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Promulguée le 24 mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été adoptée afin de réglementer les conditions de location. De nombreuses mesures sont alors entrées en vigueur, tant pour les locataires que pour les propriétaires bailleurs, avec entre autres l’encadrement des loyers ou encore la lutte contre les logements insalubres. Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez savoir comment vous êtes impactés par la loi Alur ? Homki vous explique tout ce que vous devez savoir sur les dispositions de la loi Alur qui vous concerne.
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, plus communément appelée loi Alur, a été instaurée en 2014 par le gouvernement sous la présidence de François Hollande. Cette loi vise notamment, par le biais de nombreuses mesures, à améliorer l’accès au logement, renforcer les droits des locataires et réguler le marché immobilier en France.
L’ensemble des acteurs du marché immobilier est concerné par les dispositions de la loi Alur. Professionnels de l’immobilier, propriétaires bailleurs, locataires, syndicats de copropriété… La loi Alur s’applique à tous, d'une manière différente, selon les mesures qu'elle déploie.
À l’origine, la loi Alur prévoyait des dispositions relatives à l’encadrement des loyers dans certaines zones dites « tendues », c'est-à-dire des secteurs où la demande est très élevée comparativement à l’offre présente. Face à ce phénomène, certains propriétaires bailleurs sont alors tentés d’augmenter considérablement leur loyer.
Cependant, ce projet a été abandonné puis repris par la loi ELAN le 16 octobre 2018, qui a été ensuite mis en place à Paris à partir du 1er juillet 2019. Désormais, il est possible pour les villes possédant des zones considérées comme tendues de rejoindre le programme d’encadrement des loyers, comme l’ont fait les villes de Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.
L’encadrement des loyers poursuit l'objectif suivant : limiter les hausses abusives de loyers et favoriser l’accès au logement à un prix décent. Pour ce faire, la loi Alur prévoit notamment la création de loyers de référence, qui sont des montants maximums que les propriétaires ne peuvent pas dépasser.
Ces plafonds sont fixés par décret selon les types de logement et leur localisation. Ils sont révisés chaque année pour tenir compte de l'évolution des prix immobiliers.
De nombreuses communes du Pays basque ont depuis le 25 octobre 2023 la possibilité d’appliquer le dispositif d’encadrement des loyers, mais il sera actif au courant de l’année 2025 étant donné que les grilles de loyers permettant de fixer un loyer de référence seront communiquées en 2024.
À noter que l'encadrement des loyers ne s'applique pas pour les résidences HLM ainsi que les hébergements touristiques.
La loi Alur a instauré un modèle standard de contrat de bail plus simple à comprendre et qui permet d’éviter de potentiels litiges. Il existe un modèle de contrat pour les locations meublées et un autre pour les locations nues. Tous les nouveaux contrats de bail doivent suivre ce modèle, mais les propriétaires bailleurs peuvent tout de même y ajouter certaines clauses.
Ce nouveau contrat de bail doit stipuler des informations obligatoires telles que :
Par le biais de la loi Alur, les pouvoirs publics ont renforcé considérablement la lutte contre les logements insalubres, notamment en conférant plus de pouvoir aux autorités pour agir contre ce phénomène.
Avec la loi Alur, ils peuvent alors ordonner des travaux de mise aux normes ou de prévention aux propriétaires voulant mettre en location un bien indécent ou susceptible de le devenir.
De plus, depuis décembre 2016, les communes qui le souhaitent peuvent établir dans une zone délimitée de leur collectivité un permis de location, qui devra être obtenu par les propriétaires afin de limiter l'offre de bail de logements considérés comme insalubres.
Toujours dans le même objectif, la loi Alur a souhaité simplifier et renforcer les procédures administratives pour obliger les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires, prévoyant des sanctions adaptées en cas de refus ou de négligence de leur part. Le but final ? Garantir un logement décent pour tous.
La loi Alur a instauré de nouveaux délais de préavis pour certains cas. Désormais, le délai de préavis pour les locataires de biens vides peut passer de 3 mois à 1 mois pour certains cas dont la liste a été étendue par la loi :
En location meublée, le délai de préavis du locataire est d’un mois, peu importent les circonstances.
Du côté du propriétaire, ces dispositions ne sont pas les mêmes. En effet, celui-ci ne peut pas, à l'inverse du locataire, donner congé du bien qu’il loue comme il le souhaite. La résiliation du contrat de location ne peut se faire qu’à l’échéance du bail et uniquement pour certains motifs.
Le propriétaire dispose d’un délai de 6 mois pour prévenir le locataire que le bail ne sera pas renouvelé pour une location vide, et 3 mois pour une location meublée.
Le bailleur dont le motif de congé est frauduleux s’expose à une amende de 6 000 euros. De même, si le propriétaire expulse son locataire sans respecter la procédure, il encourt 3 ans d'emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
La loi Alur a également prolongé la durée de la trêve hivernale, qui débute désormais le 1er novembre et prend fin le 31 mars de l’année suivante.
La loi prévoit également de nouvelles dispositions en termes de délai de restitution du dépôt de garantie. Désormais, celui-ci est d’un mois à compter de la restitution des clés et de deux mois en cas de dégradations mentionnées sur l’état des lieux de sortie.
Depuis l’adoption de la loi Alur, les propriétaires bailleurs sont soumis à la réalisation de nouveaux diagnostics obligatoires. Le dossier de diagnostic technique doit désormais comporter deux obligations d’informations supplémentaires : un état de l’installation intérieure d'électricité et un état de l’installation intérieure de gaz.
Ces obligations de diagnostics s'ajoutent à celle des diagnostics de plomb, de performance énergétique et de risques naturels. De plus, avec la loi Alur, il est également obligatoire pour le propriétaire bailleur d’installer un détecteur de fumée dans le bien en location.
La notice d'information est un document dont l'objectif est d'informer les deux parties du contrat de bail sur leurs différentes obligations respectives.
Cette notice contient diverses informations relatives au bail telles que la durée du contrat de location, la durée du préavis, les demandes spécifiques de chaque partie, les conditions financières liées au loyer...
Ce document permet aux deux parties de savoir la marche à suivre en cas de manquement de la part du bailleur ou du locataire, par exemple lors d'une situation de loyer impayé par le locataire.
La loi Alur a rendu cette notice obligatoire à ajouter en annexe au contrat de bail. L'objectif de cette notice d'information est d'encadrer la transaction entre le bailleur et le locataire afin de la rendre plus fluide et claire.
Les points à retenir