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La vente à la découpe, pour les propriétaires d'un bien immobilier disposant d'une grande surface ou bien d'un immeuble, constitue une alternative qui n'est pas à négliger et qui permet de faciliter la vente, notamment dans des villes où les biens de grande taille peinent à trouver preneur. Mais quelles sont les démarches pour pouvoir bénéficier de la vente à la découpe ? Homki vous détaille dans cet article tout ce qu'il y a à savoir sur cette pratique souvent méconnue des propriétaires.
La vente à la découpe, également appelée vente par lots, consiste à diviser un appartement en plusieurs lots afin de les vendre séparément. Concrètement, le propriétaire d’un grand appartement va le transformer en plusieurs studios ou T1, qu’il pourra ensuite commercialiser individuellement.
Cette pratique permet donc de densifier l’habitat dans les zones tendues, où la demande en petites surfaces est très importante. Elle offre aussi la possibilité aux investisseurs d’acheter des biens à moindre coût pour ensuite les louer.
Il est aussi possible de mettre en place une vente à la découpe dans le cadre d’une vente d’immeuble, dans ce cas la propriété deviendra alors une copropriété, permettant ainsi de rendre l’immeuble beaucoup plus attrayant pour tout investisseur cherchant à réaliser un investissement locatif en acquérant un seul logement.
Du côté légal, la vente à la découpe est encadrée par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain. Ainsi, chaque découpe du bien doit être d'une superficie minimum de 14 m², sans quoi il ne sera pas possible de le commercialiser.
De plus, si des locataires occupent actuellement le bien, ils bénéficient d'un droit de préemption si l'immeuble possède plus de cinq logements. Chaque locataire sera alors notifié des conditions de vente, du prix de vente du logement découpé. Le non respect de cette condition entraînera la nullité de toute vente conclue avec un acquéreur autre que le locataire, ce dernier n’ayant pas pu exercer son droit de préemption.
La vente à la découpe offre plusieurs avantages pour les propriétaires ! Dans un premier temps, elle permet de faciliter la vente de biens immobiliers trop volumineux. Dans un contexte où les prix immobiliers sont considérés comme trop élevés, diviser une maison en plusieurs lots semble beaucoup plus avantageux, et permet de toucher une cible plus large.
Certains investisseurs à la recherche d’un investissement locatif seront forcément intéressés par l’achat de petits bien, et seraient même susceptibles de vous acheter plusieurs "blocs" !
La vente à la découpe permet aussi de maximiser la plus value et le prix au m² de votre logement, plutôt que de baisser le prix du logement entier au fur et à mesure de sa mise en vente, il est peut-être préférable de procéder à une découpe en plusieurs lots afin d’optimiser la plus-value au maximum.
Bien que très intéressante de premier abord, la vente à la découpe dépend aussi de différentes démarches administratives qui peuvent s’avérer complexes mais surtout coûteuses.
En effet, vous ne pouvez pas découper votre logement comme bon vous semble, vous devez obligatoirement faire appel à un géomètre qui va réaliser des plans et vous épauler dans la découpe du bien.
Ensuite, il faudra solliciter un architecte afin de savoir si le projet est possible et quels seront les coûts des travaux nécessaires à la découpe du bien. Un notaire devra également être sollicité afin d’acter les nouvelles surfaces et enregistrer les numéros de lots au cadastre.
Vérifiez donc bien à ce que ces différents coûts et travaux vous permettent tout de même de récupérer une plus-value sur la vente de votre bien à la découpe avant de vous engager dans ces différentes procédures.
Pour réaliser une vente à la découpe d’un immeuble ou d’une maison, voici les différentes démarches à effectuer :
La division de la propriété en copropriété est une étape primordiale de la vente à la découpe. Vous pouvez commercialiser les lots avant sa réalisation, mais vous ne pourrez les vendre uniquement dès qu’ils seront légalement créés via la division en copropriété.
Les points à retenir