Les points à retenir

• Le off market correspond à toutes les transactions immobilières de biens qui n'ont jamais fait l'objet d'une annonce.
• Les biens vendus en off market sont en moyenne à des prix plus élevés que la moyenne du marché immobilier.
• Acheter en off market permet parfois de trouver des biens rares.
• Le off market est généralement destiné aux maisons ou appartements en excellent état, rares ou situés dans des zones extrêmement tendues.

On entend de plus en plus parler de biens immobiliers « introuvables en ligne », ces biens introuvables en ligne qui font partie d'un marché caché de l'immobilier. Comment y accéder ? Quelles sont les limites ? Y en a-t-il plus que l'on imagine ? Homki fait un point sur cette partie secrète de l'immobilier.

Qu'est-ce que le off market ? Définition en immobilier

L'immobilier off market, qui se traduit par « hors marché », correspond à tous les biens immobiliers en vente ou vendus sans jamais avoir fait l'objet d'une annonce sur les différents portails immobiliers ou sites d'annonces. Auparavant, cela concernait presque exclusivement l'immobilier de luxe mais peu à peu c'est une tendance qui s'est démocratisée à des biens plus accessibles.

Par abus de langage, beaucoup d'agences publient des annonces sur leurs réseaux sociaux en ayant comme argument marketing « off market ». Sauf que cela n'a pas de sens car si l'annonce existe and est visible en ligne, même uniquement sur un média social, le bien n'appartient plus au off market . On estime que le off market représenterait moins de 10 % de l'ensemble des transactions immobilières en France. Ce marché repose sur la discrétion et une relation de confiance entre vendeurs, agents immobiliers et acquéreurs.

Maisons et appartements : exemples de biens off market

Les biens immobiliers vendus en off market peuvent être des maisons vendues par bouche à oreille ou encore des appartements proposés par certains professionnels de l'immobilier à destination d'un portefeuille d'acquéreurs particuliers. Par exemple, si vous apprenez la vente de l'appartement de votre voisin et qu'il n'y a pas d'annonce dudit bien, vous êtes en présence d'un produit qui fait partie du off market.

Depuis quelques années, un nouveau métier existe : celui de chasseur immobilier. Mandaté pour rechercher un bien immobilier à la place de son client, le chasseur immobilier tente de dénicher la perle rare en échange d'honoraires dus lors de la signature de l'acte authentique. De par son réseau et ses connaissances, le chasseur immobilier peut parfois trouver des biens hors marché.

Le off market par ville : Paris et grandes métropoles

Le off market se concentre principalement dans les grandes villes où le marché est très tendu, notamment à Paris. Dans la capitale, entre 15 et 20 % des transactions immobilières premium se réalisent sans annonce publique. Les autres grandes métropoles comme Lyon, Marseille ou Bordeaux connaissent également ce phénomène, mais dans une moindre mesure. Ce sont des zones où la demande dépasse largement l'offre, ce qui favorise les ventes confidentielles.

Les biens en off market sont-ils les meilleures affaires ?

Il est courant de penser que les meilleures opportunités immobilières se vendent en off market. Pourtant, cette petite partie du marché ne constitue pas forcément des « bons plans ». Ce sont d'ailleurs souvent des biens à des prix au m² supérieurs à la moyenne de marché. Les biens off market se négocient rarement en dessous du prix demandé et parfois même légèrement au-dessus.

L'absence de concurrence ajoute un sentiment de rareté auprès du potentiel acheteur qui a moins tendance à négocier. Pour l'investisseur, le fait qu'il y ait peu de biens similaires en vente empêche de savoir si le prix est justifié. Parfois, ce sont simplement des biens qui tombent dans les mains d'un professionnel de l'immobilier qui le propose à un acquéreur en recherche active et dont les caractéristiques correspondent parfaitement.

Pourquoi choisir le off market ? Avantages de l'achat et de la vente

L'avantage premier d'acheter en off market est de tomber sur un bien atypique qui se serait vendu très rapidement en commercialisation habituelle. Cela permet de se positionner en premier et de ne pas être plusieurs à faire une offre. Dans un marché tendu, cette stratégie offre une expérience plus sereine, sans surenchère ni pression. Pour les acheteurs ayant une excellente situation financière, c'est l'occasion de trouver la perle rare.

Pour les vendeurs, le off market garantit confidentialité et accès à des acquéreurs qualifiés. En passant par un mandat exclusif avec un professionnel disposant d'expertises réseau, ils touchent des acheteurs sérieux sans exposer publiquement leur bien.

Cependant, qui dit bien exceptionnel, dit prix de vente plus élevé que les prix du marché. Vouloir à tout prix acheter hors marché peut vous faire passer à côté du bien idéal. Les biens, même ceux de l'immobilier de luxe, sont aujourd'hui pour une grande majorité mis en vente en ligne.

Comment trouver et accéder aux biens off market ?

Par définition, acheter en off market n'est pas chose aisée. Et cela ne vaut pas forcément le coup car, comme évoqué précédemment, les biens cachés se paient souvent au prix fort ! À moins que vous ne soyez chanceux et que vous tombiez sur une pépite vendue par l'une de vos connaissances…

Voici quelques conseils si vous tenez absolument à trouver un bien off market :

• Être réactif : Parlez de votre projet à votre entourage, ayez du temps pour être prêt à venir visiter le bien en quelques heures. Pour accéder au marché off market, il faut connaître des professionnels de l'immobilier, des marchands de biens, des notaires, des concierges.
• Avoir de la chance : Parfois, au détour de conversations hasardeuses, une connaissance nous fait part de la vente d'un bien et il s'avère que celui-ci n'est toujours pas mis en vente et qu'il correspond à vos attentes : foncez !
• Tenter de mandater un chasseur immobilier renommé : Bien que ce ne soit pas forcément la meilleure des solutions car aujourd'hui les chasseurs ont la plupart du temps accès aux mêmes annonces que vous, certains peuvent vous donner accès à des biens hors marché. Leurs honoraires se situent généralement entre 2 et 5 % du prix d'achat, payables uniquement au succès.
• Ne pas oublier de consulter le marché immobilier classique : Certains acheteurs sont persuadés qu'ils trouveront la maison de leur rêve uniquement dans le marché caché. Détrompez-vous ; la plupart des propriétaires font le choix de publier leur bien en vente sur les différentes plateformes d'annonces et le contraire est finalement plutôt rare !

Même si les biens les plus attrayants partent vite, beaucoup d'entre eux sont publiés et vendus parfois dans la journée. Des outils comme SeLoger ou Leboncoin restent incontournables pour surveiller le marché traditionnel. Alors soyez réactifs et abonnez-vous aux différents sites d'annonces qui vous permettent d'être prévenu en temps réel.

FAQ

Le off market concerne-t-il aussi la location ?

Oui, le off market s'applique également à la location immobilière, même si cela reste moins fréquent que dans le cadre de la vente. Dans les marchés tendus, où la demande locative dépasse l'offre, certains propriétaires ou agents immobiliers proposent des biens en location directement à leur réseau de locataires qualifiés, sans publier d'annonce. Cela permet d'éviter les centaines de candidatures et de sélectionner rapidement un locataire de confiance.

Quel est le rôle des agents immobiliers dans le off market ?

Les agents immobiliers ne se contentent pas de transmettre un bien à leur réseau : ils jouent aussi un rôle de filtre en amont, en identifiant les vendeurs susceptibles d'accepter une vente confidentielle (biens rares, propriétaires soucieux de discrétion, transactions urgentes). Leur valeur réside surtout dans la taille et la qualité de ce réseau : un agent rattaché à une agence disposant d'un large portefeuille d'acquéreurs qualifiés aura statistiquement plus de chances de trouver rapidement le bon profil qu'un agent isolé. C'est aussi pour cette raison que certaines agences structurent des bases de données internes d'acheteurs actifs, consultées en priorité dès qu'un mandat confidentiel est signé.

Le off market est-il présent sur la Côte d'Azur et en Corse ?

Le off market est particulièrement actif sur la Côte d'Azur et en Corse, deux régions prisées pour leurs biens d'exception et leur attractivité auprès d'une clientèle internationale. Dans ces zones, les villas avec vue sur mer, les propriétés de prestige et les biens situés dans des stations balnéaires réputées se vendent souvent en toute discrétion. Les acheteurs fortunés privilégient cette méthode pour préserver leur confidentialité et accéder à des opportunités rares.

Quels outils utiliser pour repérer un bien off market ?

Au-delà des conseils généraux, activer son réseau de façon efficace demande une démarche assez précise : informer plusieurs agences de son secteur recherché (et pas une seule), être clair sur son budget et ses critères pour être identifié rapidement en cas de bien correspondant, et rester joignable pour visiter dans un délai très court. Certains acquéreurs vont jusqu'à se faire connaître auprès de notaires ou de syndics, qui sont parfois informés d'une vente avant même qu'un mandat soit signé. Cette réactivité reste le facteur le plus déterminant, bien plus que la multiplication des intermédiaires.