GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Octobre 2022

Off Market : le marché caché de l'immobilier

Sommaire

    On entend de plus en plus parler de biens immobiliers « off market », ces biens introuvables en ligne qui font partie d’un marché caché de l’immobilier. Comment y accéder ? Quelles sont les limites ? Y en a-t-il plus que l’on imagine ? Homki fait un point sur cette partie secrète de l’immobilier. 


    Off market vendre un bien exceptionnel

    Off market : qu’est-ce que cela signifie ? 

    L’immobilier off market , qui se traduit par « hors marché », correspond à tous les biens immobiliers qui sont en vente/vendus sans jamais avoir fait l’objet d’une annonce sur les différents portails immobiliers. Auparavant, cela concernait presque exclusivement l’immobilier de luxe mais peu à peu c’est une tendance qui s'est démocratisée à des biens plus accessibles. 

    Par abus de langage , beaucoup d’agences publient des annonces sur leur réseaux sociaux en ayant comme argument marketing « off market ». Sauf que cela n’a pas de sens car si l’annonce existe et est visible en ligne, même uniquement sur un média social, le bien n'appartient plus au off market

    On estime que le off market représenterait moins de 10 % de l’ensemble des transactions immobilières en France. Dans les faits, cela se passe plutôt dans les grandes villes où le marché est très tendu, notamment à Paris. 

    Des exemples de commercialisation en off market 

    Les biens immobiliers vendus en off market peuvent être des maisons vendues par bouche à oreille  ou encore des appartements proposés par certains professionnels de l’immobilier à destination d’un portefeuille d'acquéreurs particuliers

    Par exemple, si vous apprenez la vente de l’appartement de votre voisin et qu’il n’y a pas d’annonce dudit bien sur les journaux, les portails immobiliers ou les réseaux sociaux : vous êtes en présence d’un produit qui fait partie du off market .

    Sinon, depuis quelques années, un nouveau métier existe : celui de chasseur immobilier.  Mandaté pour rechercher un bien immobilier à la place de son client, le chasseur immobilier tente de dénicher la perle rare en échange d’honoraires dus lors de la signature de l’acte authentique. De par son réseau et ses connaissances , le chasseur immobilier peut parfois trouver des biens hors marché. 

    Les biens en off market sont-ils les meilleures affaires ? 

    Il est de notoriété publique de penser que la plupart des biens les plus plébiscités se vendent en off market ! Pourtant, ils représentent une petite part du marché immobilier et contrairement aux idées reçues, ils ne constituent pas forcément des « bons plans ». Ce sont d’ailleurs souvent des biens à des prix au m² supérieurs à la moyenne de marché. 

    L’absence de concurrence ajoute un sentiment de rareté auprès du potentiel acheteur qui a moins tendance à négocier. Et lorsque cela concerne des biens d'exception, le fait qu'il y ait peu de biens similaires en vente sur le marché empêche l'acquéreur de savoir si le prix est trop élevé...  

    Parfois aussi, ce sont simplement des biens qui tombent dans les mains d’un professionnel de l’immobilier qui le propose à un acquéreur en recherche active et dont toutes les caractéristiques correspondent. 

    Quels sont les avantages et les limites du off market ?

    L’avantage premier d’acheter un bien en off market est de tomber sur un bien atypique qui se serait vendu très rapidement en commercialisation habituelle. Ensuite, cela permet de se positionner en premier et de ne pas être plusieurs à faire une offre . Dans un marché tendu, cela peut permettre de vivre une expérience plus sereine . Pour les personnes qui ont une excellente situation financière et qui ont les moyens d’acquérir des biens d’exception , acheter un bien en off market peut être une occasion de trouver la perle rare. 

    Cependant, qui dit bien exceptionnel, dit prix de vente plus élevé que les prix du marché. Une personne qui souhaite vendre son bien en estimant qu’il peut être vendu sans le publier sur les portails (de par son caractère exceptionnel) aura tendance à proposer un prix de vente au plus haut ! Enfin, vouloir à tout prix acheter un bien hors marché peut vous faire passer à côté du bien idéal … Les biens, même ceux faisant partie de l’immobilier de luxe, sont aujourd'hui pour une grande majorité mis en vente en ligne

    Comment acheter un bien en off market ?

    Par définition, acheter en off market n’est pas chose aisée . Et cela ne vaut pas forcément le coup car, comme évoqué précédemment, les biens cachés se paient souvent au prix fort ! À moins que vous ne soyez chanceux et que vous tombiez sur une pépite vendue par l’une de vos connaissances… 

    Voici quelques conseils si vous tenez absolument à trouver un bien off market : 

    • Être réactif : 

    Parlez de votre projet à votre entourage, ayez du temps pour être prêt à venir visiter le bien en quelques heures. Pour accéder au marché off market , il faut connaître des professionnels de l’immobilier, des marchands de biens, des notaires, des concierges.

    • Avoir de la chance :

    Parfois, au détour de conversation hasardeuses, une connaissance nous fait part de la vente d'un bien et il s'avère que celui-ci n'est toujours pas mis en vente et qu'il correspond à vos attentes : foncez !

    • Tenter de mandater un chasseur immobilier renommé :

    Bien que ce ne soit pas forcément la meilleure des solutions car aujourd’hui les chasseurs ont la plupart du temps accès aux mêmes annonces que vous, certains peuvent vous donner accès à des biens hors marché . Mais lorsque c'est le cas, n'oubliez pas que cela peut coûter cher ... 

    • Ne pas oublier de consulter le marché immobilier classique

    Certains acheteurs sont persuadés qu’ils trouveront la maison de leur rêve uniquement dans le marché caché. Détrompez-vous ; la plupart des propriétaires font le choix de publier leur bien en vente sur les différentes plateformes d’annonces et le contraire est finalement plutôt rare ! 

    Même si les biens les plus attrayants partent vite , beaucoup d’entre eux sont publiés et sont vendus parfois dans la journée… Alors soyez réactifs et abonnez-vous aux différentes applications qui vous permettent d’être prévenu en temps réel.  

    Faut-il tenter de vendre hors marché ? 

    Si votre bien immobilier est en parfait état , si aucun travaux ne sont à prévoir, si vous estimez que votre logement répond à une forte demande et qu'il possède quelque chose de rare tel qu'un toit terrasse, une vue sur la mer ou une pièce cachée, alors vous pouvez tenter de vendre en off market . Certains vendeurs, propriétaires de demeures d'exception , préfèrent également ne pas communiquer sur la vente de leur bien par souci de confidentialité, de pudeur. 

    Et si votre agence immobilière vous propose de vendre hors marché, cela signifie peut-être que votre agent a en tête un ou plusieurs acquéreurs susceptibles d'acquérir votre bien, sans négociation, au prix espéré... Sachez que cela reste rare et que nous vous conseillons de suivre un schéma classique pour tenter de vendre votre bien !



    Les points à retenir

    • Le off market correspond à toutes les transactions immobilières de biens qui n'ont jamais fait l'objet d'une annonce.
    • Les biens vendus en off market sont en moyenne à des prix plus élevés que la moyenne du marché immobilier.
    • Acheter en off market permet parfois de trouver des biens rares.
    • Le off market est généralement destiné aux maisons ou appartements en excellent état, rares ou situés dans des zones extrêmement tendues.
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