GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Août 2021

Peut-on augmenter le loyer de son locataire ?

Sommaire

    Vous louez votre bien depuis des années et vous vous rendez compte qu’il n’est pas au bon prix ? Sachez qu’un loyer ne peut pas s’augmenter comme on l’entend. Votre locataire reste protégé et une augmentation doit être justifiée. En effet, il existe un encadrement des loyers selon la commune du logement outre la législation propre à leur augmentation. Homki vous explique tout ce que vous devez savoir pour augmenter le loyer de votre locataire en respectant les règles.



    Peut-on augmenter le loyer de son locataire ?

    Le loyer peut-il être augmenté en cours de bail ?

    Le prix d’un bien en location est calculé selon sa localisation, sa surface, son nombre de pièces, ses prestations et bien d’autres critères. En tant que propriétaire, augmenter le loyer de son bien n’est pas une mince affaire. Selon la loi ALUR de 2014, pour être en droit d’augmenter le loyer de votre locataire en cours de bail, une clause de révision doit être inscrite dans le contrat de location. Si elle l’est, le bailleur peut réévaluer le montant du loyer à raison d’une fois par an. Dans le cas contraire, vous devrez attendre la fin du bail.

    Si le DPE (diagnostic de performance énergétique) du logement en question est étiqueté F ou G et qu’il se situe dans une zone tendue (28 villes), le loyer ne peut pas être augmenté, même en cas de relocation ou de renouvellement de bail.

    Si je me rends compte que le loyer avait été sous-évalué

    Par mégarde ou méconnaissance du marché immobilier, il arrive que l’on sous-évalue le logement que l’on loue. Si après conseils de professionnels ou recherches personnelles, le loyer paraît trop bas, vous êtes en droit de l’augmenter. Bien sûr, il faudra s’aligner aux loyers de biens similaires. Similaires par leur surface, leurs prestations et leur localisation. Comment faire ?

    Afin de présenter une réelle justification quant à cette augmentation, vous devez trouver 3 biens semblables, localisés dans le même quartier, et exposer leurs prix. Selon la ville -si elle compte plus d’un million d’habitants, 6 comparaisons sont exigées ! Ainsi, il faut convenablement prouver cette augmentation en montrant que les autres biens sont plus chers que le loyer fixé pour votre locataire.

    Quelles sont les démarches pour informer mon locataire de l’augmentation du loyer ?

    Impérativement, il faut prévenir le locataire de la révision de son loyer au moins 6 mois avant la fin du bail. Celui-ci doit répondre par un accord daté et signé, ce qui vous donne l’autorisation officielle de prélever un loyer plus élevé que le précédent. En revanche, s’il ne répond pas, voire s’il refuse, il sera contraint de quitter le logement à échéance du bail, mais paiera le même loyer jusqu’à cette date.

    Sachez qu’il n’existe pas de révision rétroactive quant à l’augmentation du loyer, vous êtes dans l’interdiction de demander un complément de loyer déjà versé.

    Comment augmenter le loyer entre deux locataires ?

    Attention à l’Indice de référence des loyers

    Parallèlement à l’inflation, le loyer de votre investissement locatif ou autre bien en location peut être augmenté entre deux locataires. Toutefois, afin de réguler une possible augmentation, il existe un indicateur qui sert de base pour la révision des loyers. En effet, l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE, cadre le montant de ces derniers. Ainsi, le prix proposé par le propriétaire ne peut excéder la variation de l’IRL.

    Procédure

    En tant que bailleur, vous devez respecter une procédure précise pour rendre l'augmentation effective.

    • Vous devez impérativement en informer votre locataire en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception ;
    • La date à retenir est celle correspondant à la réception de la lettre ;
    • Vous devez mentionner le montant du loyer proposé qui doit obligatoirement correspondre à l'indice de référence des loyers établi par l'INSEE.

    Si jamais vous ne respectez pas l’un de ces éléments, le loyer restera le même et le bail sera reconduit avec les conditions initialement prévues.

    Si j’ai fait des travaux

    Entreprendre des travaux dans le bien peut justifier une augmentation de loyer ! Que ce soit pour améliorer les performances énergétiques, pour réparer des dégâts causés par le temps, ou la mauvaise qualité des matériaux ou simplement pour rendre meilleure la qualité de vie de votre locataire en achetant du nouveau mobilier.

    Vous êtes ainsi autorisé à appliquer une hausse de 15% du montant des travaux sur le loyer annuel. Cette hausse peut également être pratiquée en cours de bail, à condition que le locataire l’accepte officiellement.

    Augmenter les charges locatives

    Certaines charges sont à la charge du locataire, ajoutées au montant du loyer. Ce dernier doit ainsi financer les services dont il bénéficie tels que l’entretien des parties communes, des espaces verts, les réparations ou encore la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

    Si celles-ci augmentent en cours de bail ou entre deux locataires, le propriétaire peut naturellement réguler leur montant en demandant de payer la différence ou/et en augmentant celles qui suivent. Les charges doivent ainsi être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire avec les dépenses réelles du propriétaire durant l'année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses, le propriétaire peut demander un complément ou, dans la situation inverse, reverser le trop-perçu au locataire.

    Que faire en cas de litige ?

    En tant que locataire

    Afin d’être en droit d’entamer des poursuites judiciaires en cas de litige avec votre propriétaire, soyez au fait de toutes les réglementations de la loi ALUR de 2014, qui a modifié l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, sachez que le propriétaire ne peut plus récupérer rétroactivement les augmentations de loyers qu'il aurait omis de réclamer.

    En outre, si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, vous pouvez contester l’augmentation en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire. En cas d'échec, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, voire le tribunal judiciaire.

    En tant que propriétaire

    Si vous révisez le loyer en cours d’année d’une façon justifiée et qu’il y a litige avec votre locataire, tentez de régler le problème à l’amiable. Attention, car comme indiqué plus haut, la hausse de loyer ne s’applique que pour les loyers qui restent à courir et elle doit être justifiée et convenablement réalisée.

    Lorsque vous informez votre locataire de votre projet d’augmentation de loyer (car il a été sous-évalué, car les charges ont augmenté, car vous avez des travaux) et qu’il refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du contrat, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation pour trouver un accord sur le prix.

    Si l'intervention de la commission départementale de conciliation ne suffit pas, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend votre logement.



    Les points à retenir

    • Une clause de révision doit être inscrite dans le contrat de location pour augmenter le loyer. .
    • La révision rétroactive de loyer n’est plus possible.
    • Pour augmenter un loyer qui avait été sous-évalué, il faut trouver 3 biens semblables pour prouver la légitimité de la hausse.
    • En cas de litige entre locataires et propriétaires concernant le loyer, la commission départementale de conciliation et le tribunal judiciaire peuvent intervenir.
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