GUIDE IMMOBILIER 10 min de Lecture | Mars 2022

Comment vendre son bien entre particuliers en 2022 ?

Sommaire


    Réaliser la plus belle opération lorsqu’on vend son appartement ? C’est le rêve de tout le monde ! Il est clair que l’on souhaite tous vendre au meilleur prix, dans les meilleurs délais et à moindre frais. Face à des frais d’agence jugés souvent trop élevés, les vendeurs se lancent de plus en plus dans la vente entre particuliers. Or, il faut être conscient qu'en France 2 ventes sur 3 se finalisent par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Bien que cela soit plus compliqué qu'il n'y paraît, certains s'improvisent agent en herbe ! De l’estimation en passant par la publication, les visites, l'administratif, la négociation, le notaire, Homki vous livre ainsi quelques conseils afin de réaliser votre future vente avec succès. 

    Vendre entre particuliers en 2022 Homki

    Estimer votre appartement au prix juste


    Prendre en compte toutes les caractéristiques


    Pour vendre son logement, il est impératif d’évaluer le bon prix de votre appartement. Pour se faire, il est essentiel de bien prendre en compte les caractéristiques de votre appartement (superficie, nombre de pièces, étage, équipements) mais aussi d'analyser en amont les prix pratiqués dans votre commune et notamment dans votre quartier en vous informant sur des biens similaires.

    Se renseigner sur les biens vendus 


    Certains pourraient dire qu'« estimer un bien sans connaître le marché, c’est comme jouer en Ligue 1 sans avoir jamais touché un ballon de foot...» Pourtant, aujourd’hui, de nombreux outils tels que les simulateurs d’estimations ou la base de données DVF rendent l’appréciation des particuliers bien plus évidente et surtout plus juste. 

    Bien sûr, ceci ne donne que des tendances globales. Les premiers retours client amènent souvent à quelques ajustements. Par exemple, si votre bien suscite pas mal d’intérêt mais ne reçoit aucune offre, ce dernier est sans doute jugé peu attractif par rapport au prix demandé. Il faut alors envisager un prix à la baisse. Car tout se vend, à condition d'être au prix du marché ! 

    Rédiger une annonce de qualité avant de la publier


    Dès la publication, votre bien doit attirer, charmer et convaincre les futurs acquéreurs et ce, grâce à des photos de qualité et une annonce attrayante. Vous souhaitez faire des ravages sur le marché de l’immobilier ? Nettoyez, épurez, débarrassez, réparez ; il n’y a pas de secret, votre bien doit être préparé à la vente et aucune pièce ne doit être lésinée. La première impression est souvent la bonne, alors mettez toutes les chances de votre côté.

    L’annonce doit comporter un maximum d’éléments essentiels et déterminants dans le cadre d’une vente :

    • Surface en m2 ;
    • Nombre de pièces ;
    • Étage ;
    • Date de construction ;
    • Exposition ;
    • Equipements ;
    • Etat général ;
    • Annexe ;
    • Charges (dans le cadre d’une copropriété) ; 
    • Taxe foncière.

    Bien que la géolocalisation exacte du bien permette très souvent de mieux appréhender les attentes des futurs acquéreurs afin de qualifier les visites, elle n’est pas forcément conseillée dans le cadre d’une vente entre particuliers. En effet, les curieux n'auraient aucun scrupule à venir sonner à votre porte un dimanche soir à 22h.

    Les photos jouent également un rôle essentiel. Sans pour autant faire appel à un photographe professionnel, une photo claire et cadrée prise de votre smartphone pourrait convenir pour illustrer votre bien. Il serait d’ailleurs dommage de se contenter d’une annonce gratuite avec seulement trois photos. Souvent, quelques euros suffisent pour donner l’opportunité et l’envie aux futurs acquéreurs de cliquer sur votre annonce. En tant que particulier, vous n’aurez malheureusement pas accès aux portails professionnels alors ne perdez aucune occasion de vous démarquer.

    Sur quels portails immobiliers peut-on publier l'annonce ?


    Il faut être conscient que de nombreux portails restent réservés aux professionnels et que les particuliers ne peuvent pas publier sur les sites notoires tels que Se Loger, Bien Ici etc. 

    Ainsi, pour les ventes de particulier à particulier, les plateformes les plus connues restent LeBoncoin, qui n’est plus à présenter, et le n°1 de l’immobilier entre particuliers, le site PAP. Ce dernier propose de diffuser votre annonce gratuitement en limitant les fonctionnalités, ou sous forme d’abonnement allant de 49 €/ mois à 180 € pour 6 mois, selon le nombre de photos et les options de publication choisies. Le site propose également un coaching immobilier. Ce service a évidemment un coût : 790 €/an et il faut néanmoins que vous réalisiez vous-même les visites.

    Voici également un tour d'horizon d’autres plateformes, parfois moins connues mais sans doute toutes aussi efficaces : 

    • paruVendu.fr : une annonce gratuite avec seulement 3 photos ;
    • entreparticuliers.com : suivant les prestations choisies, votre annonce coûte entre 99 et 285 € / an en moyenne ;
    • i-particuliers.fr : prévoir un budget de 9 €/semaine pour publier votre annonce ;
    • zeroagence.fr : offre gratuite, illimitée mais aucun accompagnement.
    Force est de constater qu’en tant que simple particulier, optimiser la visibilité de son bien n’est pas chose aisée et ce n'est pas gratuit.

    Cependant, il ne faut pas sous-estimer la force de frappe des réseaux sociaux. En effet, ces dernières années ont prouvé que les médias sociaux jouaient un rôle majeur dans le secteur de l’immobilier. Facebook et Instagram apparaissent aujourd’hui comme des incontournables dans le cadre d’une vente immobilière, notamment la Marketplace.

    Réunir les documents essentiels à la vente et réaliser les diagnostics techniques


    Une annonce immobilière doit comporter certaines mentions légales obligatoires comme les valeurs DPE. La mise en vente de votre bien implique donc de faire réaliser l’ensemble des diagnostics techniques du bien. Grâce à ce dossier, l’acquéreur pourra alors prendre sa décision en toute connaissance de cause. Découvrez la liste complète des diagnostics à fournir .

    La vente d’un bien nécessite également de rassembler un certain nombre de documents. Il est avant tout primordial de fournir le titre de propriété. Seul ce document est en mesure d’attester que vous êtes bien propriétaire du bien concerné. Il faudra également vous munir de votre taxe foncière et d'une pièce d’identité.

    Dans le cadre d’une copropriété, la loi Alur demande en outre au vendeur de fournir :

    • le carnet d’entretien ;
    • le règlement de copropriété ;
    • les 3 derniers PV d’assemblée générale ;
    • le relevé des charges.

    Organiser les visites de votre appartement entre particuliers


    Vient ensuite le moment de la rencontre ! En tant que particulier, il est capital de mener à bien les visites des futurs acquéreurs. Dans un premier temps, il faut savoir flairer le bon candidat à travers le téléphone. Entre ceux qui n’ont pas bien défini leurs critères de recherche, ceux qui ne mesurent pas bien leur capacité de financement et enfin ceux qui n’ont pas toujours choisi le moment propice pour se lancer dans un projet immobilier, il faut savoir faire le tri pour ne garder finalement que les acheteurs les plus motivés. Vous serez sans doute confronté à toutes les agences immobilières qui, malgré la mention “agences s’abstenir”, cherchent par tous les moyens à récupérer votre bien à la vente. Bonne chance pour leur faire comprendre !

    La visite : renseigner les visiteurs tout en interrogeant les motivations 


    Il va de soi que votre présence est indispensable lors des visites, et ce, pour deux raisons. Vous devez en effet accompagner vos visiteurs avant tout pour présenter votre bien, renseigner un maximum de détails et répondre à leurs questions, mais pas que. En effet, cette rencontre permet également de créer un lien, se renseigner sur leur projet de vie et ainsi identifier leur motivation. Une vente immobilière n’en demeure pas moins une aventure humaine. Le coup de foudre immobilier existe, aussi bien pour l’acquéreur que le vendeur, mais il faut tout de même rester prudent car un bon feeling de prime abord peut parfois s'avérer trompeur. 

    Étudier les offres d’achat reçues de particulier à particulier


    Faire attention au financement  


    Bien que vous soyez non-professionnel, il vous faut garder une ligne de conduite et redoubler de vigilance face aux potentiels acquéreurs. Vous ne devez en aucun cas vous laisser berner par certaines affinités. Il faut alors garder en tête qu’un bon acquéreur est avant tout celui qui aura le meilleur dossier de financement.

    Dès lors qu’un visiteur montre un certain intérêt pour votre bien, il est donc indispensable d’analyser avec attention son offre d’achat et son dossier de financement. Bien qu’une lettre de confort ne garantisse pas nécessairement l’obtention du prêt, elle pourra vous rassurer quant à la solidité du dossier.

    Aujourd’hui, on considère qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter au-delà de 33 %. Le taux d’endettement ne doit pas excéder le tiers des revenus du foyer, au-dessus les banques estiment que le risque de défaut de remboursement est trop important. Sachant ça, il est assez facile, même pour un particulier, de détecter les mauvais élèves.

    Comment répondre à l'offre d'achat ? 


    Vous pouvez : 

    • l’accepter au prix donné avec les conditions suspensives expressément transcrites dans le document ;
    • la refuser (car vous estimez que le prix n’est pas suffisant, que les conditions suspensives ne vous conviennent pas ou bien que la situation financière de l’acquéreur n’est pas assez sérieuse) ;
    • transmettre à l’acquéreur une contre-proposition écrite. Cette dernière permet de proposer : soit un prix supérieur à celui proposé, soit des conditions suspensives différentes (telles que le délai de vente, une absence de servitudes etc.).

    Ainsi, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Vendeur(s) et acquéreur(s) manifestent leur volonté de s’engager.

    Même si votre bien plaît, il peut donc faire l’objet d’une négociation. Une offre d’achat est valable 10 jours, pendant lesquels l’acquéreur peut se rétracter à tout moment, sans motif particulier, si vous n'avez pas émis de réponse. Si vous l'acceptez, il ne peut plus se rétracter (jusqu'au délai de rétractation permis après la signature de l'avant-contrat). En revanche, en tant que vendeur, dès lors que vous acceptez une offre, vous ne pouvez pas revenir en arrière. Il est donc crucial de s’assurer des bonnes intentions des futurs acheteurs afin que la vente aille jusqu’à la signature chez le notaire. 

    Signer votre compromis et acte authentique entre particuliers


    On pourrait penser que le plus gros est passé, mais pas tout à fait. Vous devez tout d’abord signer, ce qu’on appelle dans le jargon, un avant-contrat. Bien qu’il puisse être signé devant un notaire, de nombreux particuliers optent pour la forme sous seing-privée, signé uniquement entre les parties. La signature du compromis ou de la promesse de vente permet de fixer certaines clauses essentielles à la vente notamment la désignation du bien, le prix entendu, les conditions générales, les conditions suspensives et la date butoir de l’acte définitif.

    Après 3 mois, environ, vient enfin l’acte final, qui à la différence de l’avant-contrat, doit prendre obligatoirement la forme authentique et doit être signé en présence d’un officier public. La présence d’un notaire fait foi : ce dernier doit alors informer les parties de la portée de leur engagement et doit s’assurer de la véracité des éléments inscrits dans le contrat. À l’issue de la signature, la transaction est alors officielle et l’acquéreur peut alors récupérer le titre de propriété et les clés du bien. 

    Être conscient des difficultés que la vente entre particuliers entraîne


    Il est évident de constater que la vente entre particuliers n’est pas une mince affaire ! 

    Pour réussir à vendre vite et au meilleur prix, il faut savoir multiplier des compétences : l'expertise immobilière, la clairvoyance, le goût, la créativité, l’organisation, la sociabilité et parfois l’empathie, la négociation, la ruse. Surtout, la disponibilité qui reste assurément la faculté la plus importante dans le cadre d’une vente. Car la vente d'un bien peut prendre beaucoup de temps  à cause de tâches fastidieuses et chronophages. Il semble alors clair qu’un accompagnement professionnel ne pourrait que vous faciliter la vie.

    Mais toutes ces qualités valent-elles vraiment 5 % de votre bien ? Bien sûr que non ! Homki, l’agence nouvelle génération, vous propose ainsi un accompagnement de A à Z avec un professionnel de votre secteur, et ce, pour 3 900 €, quelle que soit la valeur du bien. Le prix d’une vente entre particuliers, les soucis en moins, ça vous tente. 





    Les points à retenir

    • Il est impératif d’évaluer le bon prix de votre appartement et de ne pas le surestimer.
    • Les photos, la qualité de l'annonce et les supports sont essentiels pour taper dans l'œil des acquéreurs.
    • Pour vendre son bien, il faut réunir des documents obligatoires, réaliser les diagnostics techniques et savoir organiser les visites.
    • La qualification des acquéreurs, l'offre d'achat et les organisations des signatures chez le notaire impliquent une organisation et des connaissances immobilières qu'il ne faut pas négliger.
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