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Lorsque l’on parle de donation, de vente ou d’achat immobilier sans usufruit, il est question de nue-propriété. Quelle est la définition juridique de ce type de propriété ? Quels sont les droits du nu-propriétaire, de l'usufruitier ? Quels sont les avantages, les inconvénients ? Homki vous résume tout ce que vous devez savoir sur le sujet !
Nue-propriété : définition du droit civil qui indique la propriété d’un bien dont l’usufruit appartient à quelqu’un d’autre. Il détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir.
Usufruit : du latin usufructus, usus qui signifie « droit d’utiliser une chose » et fructus « droit d’en percevoir les fruits ».
Nu-propriétaire : titulaire d’un bien dont une autre personne possède l’usufruit. Il détient l'abusus, le droit de disposer de la chose (les trois attributs du droit de propriété étant usus, fructus, abusus).
Usufruitier : c’est celui qui dispose du droit de jouissance et d’usage du bien sans être propriétaire de celui-ci.
La nue-propriété signifie que le logement a fait l'objet d'un démembrement et que l'on est propriétaire du bien sans pouvoir en bénéficier, c’est-à-dire l’occuper, le louer ou le vendre sans l’accord de l'usufruitier. On acquiert les murs à une décote sur le prix de 30 à 50 % et on obtient la pleine propriété au bout d’un certain temps. De 10 à 20 ans lorsque le programme a été commercialisé par un professionnel de la nue-propriété ou lors du décès de l’usufruitier lorsque cela a été fait par un don de démembrement. Il ne faut pas confondre avec l'indivision dans laquelle les indivisaire possèdent des droits de même nature sur le bien. La vente en nue-propriété peut être une alternative au viager.
Maintenant que vous maîtrisez davantage les termes techniques, il convient de faire une mise en situation pour éclaircir la notion.
Admettons qu’un couple de retraités souhaite faire don (en démembrement) de leur appartement à leur seul fils tout en gardant la jouissance du bien. Ce dernier devient nu-propriétaire de cet appartement et ses parents conservent l’usufruit du bien, c’est-à-dire qu’il y habitent sans verser de loyer à leur fils. Ce sont les usufruitiers.
Sans aucun doute, l’avantage premier d’acquérir un bien en nue-propriété est de pouvoir économiser de 30 à 40 % de sa valeur. Cela est dû au fait que le propriétaire est privé de la jouissance des lieux pour y habiter et ne peut obtenir de revenus sur ce dernier tels que des loyers. Cela permet de se constituer un patrimoine car l’investissement en nue-propriété est une façon d'acquérir un bien immobilier à moindre coût.
La donation en démembrement consiste à diviser la pleine propriété. Un donateur cède de son vivant à un héritier, ou autre, un bien en nue-propriété mais il conserve l’usufruit (comme évoqué dans l’exemple ci-dessus). Cela permet de profiter d’avantages fiscaux non négligeables.
En effet, les droits de donation s’avèrent réduits car ils sont calculés sur le montant de la nue-propriété et non sur la valeur réelle du bien. Cela se calcule en fonction de l’âge du donateur :
Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien sans droits de succession à payer.
Le propriétaire qui acquiert un bien en nue-propriété ne paie pas de charges de copropriété, pas d’impôts locaux inhérents à la propriété (taxe foncière et taxe d’habitation), pas de frais d'entretien. En sus, le bien acquis en nue-propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier du nu-propriétaire; ce qui détermine l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Dans ce cas juridique, c’est l’usufruitier qui s’occupe de la gestion locative du bien en question, c’est lui qui s’assure de la logistique, du paiement des charges, etc. Cela permet une certaine tranquillité d’esprit au nu-propriétaire qui évite les risques de la gestion locative.
Le premier inconvénient de la nue-propriété est que son propriétaire ne peut pas jouir du bien, il ne peut donc pas y habiter.
En investissant dans un bien immobilier en nue-propriété, certes le montant sera moins élevé, mais vous ne pourrez pas obtenir de revenus fonciers. Aucun loyer ne peut être perçu par le nu-propriétaire, ce qui doit être pris en compte dans le plan de financement.
Pour vendre un bien en nue-propriété, le nu-propriétaire et l'usufruitier doivent se mettre d'accord. Parallèlement, le montant de la vente doit être réparti selon l'âge de l'usufruitier, d'après un barème établi par l'administration fiscale (voir tableau ci-dessus). Si par exemple l'usufruitier a 68 ans, la valeur de son usufruit s'élève à 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 60 %. Admettons que le bien soit vendu à 250 000 €, l'usufruitier touchera 100 000 € et le nu-propriétaire 150 000 €.
À savoir : si le bien constitue la résidence principale de l'usufruitier, il ne sera pas redevable de l'impôt sur la plus-value, au même titre qu'une vente immobilière traditionnelle.
Le dispositif d’Usufruit Locatif Social permet à un particulier d’acheter un bien neuf ou un bien ancien situé en zone de tension locative en nue-propriété. L’usufruit est cédé à un bailleur social qui propose le logement à un loyer modéré. Cela permet à l'acquéreur d'investir en vue de le revendre plus tard en bénéficiant de la plus-value sans supporter de charges et taxes.
Les points à retenir