Défiscaliser une location meublée

Si l’on en croit les ‘on dit’, investir dans de la pierre est ce qu’il y a de plus sûr ! Malgré tout, devenir un investisseur aguerri n’est pas toujours évident. Quel type de location, quel type de régime fiscal, comment défiscaliser ? Un véritable casse-tête ! Il est donc temps de vous donner les clés pour optimiser votre investissement notamment dans la location meublée.

Quels sont les avantages d’une location meublée ?

Plusieurs raisons peuvent pousser un futur bailleur à opter pour une location meublée :

• Se démarquer de la concurrence sur le marché locatif : bien que de plus en plus fréquente, notamment de par le succès des locations saisonnières, la location meublée reste plus rare que la location nue ;
• De part l’équipement du bien, le montant du loyer peut être 10 à 30 % plus élevé que pour une location vide ;
• Un bail meublé se révèle plus souple qu’un bail classique. Sa durée est d’un an renouvelable voire de 10 mois maximum sans reconduction tacite dans le cadre d’un bail à mobilité destiné aux étudiants ou aux salariés en mutation professionnelle ;
• La vacance locative peut avoir le bénéfice de se séparer d’un mauvais locataire et limiter les risques d’impayés ;
• Les recettes locatives ne sont pas déclarées comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux permettant ainsi, comme une entreprise qui pourrait amortir la valeur de ses locaux et ses équipements, de bénéficier d’avantages fiscaux tels que les abattements ou la déduction de charges.

Quelles sont les obligations en tant que propriétaire ?

Fixées par le décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015), les règles d’une location meublée s’avèrent plus strictes qu’une location nue. Le bien doit être décent et respecter certains critères d'ameublement tels que certains meubles, de l’électroménager, des luminaires ou du matériel d’entretien. (découvrir la liste complète).

En tant que loueur en meublé, professionnel ou non-professionnel, vous devez également vous acquitter de certaines démarches administratives, notamment l’immatriculation auprès d’un centre de formalités des entreprises. Si l'activité de location de logements meublés n'est pas assortie de la fourniture de services, l'inscription doit se faire auprès des CFE des Urssaf alors que si tel est le cas (exemple résidence de service) l’inscription devra alors se faire auprès des chambres de commerce et d'industrie.

Cette inscription permettra ainsi au bailleur d’obtenir un numéro SIRET, déclarer le lancement de son activité et indiquer son régime d’imposition choisi.

A noter que l'inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (numéro Cerfa 11921) disponible sur le site de la Direction générale des entreprises

Bien que louer en meublé vous permet de bénéficier d'une grande liberté contractuelle, vous vous devez notamment respecter les points suivants :

• Le bail est signé pour une durée de 1 an minimum avec reconduction tacite en cas d'absence de congé de la part de l'une des parties. Dans le cadre d’un bail mobilité, la durée est ramenée entre 1 et 10 mois maximum non reconductible ;
• Le délai de préavis est de 1 mois en cas de congé du locataire, et de 3 mois avant l'échéance du bail en cas de congé du bailleur dans le cadre d’un projet de vente, pour y habiter lui-même ou en cas de non-paiement du loyer (attention au respect de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars) ;
• Le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Il doit être restitué sous 1 mois après le départ du locataire.

Quelles sont les taxes à prévoir pour une location meublée ?

Dans le cadre d’une location meublée, le bailleur doit s'acquitter d’un certain nombre de taxes, qui pourront ensuite venir en déduction lors de la déclaration fiscale :

• La contribution économique territoriale (CET) : le bailleur est assujetti à la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt se compose d’une cotisation foncière des entreprises (CFE) et d’une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
• La taxe foncière : comme tout propriétaire d'un bien immobilier, le loueur en meublé est redevable de la taxe foncière ;
• La taxe d'habitation : généralement à la charge du locataire, elle est payée par le bailleur lorsque le logement constitue tout ou partie de son habitation personnelle dont il peut disposer en dehors des périodes de location ;
• La taxe de séjour : appliquée dans les communes touristiques, son montant varie selon le type d'hébergement ;
• La CSG et les autres prélèvements sociaux : outre l'impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux, sont soumis à CSG (Contribution sociale généralisée, le prélèvement de solidarité et CRDS (Contribution au remboursement de la dette sociale. L'ensemble de ces taxes avoisinent un taux global de 17,2 % et depuis le 1er janvier 2021, dans le cadre du statut LMP, les bailleurs sont soumis à des cotisations sociales au taux allant de 30 à 40%.
• La TVA : Dans l’hypothèse ou la location s’accompagne d’au moins 3 prestations parahôtelières telles que le petit-déjeuner; le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge ou réception de la clientèle, le bailleur est alors assujetti à la TVA.

Quels sont les différents régimes d’imposition d’une location meublée ?

S’agissant d’un régime fiscal d’une location meublée, il convient tout d’abord de distinguer le statut du bailleur : loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur meublé non-professionnel (LMNP).

Un loueur en meublé devient professionnel dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l'année civile ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas respectée, le loueur est alors considéré comme un loueur meublé non-professionnel.

Pour exercer l’activité loueur meublé professionnel ou non-professionnel, il est nécessaire de choisir le régime fiscal qui convient le mieux. On en compte deux : le régime micro ou le réel.

Dès lors que les revenus tirés d’une location n'excèdent pas 70 000 € pour un meublé classique ou 170 000 € pour un meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôte, vous pouvez ainsi bénéficier du régime micro.

En revanche, lorsque les revenus dépassent les 70 000 €, le bailleur meublé non-professionnel dépend alors du régime réel. Ce régime permet alors de déduire une grande partie des charges et de bénéficier d’un amortissement pour le bien immobilier comme pour les éléments mobiliers.

Dans le cadre d’une location meublée, le bailleur peut également opter pour une SCI. Cette option est souvent choisie dans l’idée de préparer au mieux la transmission d’un patrimoine immobilier. A ce titre, le bailleur est alors soumis à l’impôt sur la société. En principe, le statut LMNP est compatible avec une sci uniquement sous condition que les revenus générés par la location meublé représentent moins de 10% des revenus totaux de la SCI et ne dépassent pas 23 000€ par an. Il faut également que l’activité de LMNP de la SCI soit occasionnelle comme des locations saisonnières sur de courtes périodes.

Quelles charges sont à déduire de mes revenus de location meublée ?

La déduction des charges d’une location meublée dépend essentiellement de l’option fiscale choisie. En effet seul le régime réel permet une comptabilisation réelle et une déduction précise des charges. Sans entrer dans les détails, voici les grandes familles des charges pouvant bénéficier d’une exonération :

• Les frais d’entretien et de réparation
• les taxes et impôts locaux tel que la taxe foncière
• les frais de gestion tels que la comptabilité
• les intérêts et l’assurance du crédit

Depuis le 1er janvier 2021, même si tout le bénéfice locatif a été déduit, les propriétaires devront tout de même s’acquitter d’un forfait minimal de 1 145 € auprès de l’Urssaf.

Au titre du régime réel, le bailleur peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ces derniers soient inscrits à l’actif de son bilan ; on parle alors d’actif immobilisé. Généralement, ces dépenses correspondent à tous les travaux importants de construction et reconstruction ou d’agrandissement.

Dans le cadre d’un investissement immobilier dans le neuf en résidence de service meublée, réalisé entre le 01/01/2009 et le 31/12/2021, la loi Censi-Bouvard 2020 permet aux futurs bailleurs de bénéficier également d’avantages fiscaux :

• Réduction des impôts jusqu’à 33 000 euros sur 9 an, soit jusqu’à 11% de la valeur du bien HT
• Récupération en plus de la TVA 20% sur votre investissement (sous certaines conditions)

Pour prétendre à ce dispositif, l’investissement doit impérativement être fait sous une certaine forme et structure :

• achat d’un logement neuf ;
• achat d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux
• Les résidences de tourisme classées
• Les résidences avec services pour étudiants
• Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
• Les résidences d'accueil et de soins agréées

A noter que sous certaines conditions, ce dispositif peut se cumuler avec le statut LMNP.

Comment déclarer une location meublée aux impôts ?

Dans le cadre du micro régime, les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Dans le cadre d’une LMNP (location meublée non-professionnelle), les recettes perçues doivent être indiquées sur la déclaration des revenus complémentaire n° 2042 C PRO

A ce titre, le bailleur bénéficie ainsi d'un abattement de 50 % pour les meublés classiques ou de 71 % pour les meublés de tourisme.

Au régime réel, il est également nécessaire de remplir la déclaration n° 2042 C PRO tout comme le formulaire 2031 et ses annexes 2033 et suivantes. Ce régime permet alors de déduire une grande partie des charges et de bénéficier d’un amortissement pour le bien immobilier comme pour les éléments mobiliers.

S’il s’agit d’une location meublée professionnelle (LMP), le bailleur peut choisir le régime fiscal de son choix ainsi, deux situations peuvent alors se présenter lors de la déclaration :

• Si les recettes sont inférieures aux charges, le déficit sera alors imputé sur le revenu global pendant les 6 années suivantes permettant alors une réduction d’impôts ;
• Si les recettes sont supérieures aux charges, l'amortissement du logement sur 20 ans sera ainsi déduit des recettes locatives. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée. Dans ce cadre, un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à la déclaration de résultats. Retrouvez le bulletin officiel BOI-BIC-AMT-20-40-10-40

Si vous pensez conserver le statut LMP les 3 prochaines années, il est également possible d’imputer les déficits causés par les charges engagées avant le début de la location. L’imputation se fera alors par tiers sur le revenu des 3 premières années de location.

Grâce au statut professionnel, un bailleur peut aussi bénéficier d’une exonération des plus-values dès lors que les recettes locatives sont inférieures au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 dernières années civiles et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans.

Exemple et calcul d’une défiscalisation d’une location meublée

Défiscalisation sous le régime micro BIC

Madame Marchand loue un bien meublé et perçoit 20 000 € de loyer en 2020. Elle choisit alors le régime micro lors de la déclaration d’impôt 2021 sur les revenus 2020. Les impôts vont procéder à un abattement de 50% soit 20 000 x 50% = 10 000 €. Madame sera alors imposée sur une base de 20 000 – 10 000 = 10 000 €.

Défiscalisation sous le régime réel

Madame Marchand achète un bien 150 000 € et ajoute 10 000 € de meubles. L’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 150 000 / 20 = 7500 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10 000 / 5 = 2 000 € par an.

Madame Marchand loue le bien meublé en 2021 et perçoit 20 000 € de loyer. Par ailleurs, elle a payé 1500 € d’intérêts d’emprunt et 2000 € de taxe foncière. Dans le cadre du régime réel, elle sera alors imposée sur une base de 20 000 – 7500 – 2000 – 2000 – 1500 = 7 000 €. Ses loyers imposés seront de 7000 €.

En somme, afin d’optimiser au mieux la rentabilité de son investissement locatif meublé, il est primordial d’avant tout bien choisir son option de fiscalité. Elle sera sans nul doute déterminante pour la suite. Néanmoins, il faut tout de même rester prudent et ne pas se fier aux apparences. Bien que le régime réel puisse paraître bien plus avantageux, il nécessite une gestion comptable considérable.