera réparti en parts égales lors du divorce peu importe que ceux-ci n’aient pas financé la même somme lors de l’achat. Un notaire devra être consulté lorsqu’il s’agit de biens immobiliers. Les biens propres, possédés avant le mariage par chaque époux ou acquis par succession ou donation pendant le mariage, ne sont pas répartis. 

• Sous le régime de la séparation des biens, ayant été souscrit par les époux devant le notaire préalablement au mariage, le patrimoine de chacun est séparé. Cela veut dire que l’ensemble des biens acquis par les conjoints, avant et pendant le mariage, demeurent la propriété de celui qui les a achetés. Les biens achetés en commun appartiennent, quant à eux, au prorata des parts acquises par chacun et les époux sont alors soumis au régime de l’indivision. Lors de la vente, chacun récupérera donc une part proportionnelle à son apport. 

• Sous le régime de la participation aux acquêts, qui est un régime hybride, les règles sont différentes pendant le mariage et pendant le divorce. Pendant le mariage, celui-ci fonctionne comme le régime de séparation des biens et lors du divorce, selon le régime de la communauté. 

• Sous le régime de la communauté universelle, rarement utilisé, tous les biens acquis ou reçus avant et pendant le mariage sont communs aux deux conjoints, même en cas de succession ou de donation. Ce régime est généralement le plus simple lors d’une vente car aucune contestation n’est possible, tout est commun aux deux époux. 

Quelles sont les autres possibilités si vous ne souhaitez pas vendre ? 

Le rachat de la part de l'autre 

Lors du divorce, si l’un des conjoints souhaite garder la maison pour continuer à y vivre, il lui est possible de racheter la part de l’autre afin d’en devenir l’unique propriétaire. On appelle cela le “rachat de soulte”. Dans ce cas, le conjoint voulant conserver la maison devra alors verser à son ex-époux une compensation financière visant à acquérir sa part du bien immobilier. Afin de connaître le montant de cette part, il sera nécessaire de faire estimer le bien au préalable.

La conservation de la maison en indivision 

Pour diverses raisons, notamment financières, les conjoints peuvent choisir de rester propriétaires du bien, c'est-à-dire demeurer dans l’indivision malgré la séparation. Généralement, le divorce implique la liquidation de la communauté, cependant une convention d’indivision peut être réalisée afin d’extraire le bien de la communauté. Celle-ci devra donc être rédigée par un notaire préalablement à l’établissement de la convention de divorce par consentement mutuel. Grâce à cet acte notarié, les époux pourront organiser les modalités de cette indivision pour une durée déterminée ou non. L’indivision a un coût abordable atteignant généralement les 900 euros, un coût qui comprend les frais de notaire, la contribution de sécurité immobilière, les taxes de publicité foncière et des débours divers.