Calcul charges locatives

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Les charges locatives correspondent aux dépenses liées à l’usage et à l’entretien d’un logement dont le propriétaire peut demander le remboursement au locataire. À quoi correspondent-elles ? Comment les calculer ? Comment le propriétaire peut-il les récupérer ?

Charges locatives appartement : définition

Lorsqu’un propriétaire met son bien en location, il doit payer, en plus de la taxe foncière, différentes sommes liées à l’entretien du logement et de la résidence. Il peut alors demander le remboursement d’une partie de ces dépenses à son locataire. Ce sont les charges locatives, également appelées “charges récupérables”.

À savoir : dans le cadre de la location d’une maison individuelle, il existe très peu de charges récupérables. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être appliquée au locataire.

En ce qui concerne les logements collectifs, la liste des charges locatives est plus fournie. Il est possible de la consulter sur le site du service public. Elle comprend notamment :

l’eau ;
l’électricité des parties communes ;
le chauffage collectif ;
le salaire versé au gardien de l’immeuble ;
les dépenses relatives à l’ascenseur ;
la rénovation et l’entretien des parties communes ;
l’entretien et l’exploitation des espaces extérieurs ;
la taxe de balayage ;
la redevance assainissement ;
etc.

Un contrat de location distingue toujours le loyer hors charge ainsi que le montant des charges locatives.

Charges au réel et charges forfaitaires

Il existe deux façons pour un propriétaire de récupérer le montant des charges locatives.

Au réel : avec cette façon de faire, le propriétaire réclame chaque mois une “provision pour charges” à son locataire, en se basant sur le montant des charges de l’année précédente.

Chaque année, le propriétaire du logement est alors tenu de faire une régularisation des charges. En cas de trop-perçu, il doit rembourser son locataire. A contrario, si les charges locatives ne couvrent pas l’ensemble de ses dépenses, il peut lui demander un complément.

En cas de demande de complément, le locataire peut vérifier si le montant qui lui est demandé est correct. Pour cela, le propriétaire lui adresse le décompte des charges locatives un mois avant la régularisation.
Au forfait : dans ce cas, un montant forfaitaire des charges locatives est indiqué dans le contrat de location. Il n’y a pas de régularisation possible.

Pour un logement loué vide, hors colocation, c’est le régime du réel qui s’impose. Pour les locations meublées et les colocations, le propriétaire a le choix entre les charges forfaitaires ou les charges au réel.

Comment calculer les charges locatives ?

Pour fixer le montant des charges locatives mensuelles, il faut se référer à deux documents.

Le dernier arrêté des comptes de copropriété. C’est le document remis par le syndic à la fin de chaque exercice. Il détaille l’ensemble des charges payables par le propriétaire ainsi que les charges récupérables auprès des locataires.
Le dernier avis de taxe foncière sur lequel figure le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La somme de ces montants constitue les charges récupérables auprès du locataire. Il suffit alors de diviser ce montant par 12 pour obtenir le montant mensuel des charges locatives.

Comment calculer la taxe d’ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est calculée pour chaque logement par l’administration communale. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, elle ne correspond pas directement au volume de déchets enlevés puis traités.

En réalité, un taux d’imposition est appliqué à la valeur locative cadastrale de l’habitation. Ce pourcentage est voté, chaque année, par la commune ou le groupement de communes. Il peut donc évoluer d’une année sur l’autre.

Comment répartir le paiement des charges locatives sur son locataire ?

Dans le cadre d’une copropriété, les dépenses liées à l’usage et à l’entretien des communs sont facturées au propriétaire en fonction de sa quote-part de charges de copropriété. Il les répercute ensuite directement à son ou ses locataires.

Dans le cadre d’une monopropriété, c’est le propriétaire qui définit la répartition des charges entre les locataires. Généralement, il répartit les charges au prorata de la surface de chaque logement. La loi veut que la répartition soit équitable. Par ailleurs, une fois fixée, elle ne peut plus être modifiée.

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