Vous envisagez de vendre un bien avec habilitation familiale mais vous souhaitez d'abord en savoir plus sur cette mesure ? En cas de vente d'un bien appartenant à une personne protégée, il peut y avoir certains impacts à prendre en compte. Pour vous, Homki s'est penché sur la question et vous dit tout ce qu'il y a à savoir : les démarches pour vendre une résidence principale ou un autre bien immobilier, les différences avec la tutelle et les critères d'obtention de cette protection familiale.

Qu'est-ce que l'habilitation familiale ?

L'habilitation familiale est une mesure de protection alternative à la tutelle ou à la curatelle. Il s'agit d'un nouveau dispositif créé pour simplifier les démarches par rapport aux mesures de protection judiciaire classiques. Si une personne n'est plus en mesure d'exprimer sa volonté, alors un juge peut habiliter une personne choisie parmi ses proches pour la représenter. Cette personne a donc la responsabilité d'assurer la sauvegarde de ses intérêts. La personne habilitée a alors le pouvoir d'accomplir plusieurs actes au nom de la personne protégée.

Pour qu'une habilitation familiale soit mise en place, l'altération des facultés mentales ou corporelles doit être médicalement constatée par un médecin agréé. Cette altération peut résulter de différentes situations affectant l'état de santé de la personne : une maladie comme la maladie d'Alzheimer, un handicap, des troubles psychiatriques ou encore une dépendance liée à l'âge.

Dans tous les cas, la personne doit se trouver dans l'impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts. Dans le cas où la personne habilitée accomplirait seule un acte qui n'entre pas dans le cadre de son habilitation, alors cet acte serait nul de plein droit et immédiatement. De plus, si la personne protégée accomplit seule un acte d'ordinaire confié à la personne habilitée, alors cet acte est également nul de plein droit.

Qui est concerné par la mesure de protection familiale ?

Quelles personnes peuvent être habilitées ?

L'habilitation familiale concerne toutes les familles qui possèdent en leur sein une personne vulnérable majeure. Il peut s'agir d'une personne âgée affaiblie, d'une personne malade ou encore atteinte d'un handicap. Autrement dit, cela peut concerner toutes les personnes dans l'incapacité de manifester leur volonté. De plus, si la personne majeure est suffisamment protégée par d'autres moyens tels que la représentation légale, une procuration ou un mandat de protection à venir, le juge ne pourra pas accorder une habilitation familiale.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut impérativement avoir un lien de parenté avec la personne protégée. Seuls certains membres de la famille peuvent être désignés : les ascendants (parents, grands-parents, arrière-grands-parents), les descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants), les frères et sœurs, ainsi que l'époux, le partenaire de Pacs ou encore le concubin.

L'habilitation entre époux est donc tout à fait possible et même courante dans la pratique. En revanche, les neveux et nièces, les beaux-frères et belles-sœurs, les gendres et belles-filles ne peuvent pas être habilités. Enfin, le juge peut également habiliter une ou plusieurs personnes et détermine alors les missions de chacune.

Quels sont les critères de l'habilitation familiale ?

Le juge doit s'assurer que les proches ayant des liens solides avec la personne à protéger ne s'opposent pas à la décision, en plus du fait que la personne elle-même ne puisse pas exprimer ses besoins et sa volonté. Le juge doit être informé de cette absence d'opposition au moment de prendre sa décision. Il possède donc un pouvoir d'appréciation sur l'intérêt que portent les personnes à la personne vulnérable ainsi que sur celles qui peuvent s'opposer à la mise en place de la mesure d'habilitation familiale.

Autrement dit, dans la décision du juge, la famille du majeur à protéger occupe une large place. Cette mesure de protection nécessite un consensus ou, à défaut, l'absence d'opposition légitime des proches.

Le juge va donc décider de mettre en place ou non la mesure et pourra également trancher sur le type d'habilitation à mettre en place. Qu'il s'agisse d'une habilitation spéciale pour un acte ou alors d'une habilitation générale qui peut durer 10 ans.

Comment faire une demande d'habilitation familiale ?

Vous souhaitez mettre en place une habilitation familiale pour un proche ? La démarche nécessite de constituer un dossier complet et de suivre une procédure précise auprès du tribunal. Voici les étapes à respecter pour déposer votre requête.

Le formulaire Cerfa et le dossier à constituer

Pour initier une demande d'habilitation familiale, vous devez obligatoirement remplir le formulaire Cerfa n°15891*03, disponible sur le site service-public.fr ou directement auprès du greffe du tribunal. Ce formulaire de requête vous permet d'expliquer les raisons pour lesquelles vous sollicitez cette mesure de protection.

Vous y précisez l'identité de la personne à protéger, votre lien de parenté avec elle, ainsi que la nature de l'habilitation demandée (générale ou limitée à certains actes). Le formulaire comprend également une section dédiée aux informations sur la situation familiale et patrimoniale de la personne concernée. Il est essentiel de remplir ce document avec précision, car il constitue la base de votre demande auprès du juge des tutelles.

Les documents à fournir pour l'habilitation familiale

Votre requête doit être accompagnée de plusieurs pièces justificatives indispensables. Vous devrez joindre au dossier une copie intégrale de l'acte de naissance de la personne à protéger, un exemplaire du livret de famille, ainsi qu'un justificatif de domicile récent. Si la personne est mariée, vous devrez également fournir une copie du contrat de mariage le cas échéant.

Le document le plus important reste le certificat médical circonstancié, qui doit obligatoirement être établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République. Ce certificat médical, dont le coût s'élève à 192 € et n'est pas remboursé par la Sécurité sociale, atteste de l'altération des facultés de la personne et de son incapacité à exprimer sa volonté.

Sans ce certificat, votre demande sera déclarée irrecevable. Enfin, vous devrez présenter votre propre pièce d'identité et un justificatif de domicile en tant que futur mandataire.

Déposer la requête en habilitation familiale

Une fois votre dossier complet, vous devez le déposer auprès du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité du lieu de résidence habituelle de la personne à protéger. Vous pouvez également choisir de saisir le procureur de la République, qui transmettra ensuite votre demande au juge des tutelles. Le dépôt de la requête est gratuit.

Le juge examinera votre dossier et vérifiera notamment que les membres de la famille ne s'opposent pas à la mesure. Il pourra convoquer les parties concernées pour un entretien avant de rendre sa décision. Le procureur de la République joue un rôle de contrôle dans cette procédure, puisqu'il établit la liste des médecins habilités à délivrer les certificats médicaux et peut être consulté par le juge sur l'opportunité de la mesure.

Habilitation familiale générale ou spéciale : quelle étendue ?

Le juge des tutelles détermine l'étendue de l'habilitation qu'il accorde en fonction de la situation de la personne protégée et de ses besoins. Cette décision, encadrée par le Code civil aux articles 494-1 à 494-12, définit précisément les intérêts patrimoniaux et personnels que la personne habilitée pourra gérer. Deux types d'habilitation familiale existent, chacun répondant à des situations spécifiques.

Les missions de la personne habilitée

L'habilitation familiale générale confère à la personne habilitée le pouvoir de représenter le majeur protégé pour l'ensemble des actes d'administration et de disposition relatifs à ses biens. Elle peut également porter sur les actes concernant la personne protégée elle-même, notamment en matière de santé, de choix du lieu de vie ou d'exercice des droits personnels. Dans ce cadre, le mandataire agit librement, sans contrôle systématique du juge, ce qui distingue cette mesure de la tutelle.

À l'inverse, l'habilitation familiale spéciale se limite à un ou plusieurs actes déterminés par le juge. Elle peut concerner par exemple la vente d'un bien immobilier précis, la gestion d'un compte bancaire ou la conclusion d'un bail. Pour tous les autres actes, la personne protégée conserve l'exercice de ses droits. Cette formule s'adapte aux situations où la vulnérabilité reste circonscrite à certains domaines.

Combien de temps dure une habilitation familiale ?

L'habilitation familiale générale est limitée dans le temps : le juge fixe sa durée sans pouvoir excéder 10 ans maximum. À l'issue de cette période, elle peut être renouvelée pour une nouvelle durée de 10 ans.

Dans certaines situations particulières, lorsque l'altération des facultés de la personne protégée n'apparaît manifestement pas susceptible de s'améliorer, le renouvellement peut être accordé pour une durée maximale de 20 ans. L'habilitation spéciale, elle, n'est soumise à aucun délai fixe. Elle prend fin dès que le ou les actes pour lesquels elle a été accordée ont été réalisés.

Dans tous les cas, la mesure cesse en cas de décès de la personne protégée, de rétablissement de ses facultés, ou si le juge prononce une mainlevée. L'absence de renouvellement à l'échéance entraîne automatiquement la fin de l'habilitation générale.

Quelle différence entre tutelle, curatelle et habilitation familiale ?

Lorsqu'il s'agit de protéger une personne vulnérable, plusieurs dispositifs juridiques existent. Chacun répond à un niveau de protection différent selon l'état de la personne concernée. Comprendre ces distinctions permet de choisir la mesure la plus adaptée et d'éviter une protection trop contraignante ou au contraire insuffisante.

Habilitation familiale ou tutelle familiale

La principale différence entre l'habilitation familiale et la tutelle réside dans l'intervention du juge après la mise en place de la mesure. Avec la tutelle, le juge des tutelles conserve un contrôle permanent sur les actes accomplis par le tuteur, notamment pour les décisions importantes comme la vente d'un bien immobilier. Le tuteur doit régulièrement rendre des comptes et solliciter l'autorisation du juge pour de nombreux actes.

À l'inverse, l'habilitation familiale offre une plus grande autonomie à la personne habilitée. Une fois la mesure accordée par le juge, celui-ci n'intervient plus dans la gestion quotidienne, sauf pour la vente de la résidence principale ou secondaire.

Cette souplesse explique pourquoi le juge doit s'assurer de l'adhésion des proches ou, à défaut, de leur absence d'opposition légitime avant d'accorder une habilitation familiale. Autre distinction notable : la tutelle peut être confiée à un mandataire judiciaire à la protection des majeurs si aucun membre de la famille ne peut l'assumer, alors que l'habilitation familiale ne peut être confiée qu'à un proche.

De plus, la tutelle nécessite un inventaire détaillé du patrimoine dès l'entrée en fonction, ce qui alourdit les démarches administratives. L'audition de la personne protégée par le juge est obligatoire dans les deux cas, sauf si un médecin agréé certifie qu'elle ne peut exprimer sa volonté.

Habilitation familiale et vente de maison : les règles à connaître

Vendre un bien immobilier avec habilitation familiale : le cadre légal

À la différence de la tutelle, l'habilitation familiale permet à la personne habilitée de gérer les actes, biens et intérêts d'une personne dans l'incapacité de manifester sa volonté sans l'accord préalable et l'encadrement d'un juge. Cependant, il y a deux conditions pour cela.

Il faut d'abord qu'il s'agisse d'une habilitation familiale générale, c'est-à-dire non limitée à un ou plusieurs actes. C'est le juge des tutelles qui détermine la portée de l'habilitation familiale. Dans le cadre d'une habilitation familiale générale, le mandataire peut alors accomplir au nom de la personne protégée l'ensemble des actes d'administration et de disposition des biens.

Cela concerne la gestion de comptes en banque, le logement (réparations et paiement du loyer ou du crédit) et la gestion des biens immobiliers. La deuxième condition consiste à ne pas porter atteinte au logement de la personne protégée.

Cela signifie que le mandataire peut vendre sans accord du juge des biens immobiliers à l'exclusion de la résidence principale et secondaire. Cette protection du logement vise à préserver le lieu de vie de la personne vulnérable. Lors de la vente, le notaire vérifiera que l'habilitation familiale autorise bien l'acte envisagé et s'assurera que le produit de la vente soit versé sur le compte bancaire de la personne protégée.

Les démarches pour la vente d'une résidence principale

S'il s'agit de vente de la résidence principale ou secondaire de la personne protégée, le mandataire ne pourra effectuer d'actes de disposition à titre onéreux, c'est-à-dire qu'il ne pourra pas vendre cette résidence de lui-même. Il devra pour cela solliciter au préalable l'accord du juge car cela porte atteinte au logement de la personne protégée. Ce sera ainsi au juge de décider si vendre la résidence principale entre ou non dans les intérêts de la personne protégée.

Il pourra par exemple se baser sur l'avis d'un médecin dans le cas où la personne protégée doit être accueillie dans un établissement pour raison médicale et doit changer de logement. Il est important de noter que toute disposition à titre gratuit (comme une donation) est également interdite sans autorisation du juge.

Dans les situations complexes, notamment en cas d'opposition d'intérêts entre le mandataire et la personne protégée, il peut être judicieux de faire appel à un avocat pour sécuriser la procédure.

Les démarches pour la vente d'un bien hors résidence principale

En revanche, la vente d'un bien immobilier hors résidence principale de la personne protégée est autorisée sans avoir à effectuer de démarche spécifique et si et seulement si vous disposez d'une habilitation familiale générale. Ainsi, vous pouvez vendre librement un fonds de commerce ou un investissement locatif sans demander l'accord du juge au préalable.

Par exemple, si la personne protégée possède un appartement loué qu'elle a acquis comme placement financier, le mandataire peut en organiser la vente de manière autonome, le notaire se chargeant de vérifier la conformité de l'habilitation.

Ce qu'il faut retenir concernant la vente de bien sous habilitation familiale

En clair, il est impératif de vous poser certaines questions si vous envisagez la vente d'un bien immobilier dans le cadre d'une habilitation familiale : S'agit-il d'une habilitation familiale à portée générale ? Si ce n'est pas le cas, vous ne disposez alors pas nécessairement de la possibilité de vendre un bien immobilier. Il faudra vous reporter à l'habilitation délivrée par le juge et aux actes qui vous sont autorisés.

Le bien à vendre est-il le logement de la personne protégée ? Si c'est le cas, vous devrez demander l'autorisation du juge des tutelles avant d'envisager la vente et fournir les documents nécessaires (jugement d'habilitation, attestations de valeur). Dans tous les cas, si vous avez un doute concernant la portée de votre habilitation familiale, demandez conseil à un notaire ou à une agence immobilière pour vous accompagner durant la vente du bien immobilier d'une personne protégée afin d'effectuer cette transaction sereinement.

Les points à retenir

• L'habilitation familiale est une mesure de protection qui permet à une personne qui n'est plus en mesure d'exprimer sa volonté de se faire représenter par l'un de ses proches.
• Pour demander une habilitation familiale, il faut déposer une requête au tribunal accompagnée de documents justifiant l'identité de la personne protégée, le lien de parenté et un certificat médical circonstancié.
• À la différence de la tutelle, l'habilitation familiale permet à l'habilité de gérer les actes, biens et intérêts de la personne protégée sous certaines conditions.
• Pour vendre le bien en résidence principale de la personne protégée, le mandataire devra solliciter au préalable l'accord du juge qui prendra la décision finale en fonction des intérêts de la personne protégée.
• Pour vendre le bien hors résidence principale de la personne protégée, le mandataire n'a pas besoin d'effectuer de démarche spécifique s'il s'agit d'une habilitation familiale générale, le cas échéant.