Vendre une maison moins de 5 ans après l'avoir achetée : risques et conseils

Est-ce risqué de revendre son bien peu de temps après l’avoir acheté ?

Vous avez le droit de vendre quand vous le souhaitez, même quelques mois après signature et même avec un crédit en cours, que vous ayez des motivations personnelles ou professionnelles ! Or, excepté dans le cas où la propriété, située dans une zone très tendue, prendrait énormément de valeur en peu de temps, il est relativement rare de réaliser une belle plus-value en vendant sa propriété moins de 5 ans après l’avoir achetée. Ainsi, vous devez savoir qu’il existe différents risques, notamment financiers, lors d’une telle opération.

Si vous êtes forcé de déménager et qu’une vente immobilière précipitée vous fait perdre trop d’argent, vous pouvez éventuellement louer votre bien en tentant de trouver un montant de loyer équivalent à vos frais fixes relatifs à la propriété.

Attention, les marchands de bien, quant à eux, ne sont pas concernés par cette règle connue dans le monde de l’immobilier. En effet, ces professionnels ont un modèle d’affaires basé sur la revente de biens valorisés en peu de temps.

Tenter d’amortir les frais liés à votre achat

L’achat immobilier entraîne de grosses dépenses telles que :

• Les frais de dossier liés au prêt ;
• L’assurance et les intérêts liés à l’emprunt ;
• Les frais de notaire ;
• Les frais d’agence immobilière (70 % des ventes en France passent par une agence) ;
• Les impôts locaux ;
• Parfois, des charges de copropriété.

Il ne faut pas négliger ces frais qui constituent une part importante du prix total de l’achat et, surtout, ne pas oublier qu’être propriétaire entraîne des dépenses courantes (et supplémentaires si l’on compare au fait d’être locataire). Ainsi, il est conseillé de faire ses calculs avant de penser à une vente anticipée. Lorsque l’on préconise d’attendre quelques années avant de revendre, c’est ainsi pour rentabiliser ces frais annexes en comptant sur la plus-value.

Frais de remboursement anticipé de crédit immobilier

Lorsque vous vendez un bien immobilier pour lequel vous avez souscrit un prêt bancaire, vous pouvez être amené à payer des frais de remboursement anticipé de cet emprunt. Ce sont des IRA (indemnités de remboursement anticipé) de 3 % du montant restant dû et qui ne peuvent excéder 6 mois d'intérêts courus.

Cependant, selon l'article L. 313-48 du Code de la consommation, aucuns frais de remboursement anticipé ne pourront vous être demandés si vous êtes concerné par l’un de ces cas :

• changement de lieu d’activité professionnelle ;
• décès de l’un des co-emprunteurs ;
• cessation forcée de l’activité professionnelle de l’un des emprunteurs.

Espérer générer une plus-value immobilière

L’idéal, quand on investit dans un bien immobilier, c’est de tenter de réaliser une plus-value lors de la revente de celui-ci. Il faut être conscient qu’une résidence principale est exonérée des plus-values immobilières, contrairement aux résidences secondaires. Or, il est rare que vous puissiez dégager une plus-value suffisante en quelques mois… Si vous vendez moins de 5 ans après avoir acheté, en fonction de votre secteur, vous pouvez dégager une plus-value. Le marché immobilier est lent, selon les secteurs, et il faut être conscient de ses variations.

Comment éviter les frais d’une revente précipitée ?

Outre la réalisation de diagnostics obligatoires, la vente précipitée peut entraîner le paiement de frais supplémentaires, notamment fiscaux et bancaires.

Remboursement de la TVA

Revendre un bien immobilier neuf avant les 5 ans d’acquisition ou acheté sur plan (VEFA) et non encore livré peut entraîner le paiement de TVA.

Transfert de prêt immobilier en cas de nouvel achat

Vous souhaitez vendre votre maison avant 5 ans pour acheter un nouveau bien ? Vous pouvez alors réaliser un transfert du prêt immobilier qui permet de transférer le prêt souscrit pour achat sur une acquisition ultérieure. En principe, les prêts immobiliers intègrent cette possibilité, alors n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller bancaire. L’avantage ? Éviter de s’acquitter des indemnités de remboursement anticipé dans le cas où votre prêt immobilier ne serait pas soldé à l’issue de la vente (cas très courant).

Conseils pour la revente rapide d’un bien immobilier

Si un bien est vendu quelques mois après achat, les acheteurs potentiels peuvent se méfier ! Naturellement, les visiteurs se demanderont s'il y a des problèmes avec la propriété, les voisins ou la zone en général. Tâchez d’expliquer vos motivations, rassurez-les. Ou encore mieux, passez par une agence immobilière qui réalisera les visites et saura conseiller au mieux les potentiels acquéreurs.

Dans la même idée, pour vendre un bien immobilier, il faut trouver un prix de vente. Ainsi, il est conseillé de s’approcher d’un agent immobilier pour estimer le prix du bien. En fonction de l’évolution des prix du secteur, de l’attrait du quartier, des possibles rénovations et travaux réalisés dans le bien, il trouvera le prix idéal pour vendre rapidement.

Faire une étude de marché sur les agences de secteur

Attention cependant : des frais d’agence de 5 % du prix du bien en moyenne en France feront considérablement baisser votre net vendeur. Il sera ainsi difficile de dégager une plus-value ! La meilleure solution reste de passer par une agence immobilière à prix fixe. Attention à choisir la bonne agence : Homki a des conseillers immobiliers par secteur, experts de leurs villes. D’autres agences digitales n’ont pas de professionnels sur le terrain et vous devrez vous-même faire les visites…

Les points à retenir

• La loi n’impose aucun délai pour la revente d’un bien.
• Il existe différents risques, notamment financiers, de revendre avant 5 ans.
• Pour espérer dégager une plus-value lors de la revente, il faut revendre le plus tard possible et suivre les prix du marché du secteur.
• Il est possible que vous deviez payer des IRA (indemnités de remboursement anticipé) lors d’une vente précipitée.