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Vous avez sûrement déjà dû entendre que l’investissement dans la pierre est l'un des investissements les plus sûrs, c’est d’ailleurs le type d’investissement préféré des Français. Cependant, investir dans l’immobilier est souvent perçu comme nécessitant un budget conséquent.
Pourtant, avec un peu d’ingéniosité et de stratégie, il est tout à fait possible de se lancer, même avec des moyens financiers limités. Homki vous donne quelques astuces pour investir dans l’immobilier avec un petit budget, afin que vous puissiez lancer votre patrimoine immobilier sans pour autant débourser des milliers d’euros !
Dans le contexte économique actuel, beaucoup de personnes se demandent s’il faut investir dans l’immobilier, ou même vendre son bien. Cependant, l’immobilier est et restera une valeur refuge et l'un des placements financiers les plus rentables. Si vous avez pour projet d’acheter un bien avec une petite surface de 30m², de le rénover un minimum et de le revendre dans 10 à 15 ans, alors il est fort probable que vous puissiez réaliser une belle plus-value sur votre achat !
Si vous avez un projet d’investissement locatif, alors, selon votre rendement net annuel, votre achat sera rentable au bout d’un nombre d’années différent.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) offre la possibilité d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. Elle fonctionne grâce à l'acquisition de parts auprès d'une société de gestion qui se charge d'acheter, gérer et louer des biens immobiliers pour le compte des investisseurs.
Différents types de SCPI existent, et n’ont pas forcément les mêmes objectifs, afin de pouvoir s’adapter aux différents budgets des associés. Dans le cadre d’un petit budget, nous vous conseillons de privilégier les SCPI de rendement.
Gérée par une société de gestion, une SCPI de rendement réalise fréquemment des appels publics à l’épargne, permettant à tout particulier d’y investir, selon un prix de part fixé par la société de gestion. Il n’y a pas de maximum d’investissement, ce qui signifie que chacun peut investir selon son budget.
Par la suite, la société de gestion se constitue un portefeuille de propriétés de différents types : des bureaux, commerces, plateformes logistiques ou bien des logements.
Les avantages principaux de la SCPI sont d’avoir une rentabilité élevée et stable (avec un rendement net entre 4 à 5 %), tout en offrant un montant de placement relativement accessible pour tous. Cependant, c’est un placement à long terme (minimum 10 ans afin de bénéficier d’une plus-value intéressante), et qui comporte certains frais, par exemple les frais de souscription peuvent représenter entre 8 à 12 % du prix de la part achetée.
Tout comme la SCPI, la Société Civile Immobilière (SCI) constitue une option d'investissement immobilier accessible avec un budget modeste. Pour faire simple, une SCI est une structure juridique regroupant plusieurs personnes physiques ou morales dans le but commun d'acquérir et d'exploiter un ensemble de biens immobiliers.
La SCI réalise des investissements diversifiés, allant de l’immeuble classique à l’achat de parts d’OPCI ou de SCPI, etc. Les rendements annuels sont assez similaires à ceux de la SCPI, de l’ordre de 3 à 4 %.
La SCI dite “grand public” ouvre ses investissements via une souscription d’assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER), et elle est d’ailleurs soumise à la fiscalité de ces deux types d’investissement.
Les frais d’entrées en SCI sont de l’ordre de 0 à 3 % de votre investissement, bien en dessous des frais de la SCPI.
Si vous souhaitez réaliser un investissement à court ou moyen terme (maximum 5 ans), nous vous conseillons de privilégier la SCI à la SCPI, notamment car les frais d’entrées plus faibles de la SCI vous permettront d’obtenir une plus-value plus rapidement qu’avec la SCPI.
Si vous avez un petit budget plus conséquent, vous pouvez aussi opter pour un investissement locatif en profitant du statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP), vous permettant de bénéficier de nombreux avantages, comme par exemple le fait de pouvoir bénéficier de réduction d’impôts sur vos revenus locatifs. Cependant, pour bénéficier de ce statut, il faut que les revenus issus de votre location ne dépassent pas 23 000 € par an, ou bien 50 % de vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu.
Mais l’avantage le plus important de ce statut est de pouvoir récupérer la TVA à hauteur de 20 % si vous investissez dans l’achat d’un logement meublé dans une résidence de services type étudiante, médicalisée ou tourisme. Ainsi, vous pouvez récupérer près de 20% du prix d’achat de votre bien, que vous pouvez réinvestir autre part.
Afin de correspondre à ce statut, vous devez offrir sur le marché un bien meublé, qui doit comporter plusieurs éléments pour être considéré comme meublé, tels que de la literie, des rangements, un réfrigérateur…
Bien sûr, en comparaison avec un investissement en SCI ou en SCPI, vous aurez besoin d’un budget beaucoup plus conséquent. En effet, selon les secteurs et les villes, dans le cadre d’une location meublée pour un étudiant, vous pouvez tabler sur un budget entre 80 000 € à 130 000 €.
Acheter une cave ou un parking / place de parking ne semble pas très attirant au premier abord, cependant c'est un investissement immobilier qui, sur le long terme, peut devenir très rentable.
Ce type de bien, bien plus abordable qu'un bien immobilier conventionnel, bénéficie d'une rentabilité locative entre 4 à 10 %, un chiffre intéressant quand on sait que ce type de bien nécessite peu d'entretien, et bénéficie aussi d'une fiscalité plus souple via le régime fiscal micro-foncier.
En effet, si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, alors vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers.
Couplé avec des investissements en SCPI, acheter un parking ou une cave permet de vous constituer des revenus supplémentaires sans pour autant vous ruiner, à condition d'être patient, de gérer votre budget, et de voir sur le long terme.
Avec un budget d’investissement plus restreint, certaines villes semblent plus rentables que d’autres, notamment de par leur proportion d’étudiants bien plus importante. Cependant, il faudra prendre en compte différents indicateurs afin d’optimiser au maximum votre achat.
Pour trouver la ville idéale pour un investissement, il est crucial d'analyser d'abord le marché locatif local et de vérifier s'il existe une forte demande locative. Certaines villes ont un marché locatif où l'offre et la demande sont déséquilibrées, ce qui les rend plus attractives pour investir.
Un autre facteur essentiel à considérer est la proportion d'étudiants dans la ville. Dans les villes étudiantes, la demande de location de studios sera plus élevée, garantissant que votre investissement ne restera pas vacant.
Enfin, le plus important est de bien calculer votre budget et la rentabilité locative attendue. Acheter un bien à plus de 150 000 € pour le louer à 500 € par mois générera une très faible rentabilité brute. Il est donc préférable de privilégier des biens en dessous de 100 000 € afin de bénéficier d'une rentabilité intéressante.
Voici les villes dans lesquelles nous vous conseillons d’investir, répondant à tous les critères précédemment cités et permettant une rentabilité vraiment intéressante :
Le Havre : Ville étudiante en bord de mer et permettant de rejoindre Paris en deux heures et demie, vous pouvez investir dans un studio de 30 m² pour un prix d’environ 70 000 €.
Poitiers : Comptant le plus d’étudiants dans la région du Poitou, la ville de Poitiers possède une tension locative élevée, avec des prix moyens au m² qui ne dépassent pas les 2 200 €. Vous pouvez alors acheter un logement étudiant aux alentours des 30 m² pour un prix d’environ 68 000 €.
Clermont-Ferrand : Huitième ville la plus appréciée par les étudiants, Clermont-Ferrand comptabilise près de 40 000 étudiants ! Ce nombre ne fait qu’augmenter et de plus en plus d’investisseurs se tournent vers cette ville, proposant un prix moyen au m² de 2 233 €, il est possible de trouver des studios aux alentours des 60 000 €.
Nancy : Accueillant près de 53 000 étudiants, la ville de Nancy, élue sixième meilleure ville étudiante de France, bénéficie aussi d’opportunités d’investissement intéressantes. Avec un prix moyen au m² de 2 273 €, vous pouvez trouver des studios dans les alentours de 60 000 à 85 000 €, selon l’emplacement.
Saint-Étienne : Avec plus de 30 000 étudiants et un prix moyen au m² le moins cher de France pour une grande ville, Saint-Étienne propose de véritables opportunités d’investissements pour ceux qui veulent se lancer avec un petit budget. Avoisinant les 1 300 € par m², il est possible de trouver des studios pour un prix de 40 000 €, de quoi pouvoir lancer le développement de son patrimoine immobilier sans se ruiner !
Les points à retenir