GUIDE IMMOBILIER 7 min de Lecture | Avril 2021

Changer sa résidence secondaire en résidence principale ?

Sommaire

    La France compte 3,6 millions de résidences secondaires et logements occasionnels et fait ainsi quelques chanceux. La crise sanitaire qui n’en finit pas, le nouveau confinement et la démocratisation du télétravail poussent à faire réfléchir quelques Français. Et si vous vous installiez dans votre résidence secondaire ? D’autres envisagent même une autre configuration : vendre leur résidence secondaire en la déclarant en tant que résidence principale afin de bénéficier d’avantages fiscaux telle que l'exonération de la taxe sur la plus-value. Comment s’y prendre ? Homki vous informe sur tout ce qu’il faut savoir.


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    Les mesures sanitaires, censées endiguer la crise sanitaire, ont heurté de plein fouet nos libertés individuelles. Les villes sont à l’arrêt. Beaucoup souhaitent s’éloigner de la vie citadine pour une nouvelle vie, à la campagne, à la montagne ou près de la mer. Loin du centre-ville donc. Être confiné dans de plus grands espaces et posséder un extérieur constitue désormais un objectif de vie. C’est un phénomène qui prend de l’ampleur depuis peu. Par intérêt fiscal ou pour la qualité de vie, des Français désirent ainsi changer leur résidence secondaire en résidence principale.

    Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

    La résidence principale repose sur deux caractéristiques : c’est le logement où vous vivez principalement avec votre famille, et, celui où vous avez l’essentiel de vos activités. Il est important de définir la propriété car en fonction de son statut, la fiscalité n’est pas la même. En effet, la résidence principale bénéficie d’allègement fiscaux :

    • IFI : depuis 2020, abattement de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale pour l’IFI (imposition sur la fortune immobilière). Autrement dit, la maison ou l’appartement n’est valorisé dans la déclaration d’IFI qu’à hauteur de 70% du prix qu’il vaudrait s’il était mis en vente sur le marché;
    • Taxe d’habitation : 80 % des foyers bénéficient de la suppression de leur taxe d'habitation sur leur résidence principale depuis 2020. D’ici 2023, la totalité des foyers (en résidence principale) seront exonérés de cette taxe;
    • Imposition sur la plus-value : exonération totale pour la résidence principale;
    • Taxe foncière : ceux percevant l’ASI (allocation supplémentaire invalidité), ceux percevant l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées), ou ceux percevant l’AAH (allocation aux adultes handicapés) à condition de ne pas dépasser un seuil de revenus ainsi que les personnes de plus de 75 ans (qui ne dépassent pas un seuil de revenus), sont automatiquement exonérés de la taxe foncière sur leur résidence principale.

    Combien de temps faut-il passer dans l’habitation pour que celle-ci soit considérée en tant que résidence principale ? L’administration fiscale refuse de fixer une durée d’occupation minimale. Il est important de justifier que le logement soit suffisamment habité pour qu’il soit qualifié de résidence principale.  Lorsqu'un doute subsiste, la personne est tenue de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence principale au moment de la vente.

    Qu’est-ce qu’une  résidence secondaire  ?

    La résidence secondaire ou « occasionnelle » est en France, selon la définition de l'Insee, une habitation servant notamment de logement de villégiature à ses propriétaires, uniquement pour des périodes de courtes durées durant l'année (vacances, week-end, loisirs). Comme pour leur résidence principale, les propriétaires sont tenus de payer les frais d’acquisition lors de l’achat, dits frais de notaire, qui sont de 8% en moyenne. Idem pour la taxe foncière, calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, qui est elle-même révisée chaque année. Ce montant se voit appliquer un taux d’imposition défini annuellement par la collectivité locale où se situe le bien. Néanmoins, il existe certains cas où le propriétaire peut demander à bénéficier d’un abattement ou d’une exonération de la taxe foncière sur sa résidence secondaire, par exemple s’il est âgé de plus de 75 ans et perçoit des bas revenus. La taxe d’habitation est toujours en vigueur pour les résidences secondaires; certaines communes appliquent de surcroît une majoration de cette taxe pour les résidences secondaires. Enfin, il faut également payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui est calculée sur la valeur locative du bien. Même si les propriétaires ne se rendent pas souvent dans leur «maison de vacances», il ne faut pas omettre les charges courantes telles que l’eau, l'électricité, l’accès à Internet ainsi que les différents frais d’entretien.

    Changer sa résidence secondaire en principale : exonération de l’impôt sur la plus-value

    La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier. La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, quels que soient les montants. Si vous vendez une dépendance de votre résidence principale en même temps, elle est aussi exonérée. La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire (détenue depuis moins de 30 ans) est imposée à un taux de 36,2 % : 19% au titre de l'impôt sur le revenu et 17.2% au titre des prélèvements sociaux. Une surtaxe peut aussi être appliquée pour les plus-values supérieures à 50 000 €. Si le bien est détenu au moins 22 ans, la plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Et vous ne paierez plus aucun prélèvement social si vous gardez votre résidence secondaire au moins 30 ans. Si la personne réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale sera celle pour laquelle vous bénéficiez d’abattements en matière de taxe d’habitation.

    Gare à l’administration fiscale

    Sachez que si vous décidez d’inverser entre vos deux résidences, pour changer de vie ou en vue de vendre prochainement, vous devez justifier que vous avez bien pris la décision de vous y installer réellement. Il est très simple pour l’administration de vérifier que le logement déclaré comme votre résidence principale est bien celui dans lequel vous habitez à l’année : école de vos enfants, lieu de travail, courrier, factures. La consommation énergétique peut être prise en compte par la juridiction administrative pour faire échec à l'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale, si jamais il existe des doutes. Dans le cas où Bercy se rendrait compte que vous ne viviez pas dans votre résidence déclarée comme principale, cela donnerait lieu à une requalification fiscale et ainsi, le paiement de la taxe sur la plus-value.

    Quelles sont les démarches à effectuer ?

    Au regard de l’administration, il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. Alors comment inverser sa résidence principale et sa résidence secondaire ? Lorsque vous emménagez définitivement dans votre lieu de vacances, il est possible que votre caisse évalue cette nouvelle situation. D'autant plus si :

    • Votre résidence secondaire vous assurait un revenu locatif qui contribuait au remboursement de votre prêt immobilier;
    • Si vous souhaitez louer votre résidence principale acquise avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro), moins de six ans après son achat.

    Il est primordial de déclarer aux impôts votre changement de résidence principale. Concrètement, le changement ne sera pas pris en compte si l’adresse figurant sur les déclarations d’impôt sur le revenu est située dans une autre commune. Le changement d’adresse doit aussi concerner le conjoint, car le logement sera désormais celui du couple. Pour les enfants, un changement d’école sera également nécessaire. Sachez que si vous changez de résidence principale dans l’objectif de vendre, il est préférable de laisser passer un peu de temps entre ces changements administratifs et la vente effective du logement. Par exemple, le temps d’une ou deux échéances fiscales importantes, comme le paiement de la taxe foncière. Ces éléments sont scrutés de près par l’administration fiscale.

    Vous devez ainsi déclarer ce changement de résidence à la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Cela peut être effectué en ligne, par courrier ou par les services de contact à distance. Vous devez aussi prévenir les assurances, les fournisseurs d’énergie, la banque etc. L'adresse de la résidence secondaire, anciennement résidence principale, peut être utilisée pour des services personnels tels que l’adresse bancaire, l’adresse pour la taxe foncière et la taxe d’habitation, l’adresse reconnue par la Sécurité sociale. En définitive, ce n’est pas une décision à prendre à la légère.


    Les points à retenir

    • Résidence principale et résidences secondaires : leur fiscalité est différente
    • La résidence principale bénéficie d’avantages fiscaux
    • Inverser résidence principale et secondaire est envisageable si vous souhaitez vendre votre logement
    • L’administration fiscale vérifie minutieusement que vous vivez bien dans votre résidence secondaire en cas de changement avec sa résidence principale

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