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Depuis une dizaine d’années maintenant la colocation a le vent en poupe dans toutes les grandes villes de France. De nombreux propriétaires, lors de la mise en location d’un bien de deux chambres ou plus, peuvent se retrouver face à une demande de colocation. Dans cet article, Homki vous éclaire sur la rentabilité des colocations pour les investisseurs !
Étudiants, familles monoparentales, célibataires adultes… le profil des colocataires a évolué et s’est multiplié ces dernières années et ce n’est pas pour déplaire aux investisseurs ! La colocation a sensiblement bousculé le marché locatif classique. Pour les propriétaires, mettre un bien en colocation est une pratique désormais courante. Cependant, pendant longtemps, la colocation n'a pas eu de définition légale jusqu’à la loi ALUR du 14 mars 2014. Grâce à cette loi, la colocation s’est étendue à la fois aux couples en concubinage et aux personnes mariées ou pacsées.
De ce fait, le marché de la colocation s’est agrandi et est devenu un véritable phénomène de société !
Vivre en colocation intéresse non seulement les étudiants mais aussi les jeunes actifs. La demande est grandissante. De plus, la colocation meublée permet aux propriétaires de bénéficier d’une rentabilité de 6 % à 8 % supérieure à celle d’une mono habitation. En achetant un bien immobilier, vous pouvez parvenir facilement à optimiser l’espace.
La colocation est un bon moyen pour se protéger des impayés de loyer. Pour Aude, propriétaire d’une colocation dans la Marne : « La colocation, c’est intéressant financièrement. Quand tu es propriétaire d’un T4 à 900 euros, louer à une même famille peut être compliqué à trouver, à cause du prix (dans ce secteur). Alors que louer à trois étudiants est beaucoup plus accessible : chacun verse 300 euros. Et puis même si une chambre n’est pas occupée quelques mois dans l’année, les autres habitants continuent de payer leur part du loyer. Pour nous, c’est bénéfique. »
En effet, si vous optez pour des baux individuels, vous divisez les risques d’impayés par le nombre de locataires. Toutefois, dans le cadre des petites colocations, pour un T3 par exemple, il vaut mieux privilégier un bail collectif.
Mais comment réussir cet investissement locatif ? Une partie de la réponse tient au rendement de votre logement.
En faisant le choix de la colocation, l’appartement peut se louer un peu plus cher. L’augmentation de votre rendement locatif peut en effet augmenter. En analysant les annonces similaires et les caractéristiques de votre logement, vous pourrez fixer le loyer de votre colocation. Toutefois, selon la loi Alur, le loyer en colocation ne doit, en principe, pas dépasser le montant qu’aurait payé un locataire.
Il est conseillé de se renseigner sur la rentabilité locative du quartier dans lequel vous souhaitez investir, l'emplacement étant le nerf de la guerre. En revanche, si vous êtes déjà propriétaire, posez-vous la question de la possibilité d'intéresser des futurs locataires. En effet, un quartier proche d'une université en plein centre-ville sera plus propice à attirer des colocataires qu'une maison en zone rurale.
Pour faire face à la concurrence, il faut rester dans la tendance. En aménageant le logement, les propriétaires d'appartements leur redonnent un coup de neuf. La colocation meublée reste sur le marché l’une des plus faciles d’accès. En s’adaptant à sa cible, le propriétaire pourra faciliter la vie des futurs colocataires. Si l’appartement est destiné à des étudiants, il sera plus pertinent de mettre l’accent sur les chambres. En maintenant un bon équilibre entre parties communes et chambres, le propriétaire maintient la vie de colocation. N’oubliez pas qu’afin d’optimiser le rendement, sacrifier un salon pour ajouter une chambre supplémentaire lorsqu’on a une petite cuisine n’est pas toujours la bonne solution.
En proposant un appartement bien équipé en appareils électriques et électroménagers, votre appartement fonctionnel saura se distinguer. En restant tendance et sans trop se ruiner, Ikea, Leboncoin ou encore les marchés aux puces restent de bonnes adresses pour meubler sa colocation.
Moins les futurs colocataires auront de charges à payer et plus ils seront rassurés. Fini les annonces avec des prix alléchants et place à la transparence. Les propriétaires, afin de faire face à la concurrence, ont souvent tendance à proposer des petits prix sur leurs annonces. En creusant plus loin, le futur colocataire s'aperçoit qu’en plus de son loyer, viennent se greffer un grand nombre de charges. En optimisant vos prix de loyers et en offrant la possibilité d'y inclure les charges de copropriété, les charges relatives à l'électricité, l'eau et chaude et l'accès au Wifi, vos futurs locataires n’auront plus aucune surprise.
Whoomies, Immojeune, Leboncoin, La carte des colocs… Sur Internet, depuis quelques années un grand nombre de sites permettant de mettre au contact les propriétaires et futurs colocataires ont fleuri. En ciblant un support, vous pourrez plus facilement trouver vos futurs locataires sans passer par une agence.
Aude, propriétaire, nous fait également part de son conseil : « La proximité, la facilité d’accès à un campus, une faculté, une école constituent des éléments permettant d’assurer sur la durée un nombre régulier de candidats locataires. »
Au cours de l’année, plusieurs péripéties peuvent avoir lieu. Un propriétaire négligent, trop absent et qui n’est pas réactif aux demandes des colocataires les fera certainement fuir. Inversement, si vous en faites trop cela pourra également paraître comme un comportement trop étouffant.
Après avoir acheté votre appartement, l’avoir aménagé selon vos souhaits, et avoir trouvé des potentiels locataires, il est temps de rendre la futur colocation réelle en s’intéressant aux points suivants :
Ce dernier est encadré par la loi du 6 juillet 1989, et peut porter aussi bien sur un logement meublé qu’un logement vide. Pour ce qui est d’une colocation dans un logement meublé le bail est d’une durée d’un an ou de neuf mois si les colocataires sont étudiants. Pour ce qui est d’une colocation dans un logement vide le bail est d’une durée de trois ans.
Le propriétaire peut proposer à ses locataires deux baux possibles : un bail unique ou un bail séparé. Le bail unique, appelé également bail collectif, est le plus courant dans le cadre d’une colocation ! Les colocataires sont en fait solidaires. Les mensualités locatives ne sont pas réparties en fonction du nombre de locataires. Les colocataires signent en fait le même bail qui est au nom de tous les colocataires. Généralement, cela plaît moins aux locataires puisque, si l’un d’entre eux quitte la colocation, les autres devront assurer le paiement du loyer jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire. Pour les propriétaires, cela simplifie grandement les éventuels contentieux et permet de diminuer le risque de voir un des colocataires devenir insolvable en cours de bail.
Pour ce qui est du bail séparé ou encore appelé individuel, chaque colocataire signe un contrat individuel. Ils sont donc indépendants les uns des autres. Chacun peut rester dans la colocation le temps qu’il souhaite sans avoir d’impact sur l’autre colocataire. Le loyer est donc payé individuellement.
« Personnellement, je préfère ce type de bail. Déjà parce que les locataires y sont souvent les plus favorables. Mais aussi parce que cela permet de faire tourner le logement, il y a une plus grande alternance des locataires », confie Aude.
L'état des lieux en colocation ne diffère pas d'un état des lieux classique. Cependant, il faut noter qu’il est recommandé que tous les colocataires signent le document. « Les problèmes de dégradations sont complexes à gérer en colocation, il vaut mieux avoir fait avec précision l’état des lieux d’entrée », notifie Aude.
Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie de la part des locataires. Toutefois, il ne doit pas être supérieur à un mois de loyer hors charges et doit être restitué aux locataires sortant deux mois maximums après leur départ. Si le bail signé est un bail séparé, et si l’un des colocataires quitte le logement il pourra récupérer la caution, contrairement au cas du bail unique.
Les colocataires ont l’obligation de souscrire une assurance habitation lors de l’entrée dans le logement. Cette assurance permet de couvrir les risques locatifs (dégâts des eaux, incendies). Il est possible pour le propriétaire de souscrire cette assurance à la place des colocataires et de leur refacturer.
Les modalités de départ et la durée de préavis sont les mêmes que pour une location classique. Le départ d’un locataire n'entraîne pas la fin du bail pour le reste des locataires dans un contrat à bail séparé. Le seul problème est la gestion des départs de colocataires pour un bail unique de colocation. La clause de solidarité s’éteint 6 mois après le départ d’un locataire. Pour ne pas perdre d’argent, le propriétaire a intérêt à trouver un remplaçant. Cependant, il ne peut pas imposer un nouveau colocataire aux locataires actuels. C’est pour cela que pour garantir les loyers d’une colocation, il vaut mieux privilégier une assurance loyer impayé qui vous couvrira même s’il ne reste qu’un locataire. L’autre moyen de garantir le loyer sont les garants, qui pour Aude sont « à privilégier pour un bail séparé.»
Un logement lorsqu’il est mis en location doit respecter certaines règles juridiques que vous devez connaître.
Les points à retenir