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Viager, enchères, réméré, échange de biens, don : il existe plusieurs types de transactions immobilières. Bien moins connues que les ventes classiques entre particuliers ou par le biais d'agences immobilières, elles sont pourtant des solutions utilisées tous les jours en France pour céder son bien. Homki vous passe en revue les différentes ventes possibles dont certaines pourraient vous intéresser, selon votre profil et votre situation.
La plupart des ventes immobilières se déroulent de manière classique. Un propriétaire vendeur transfère sa propriété à un acquéreur en contrepartie d’un règlement financier, formalisé par un contrat de vente réalisé par un notaire.
Chaque année, 70 % des vendeurs passent par une agence immobilière ou un mandataire pour vendre leur bien. Cela permet de déléguer le processus de vente à un professionnel qui s’occupe de toutes les étapes : de l’estimation à la prise des photos, la réalisation des visites, la publication de l’annonce jusqu’à la constitution du dossier notaire.
Des propriétaires font le choix de vendre leur bien seul, de particulier à particulier. Ces derniers estiment le prix de vente du bien, s’occupent de la commercialisation en étant restreint sur le nombre de sites d’annonces et gèrent les différentes démarches administratives. Le propriétaire vendeur doit tout de même se rapprocher d’un notaire pour organiser la signature de l’acte authentique.
La vente en viager est un contrat qui repose sur le principe qu’une personne (souvent âgée) vend son bien immobilier en viager à un acquéreur qui, en échange du transfert du titre de propriété, s’engage à verser un bouquet, un capital initial, ainsi qu’une rente viagère, c’est-à-dire une somme mensuelle (trimestrielle ou annuelle, dans certains cas) à verser jusqu’au décès du propriétaire du bien. C’est à ce moment-là que le débirentier devient propriétaire, d’où le caractère spécial de cette transaction.
Par ailleurs, il existe deux types de viager : libre ou occupé. Soit le propriétaire reste vivre dans le bien et l’acquéreur obtient une décote de 25 % du prix en moyenne, soit l’acquéreur occupe le bien (cas plutôt rare où le montant du bouquet et de la rente est supérieur à celui d’un viager occupé). Comme toutes les ventes de biens immobiliers, la vente en viager exige l'intervention d'un notaire pour signer l'acte de vente.
Il existe trois types de ventes aux enchères immobilières : domaniales, judiciaires ou notariales. Pour les particuliers, c’est la vente aux enchères notariales (ou vente à la bougie) qui est la plus adaptée. On parle de vente « à l’amiable », car elle est désirée par le vendeur, et non forcée par la justice. Elles sont organisées soit dans les chambres des notaires, soit sur place, soit dans un local proche du bien vendu. Tout le monde peut participer et enchérir lors des ventes aux enchères notariales. Pour vendre son bien de cette façon, il faut contacter un notaire et remplir le cahier des charges du bien. Il n’existe ni délai de rétractation ni de condition suspensive.
Lorsque la propriété se vend, l’acheteur doit verser immédiatement un acompte de 10 %, puis dispose d’un mois pour déposer les 90 % restants. C’est l’acquéreur qui doit s’acquitter des frais de notaire, qui agit en tant qu'intermédiaire, qui sont fixés à 5 % HT pour les montants inférieurs à 45 735 euros et 2.5 % HT en cas de dépassement de ce seuil, plus une TVA de 20%. Enfin, l'adjudication ne devient définitive qu'au bout de 10 jours, si personne n'a renchéri (de plus de 10 % du prix de vente).
La vente à réméré permet à un propriétaire endetté de se faire racheter son crédit par un investisseur tout en restant dans le bien. Comment cela fonctionne-t-il ? Quel intérêt pour l’investisseur ?
Le vendeur d’un bien immobilier cède la propriété à un tiers contre une somme d’argent, moyennant une possibilité de le racheter sur une durée déterminée (de 6 mois à 5 ans). Il doit, en échange, lui verser une indemnité d’occupation mensuelle déterminée à l’avance (le propriétaire vendeur occupant du bien devient locataire du nouveau propriétaire). À l’issue du délai, soit il peut racheter le bien, soit il perd la propriété de son bien. L’investisseur, quant à lui, bénéficie d’un prix bien plus intéressant pour le bien en question, reçoit pendant le délai un loyer et peut devenir complètement propriétaire si le vendeur ne peut pas racheter ledit bien.
Bien que ce type de transaction soit très rare, il existe bien des situations où des propriétaires échangent leurs biens devant la loi. Tous les frais inhérents à la transaction sont donc partagés en deux. L’échange peut se faire lorsque les biens sont de la même valeur, ou lorsqu’ils ne sont pas de la même valeur. Dans ce cas-là, l’acquéreur du bien le plus onéreux doit régler la soulte : la somme qui représente la différence de valeur. En sus, un coût de mutation doit être appliqué sur le bien le moins cher, et réparti entre les deux propriétaires.
Transmettre un bien à un tiers de façon gratuite est un acte légal. C’est un type de transaction car c’est une transmission de patrimoine (en dehors des affaires de succession ou d’héritage). Donner un bien immobilier implique de passer obligatoirement par un notaire, que ce soit un terrain, un bâtiment ou un logement. En outre, le bénéficiaire du don (le donataire) doit le déclarer au Trésor Public (sur impots.gouv ou par courrier).