GUIDE IMMOBILIER 6 min de Lecture | Octobre 2022

Acheter les murs d’un commerce, combien cela rapporte ?

Sommaire


    Acheter les murs d’un commerce peut permettre à un professionnel de profiter des lieux pour ouvrir son commerce, tel qu’une boulangerie ou un magasin. Cela permet également à n’importe quel acquéreur d’effectuer un investissement locatif en mettant en location le fonds de commerce. Cependant, les démarches peuvent faire peur alors avant de se lancer, il est important de se demander : pourquoi investir dans des murs commerciaux ? Est-ce plus rentable qu’une habitation traditionnelle ? Combien cela rapporte ? Quels sont les avantages ? Homki, à travers cet article, vous éclaire sur le sujet.



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    L’investissement locatif est un investissement immobilier qui permet d’augmenter ses revenus, se constituer un patrimoine ou investir pour revendre plus tard. L'une des solutions en vogue est d'acheter les murs d’un commerce. Car le principe d’un investissement reste le même peu importe sa nature : l’objectif est de fournir un premier apport afin d’en améliorer les rendements. Dans cette idée, certains font le choix d'investir dans les murs du restaurant de leur quartier au lieu d'acheter un studio meublé à destination d'étudiants, par exemple.


    Les murs d’un commerce : définition


    Les murs d’un commerce correspondent aux murs du pied d’un immeuble, c’est-à-dire le local commercial au sein duquel est exploité un fonds de commerce. Communément, on appelle cela « les murs d'une boutique ».


    Quelles différences entre mur commercial et fonds de commerce ? 


    Il est important de ne pas confondre murs commerciaux et fonds de commerce qui sont deux entités juridiques distinctes. Le premier est un investissement locatif ; tandis que le second se traduit par la location ou l’achat d’un établissement commercial, ce qui lui donne le droit de vendre des produits ou services sous le nom de son enseigne. 

    Par exemple, pour un magasin, un propriétaire possède les murs du rez-de-chaussée et un autre possède le fonds de commerce et donc ce dernier y dépose son enseigne, ses vêtements à vendre et il possède un droit au bail. Il est également possible que le propriétaire possède à la fois les murs du commerce et le fonds de commerce.


    Acheter des murs commerciaux 


    Pour acquérir ce type de bien,  l’acheteur doit régler des frais de notaire catégorisés dans l’achat d’un local commercial et doit également s'acquitter des impôts et taxes liés à son investissement. 

    L’acquéreur peut entrer en possession de locaux déjà occupés et ainsi éviter de devoir chercher des locataires. Comme évoqué précédemment, il peut également acheter un local libre et mettre en location ce bien. À cet effet, l'acquéreur doit respecter ses obligations contractuelles. 


    Quels sont les avantages d’acheter les murs d’un commerce ?


    Lorsque l’on souhaite investir, la première étape consiste à s’interroger sur le bénéfice que le placement de capitaux va pouvoir apporter et en combien de temps.

    L’investissement dans les murs d’un commerce apporte de nombreux avantages, au niveau de la rentabilité, de la sécurité et de la fiscalité.

    L’atout majeur de ce placement réside dans sa rentabilité particulièrement attractive. En effet, le bail commercial s’étend sur une durée de 9 ans, période durant laquelle vous êtes sûr de toucher un loyer de la part du locataire. De plus, on observe souvent une rentabilité nette de 7 %, ce qui est réellement intéressant sachant qu’un investissement dans l’immobilier d’habitation rapporte environ 2 à 4 %.

    Concernant la fiabilité, le risque que la valeur de l’investissement chute est faible à partir du moment où le local est bien situé. À noter que la valeur des murs commerciaux est peu volatile et reste donc stable avec un taux de rendement très satisfaisant selon l’emplacement.


    Au niveau fiscal, l’acquéreur est avantagé car les charges (de copropriété, d’entretien, de rénovation ou d’aménagement…) sont appliquées au locataire. Il y a donc peu de différence entre le loyer brut et le loyer net que le propriétaire recevra.


    Vaut-il mieux acheter des murs libres ou occupés ?


    Lorsque l’on souhaite acquérir des murs commerciaux, deux solutions se dessinent. Acheter des murs libres ou acheter des murs occupés (fonds de commerce dans lequel un commerçant exerce déjà son activité). 


    Investir dans un local commercial libre


    Investir dans un local commercial libre signifie que vous achetez les murs d'un commerce sans qu'il ne soit loué par une entité. Vous devez déterminer un loyer potentiel et trouver un locataire souhaitant s'y implanter. L'estimation du loyer est fixé selon les prix pratiqués dans un emplacement géographique (rue passante, proximité des transports en commun etc.). Cela peut être un bon investissement s'il est situé dans un quartier très plebiscité par les commerces ! En outre, investir dans un local commercial libre qui nécessite des travaux d'aménagement peut s'avérer très rentable.


    Investir dans un local commercial occupé 


    Acheter un local occupé, avec un commerçant exerçant déjà son activité représente la meilleure solution en termes de sécurité et de rendement. En effet, c’est d’abord un gain de temps (et d’argent) : pas besoin de chercher un locataire, donc l’investissement commence à être rentabilisé dès le début. Il n’y a également ni travaux ni aménagements à réaliser. C’est aussi une sécurité dans le sens où le bail déjà en place sécurise justement cet investissement. Les banques vont ainsi plus facilement donner leur accord pour accorder l'emprunt.


    Quelques pistes pour vous lancer


    Vous l’aurez compris, investir dans les murs d’un commerce occupé représente l’un des investissements les plus attractifs pour plusieurs raisons. À condition de trouver un bon emplacement. Voici des conseils si vous vous apprêtez à investir dans les murs d'un commerce :

    • La première étape consiste à rechercher des murs en fonction de la situation géographique plébiscitée. 
    • Ensuite, il faut généralement créer une SCI, une société civile immobilière, avec un capital (mais l'achat peut se faire au nom propre ou au nom de l'entreprise). Sachez qu'avec la SCI, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunts ainsi que des travaux de l'impôt sur le revenu pendant 10 ans ! Et le bien immobilier rentrera en plein propriété dans votre patrimoine et vous serez exonéré de plus-value en cas de revente après 15 ans de détention. 
    • Concernant le financement, c'est à travers la SCI que vous pourrez faire une demande de prêt auprès de la banque qui pourra financer jusqu'à 110 % (avec les frais d'acquisition). 
    • Si vous achetez un local commercial vide, vous pourrez rechercher votre locataire et préparer le bail commercial pendant le délai entre l'avant-contrat et la signature de l'acte authentique.

    Que peut-on risquer en achetant les murs d’un commerce ?


    Avant d’investir, il est important de connaître également les potentiels freins qu’un acquéreur pourrait rencontrer. Le bail de location est libre, mais aussi complexe. Il y a peu de bonnes opportunités, qui partent très vite. Il faut être rapide et bien préparer en amont son projet. Il n’y a pas de risque 0 de vacance locative. C'est-à-dire qu'il est possible vous soyez propriétaire des murs mais que le fonds de commerce ne soit pas loué pendant un certain moment... En outre, il est nécessaire d’évaluer la santé financière du locataire afin d’éviter les impayés de loyer.




    Les points à retenir

    • Investir dans les murs commerciaux est un placement plutôt fiable qui apporte un taux de rentabilité très satisfaisant de 7 % environ.
    • Le choix de l’emplacement et du locataire a un impact considérable sur ce rendement.
    • Avec ce type d’investissement, l’acquéreur dispose de nombreux avantages financiers.
    • Le contrat de bail doit être rédigé avec attention et doit prévoir l’ensemble des droits et obligations des deux parties.
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