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Vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif pour vous constituer un patrimoine ? Vous souhaitez bénéficier d’une réduction fiscale ? Dans l'optique d'encourager l'investissement immobilier, le gouvernement a mis sur pied la loi de défiscalisation immobilière Pinel. Cette loi mise en place en 2014 vous permet d’investir dans l’immobilier locatif avec vos impôts.
Vouée à disparaître le 31 décembre 2024, la Loi Pinel a fait l’objet de nombreux changements depuis le début de l’année 2023. Quels sont les changements ? Et quelles conditions faut-il remplir pour pouvoir bénéficier de cette loi ?
Avant de comprendre les changements à venir, revenons sur les bases de ce dispositif de défiscalisation.
La Loi Pinel est une loi française qui vise à promouvoir l’investissement dans le secteur immobilier en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs qui achètent des propriétés neuves ou existantes à des fins locatives. Le principe est donc simple : vous achetez un bien immobilier neuf pour le louer 6,9 ou 12 ans. En échange, vous bénéficiez d’un avantage fiscal. La Loi Pinel a été mise en place dans le cadre du Plan de Relance du Logement.
- Encourager la construction immobilière des promoteurs dans certaines zones « tendues » du territoire français. Les logements éligibles à la Loi « Pinel » doivent se situer dans les zones « A », « A bis » et « B1 » et non dans les zones “ B2” et “C” ;
- Proposer des logements locatifs accessibles aux ménages ne pouvant prétendre au logement social mais pour lesquels le marché locatif classique est difficilement accessible ;
- Soutenir l’activité économique par le levier fiscal.
Tout d’abord, le dispositif Pinel concerne non pas les logements anciens mais uniquement les logements neufs ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde. L’investisseur qui achète un bien immobilier neuf dans une zone du territoire éligible au dispositif s’engage à mettre ce bien en location pour une durée déterminée.
De ce fait, la réduction d’impôt dont bénéficie l’investisseur dépend de cette durée de location et du montant de l’acquisition. Il est possible d’acheter deux logements par an et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les deux opérations. Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est de 300 000 euros.
L’investisseur doit louer le logement à des locataires dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par décret. Ce plafond varie en fonction de la zone du bien et de la composition du foyer.
Les contribuables ayant réalisé des investissements immobiliers locatifs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu s’ils respectent les plafonds de loyers par mètre carré. Ce plafond varie en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20% aux loyers de marché.
De plus, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt s’il s’engage à louer nu le logement à usage d’habitation principale pour une durée de 6 ans ou 9 ans. Une fois cette période écoulée, deux possibilités s’offrent au propriétaire.
Il peut décider de poursuivre la location de son bien sous le dispositif Pinel dans la limite de 12 ans ou bien il peut décider de récupérer la pleine propriété de son bien. Dans le premier cas, il continuera de bénéficier des avantages du dispositif et s’il opte pour le deuxième choix, les avantages fiscaux prendront fin.
Enfin, l’investisseur bénéficie également d’une déduction de toutes les charges telles que les frais de gérance, ou encore la taxe foncière.
La Loi Pinel existe désormais sous deux formes : le Pinel classique, avec des taux d’économie d’impôt dégressif et le Pinel +, qui conserve les mêmes taux qu’en 2022 mais avec des conditions d’éligibilité changeantes. Les investisseurs ont donc le choix entre le Pinel classique et le Pinel +.
Les taux de réduction d’impôt évoluent en 2023 :
Les conditions d’éligibilité demeurent les mêmes en 2023 qu’en 2022.
À l’inverse, le Pinel + conserve les mêmes taux qu’en 2022 (12% pour un engagement locatif de 6 ans, 18% pour un engagement locatif de 9 ans, et 21% pour un engagement locatif de 12 ans).
Afin de bénéficier de la réduction d’impôts qu’offre la Loi Pinel+, des critères ont été ajoutés :
Si ces conditions ne sont pas respectées, l’investisseur en Pinel profitera toujours de réductions d’impôts, néanmoins moins importantes.
Le gouvernement a mis en place un simulateur de calcul de la réduction d'impôt Pinel.
Les points à retenir